Apelacioni sud u Novom Sadu je, presudom Gž 804/22 od 31.03.2022. godine, stavom prvim izreke, žalbe parničnih stranaka delimično usvojio a delimično odbio, pa je presudu Osnovnog suda u Novom Sadu P 9603/2015 od 23.11.2021. godine, u pobijanom delu, preinačio tako što je odbijen tužbeni zahtev tužioca kojim je tražio da se tužena-protivtužilja obaveže da mu na ime naknade štete isplati iznos od 402.677,10 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od 08.03.2021. godine do isplate, a obavezana je tužena-protivtužilja da tužiocu-protivtuženom na ime snižene cene isplati iznos od 4.620 evra, sa zakonskom zateznom kamatom počev od 08.04.2015. godine do isplate, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, dok je u preostalom pobijanom odbijajućem delu odluke o tužbenom zahtevu i pobijanom usvajajućem delu odluke o protivtuženog zahtevu i u delu odluke o troškovima postupka, prvostepena presuda potvrđena. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac-protivtuženi je izjavio blagovremenu reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava i predložio da se revizija smatra izuzetno dozvoljenom u interesu ravnopravnosti građana radi ujednačavanja sudske prakse i novog tumačenja prava, na osnovu odredbe člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pravnosnažnu presudu u preinačujućem delu, na osnovu odredbe člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 18/20) i utvrdio da revizija tužioca- protivtuženog neosnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti, a ni druge bitne povrede propisane odredbom člana 407. stav 1. tačke 2. i 3. istog Zakona, za koje revident u reviziji neosnovano ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parnične stranke su zaključile ugovor o prodaji nepokretnosti, o čemu je javni beležnik Risto Travar sačinio javnobeležnički zapis pod brojem OPU 263/2014, 06.10.2014. godine. Ugovor za predmet ima nepokretnost upisanu u list nepokretnosti broj ... K.O. ... i to: izgrađeno gradsko građevinsko zemljište izgrađeno porodičnom stambenom zgradom broj 1 i tri pomoćne prostorije broj 2, 3 i 4 na parceli broj .../... K.O. ... u ulici ... broj ..., za kupoprodajnu cenu od 30.000 evra. U članu 4. ugovora navedeno je da je kupac (tužilac) već isplatio prodavcu (tuženoj) 27.000 evra dok će ostatak cene od 3.000 evra platiti u roku od godinu dana, najkasnije do 07.10.2015. godine. U članu 9. Ugovora navedeno je da kupac kupuje nepokretnost u viđenom stanju, nakon što je detaljno pregledao nepokretnosti i inastalacije, a u posed stupa odmah danom sačinjavanja zapisnika, te prodavac predaje kupcu sve ključeve predmetne nepokretnosti. Pošto su u kući živeli podstanari, parnične stranke su dogovorile da tužilac-protivtuženi, kao novi vlasnik nepokretnosti, dozvoli podstanarima da ostanu da žive u kući do proleća te su, nakon kupoprodaje, oni zakupninu plaćali tužiocu-protivtuženom. Podstanari su se iz kuće iselili u februaru 2015. godine. U aprilu 2015. godine tužilac-protivtuženi je odlučio da otpočne sa renoviranjem kuće da bi izgledala onako kako on želi pošto je imao nameru da u njoj živi. Pri renoviranju kuće, tužilac-protivtuženi je uočio da ona ima više oštećenja a da su temelji građeni od cigle i zemlje, bez čvrstog materijala. Krajem aprila 2015. godine, otac tužioca- protivtuženog je pozvao supruga tužene-protivtužilje ukazujući mu da kuća ima oštećenja, pa mu je suprug tužene savetovao da oštećenja zamaskira i kuću proda, što tužilac-protivtuženi nije hteo jer je kuću kupio da u njoj živi. Tužilac- protivtuženi je predložio tuženoj-protivtužilji da joj ne plati iznos od 3.000 evra koji je trebalo da joj plati do kraja godine, i da mu tužena vrati jedan deo cene, koji bi iznos precizno bio obračunat nakon rekonstrukcije kuće i postavljanja temelja od armature i betona. Tužena-protivtužilja nije odgovorila na njegov zahtev. Dok je čekao njeno izjašnjenje, tužilac-protivtuženi je izvršio rekonstrukciju kupatila, postavio nove vodovodne i kanalizacione cevi, zamenio pločice u kupatilu, ugradio nove sanitarije i stavio nova vrata na kupatilu, rekonstuisao kuhinju tako što je skinut parket, urađena „košuljica“ i postavljene pločice, u hodniku je urađena „košuljica“ i postavljene pločice, a u celoj kući je uvedeno grajanje. Tužilac- protivtuženi nije isplatio tuženoj-protivtužilji ostatak kupoprodajne cene od 3.000 evra. Deformacije i oštećenja koja postoje na kući pojavljuju se usled neregulisanog odvoda atmosferskih voda što utiče na neravnomerno sleganje objekta pošto se atmosferske vode slivaju direktno u temelj i uzrokuju sleganje i pojavu pukotina na zidovima, koji nedostaci, u slučaju da su isti obrađeni (omalterisani i bojeni), pri pregledu nekretnine od strane tužioca nisu mogle biti vidljivi. Pored toga, na uličnom trotoaru postoje ulegnuća, ploče su deformisane a postoji pukotina na kamenu i sokli kuće i rupe na samom tlu, što je sve moralo biti svima vidljivo. Vrednost radova na obezbeđenju objekta od nastanka daljeg oštećenja iznosi 402.677,10 dinara. Procenjena tržišna vrednost predmetne porodične stambene zgrade u ulici ... broj ... u ... iznosi 31.650 evra po cenama na dan zaključenja ugovora o prodaji između parničnih stranaka. Tržišna vrednost objekta sa nedostacima iznosi 25.380 evra.

Polazeći od ovako utvrđenog činjenično stanja, prvostepeni sud je, primenom odredbe člana 26., 148. stav 1., 262. stav 1. i 2., 454. stav 1., 475. stav 1. i 2. i 485. Zakona o obligacionim odnosima, zaključio da je tužbeni zahtev tužioca- protivtuženog delimično osnovan dok je protivtužbeni zahtev tužene-protivtužilje osnovan u celini. Po mišljenju prvostepenog suda, tužiocu pripada pravo na objekat bez skrivenog nedostatka sa kojim bi kuća nastavila da se urušava, pa je tužena dužna da mu isplati iznos potreban da se ustanovljeni nedostaci, koji se tiču temelja kuće, otklone i to 402.677,10 dinara. Pošto tužilac tuženoj nije isplatio kupoprodajnu cenu u celosti već je ostao dužan još 3.000 evra, koji iznos je trebalo da joj plati do 07.10.2015. godine, prvostepeni sud je usvojio protivtužbeni zahtev i tužioca- protivtuženog obavezao da tuženoj-protivtužilji plati 3.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, sa zakonskom zateznom kamatom počev od 08.10.2015. godine, kada je pao u docnju, pa do isplate.

Drugostepeni sud je, preinačujućim delom svoje presude, odbio tužbeni zahtev tužioca-protivtuženog za obavezivanje tužene-protivtužilje da mu na ime naknade štete isplati iznos od 402.677,10 dinara, sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, i obavezao tuženu-protivtužilju da tužiocu-protivtuženom na ime snižene cene isplati iznos od 4.620 evra sa zakonskom zateznom kamatom počev od 08.10.2015. godine do isplate, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan isplate, pošto je zaključio da tužiocu-protivtuženom pripada pravo na sniženje cene na osnovu odredbe člana 488. stav 1. tačka 2. u vezi člana 498. Zakona o obligacionim odnosima. Pošto je u konkretnom slučaju vrednost predmetne kuće utvrđena ugovorom o predaji nepokretnosti u iznosu od 30.000 evra i predstavlja vrednost stvari bez nedostatka, dok vrednost objekta sa nedostacima iznosi 25.380 evra, po mišljenju drugostepenog suda, snižena cena za predmetnu kuću predstavlja novčani iznos od 4.620 evra, koji je drugostepeni sud priznao tužiocu- protivtuženom i zbog toga preinačio prvostepenu presudu. Po mišljenju drugostepenog suda, tužiocu-protivtuženom ne pripada pravo na isticanje zahteva za uklanjanje nedostataka, bez obzira na njegovu kvalifikaciju, imajući u vidu da je on svakako imao nameru da predmetnu kuću renovira jer je bio svestan da ona nije u dobrom stanju.Pošto ne postoji mogućnost preciznog razgraničenja radova koji su neophodni za sanaciju predmetnog objekta, usled materijalnih nedostataka, od radova koji bi tužilac-protivtuženi svakako preduzeo na njegovoj adaptaciji bez obzira na nedostatke, to tužiocu-protivtuženom, po mišljenju drugostepenog suda, ne pripada novčani iznos za izvođenje radova neophodnih radi otklanjanja uzroka skrivenog nedostatka koji mu je prvostepeni sud dosudio u smislu odredbe člana 488. stav 1. tačka 1. Zakona o obligacionim odnosima, budući da je takav zahtev jedinstven i celovit pa za posledicu ima i jedinstvenu i istovrsnu odluku o njemu. Pravo na naknadu štete, na osnovu odredbe člana 488. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, po mišljenju drugostepenog suda, tužiocu-protivtuženom ne pripada, jer on, u konkretnom slučaju, nije dokazao da je pretrpeo štetu na predmetnoj kući niti na nekim drugim svojim objektima.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, drugostepeni sud je pravilno primenio materijalno pravo.

Prava kupca propisana su odredbom člana 488. Zakona o obligacionim odnosima tako što na osnovu stava 1. te odredbe Zakona, kupac koji je blagovremeno i uredno obavestio prodavca o nedostatku može: 1. zahtevati od prodavca da nedostatak ukloni ili da mu preda drugu stvar bez nedostatka (ispunjenje ugovora); 2. zahtevati sniženje cene; 3. izjaviti da raskida ugovor. U svakom od ovih slučajeva kupac ima pravo i na naknadu štete, na osnovu odredbe člana 488. stav 2. istog Zakona. Pored toga i nazavisno od toga, prodavac odgovara kupcu i za štetu koju ovaj zbog nedostataka stvari pretrpeo na drugim svojim dobrima i to prema opštim pravilima odgovornosti za štetu (stav 3.). Sniženje cene se, na osnovu odredbe člana 498. Zakona o obligacionim odnosima, vrši prema odnosu između vrednosti stvari bez nedostatka i vrednosti stvari sa nedostatkom u vreme zaključenja ugovora.

U konkretnom slučaju, kuća koju je tužilac-protivtuženi, u svojstvu kupca, kupio od tužene-protivtužilje, kao prodavca, je, u vreme kupoprodaje imala skriveni nedostatak zbog kog je njena tržišna vrednost umanjena i iznosi 25.380 evra, pa kako je ugovorena kupoprodajna cena 30.000 evra, kao vrednost stvari bez nedostatka, sledi da tužiocu na ime sniženja cene, pripada iznos od 4.620 evra, kako je pravilno zaključio drugostepeni sud, a imajući u vidu da je tužilac-protivtuženi od tužene- protivtužilje, zahtevao sniženje cene tražeći da joj ne plati preostali iznos kupoprodajne cene koji joj i nije isplatio.

Navodima revizije tužioca-protivtuženog da mu, po zakonu, pripada i pravo na naknadu štete, ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane presude. Samostalno pravo na naknadu štete koje pripada kupcu, nezavisno od prava da zahteva sniženje cene, uslovljeno je postojanjem i dokazivanjem činjenica o pretrpljenoj šteti i uzročno-posledičnoj vezi između štete i nedostatka stvari. Tužilac-protivtuženi, u konkretnom slučaju, nije dokazao da je, zbog nedostatka predmetne kuće pretrpeo štetu, posebno kada se ima u vidu da je on svakako imao nameru da predmetnu kuću renovira i da je njene nedostatke otkrio kada je započeo adaptaciju.

Pravilna je i odluka o troškovima parničnog postupka, kada se ima u vidu njegov ishod.

Iz izloženih razloga, a pošto se navodima revizije revidenta neosnovano pobija pravilnost primene materijalnog prava, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u stavu prvom izreke doneo primenom odredbe člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Odredbom člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku propisano je da je revizija izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija).

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, u odnosu na potvrđujući deo pravnosnažne presude, nije potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, niti je potrebno ujednačavanje sudske prakse i novo tumačenje prava. Odluka o odbijajućem delu tužbenog zahteva tužioca- protivtuženog i o protivtužbenom zahtevu tužene-protivtužilje doneta je primenom odgovarajućih odredbi materijalnog prava i zasnovana je na činjeničnom stanju utvrđenom u konkretnom slučaju, a revident uz reviziju nije priložio drugačije odluke sudova u istoj ili sličnoj činjeničnoj i pravnoj situaciji.

Iz izloženog razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u stavu drugom izreke doneo primenom odredbe člana 404. stav 2. Zakona o parničnom postupku.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao dozvoljenost revizije izjavljene protiv preostalog – potvrđujućeg dela pravnosnažne presude, na osnovu odredbe člana 410. stav 2. tačka 5. Zakona o parničnom postupku i utvrdio da je revizija nedozvoljena.

Tužbu radi naknade štete tužilac je podneo 03.07.2015. godine, a protivtužbu radi ispunjenja ugovora tužena-protivtužilja je podnela 18.09.2015. godine. Vrednost predmeta spora po tužbi je 755.677,10 dinara, a po protivtužbi 3.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije.

Odredbom člana 403. stav 3. Zakona o parničnom postupku, propisano je da revizija nije dozvoljena u imovinsko-pravnim sporovima ako vrednost predmeta spora pobijanog dela ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe.

Pošto vrednost predmeta spora, kako po tužbi tako i po protivtužbi, ne prelazi dinarsku protivvrednost od 40.000 evra po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja tužbe, sledi da revizija nije dozvoljena.

Iz izloženih razloga, Vrhovni kasacioni sud je odluku kao u stavu trećem izreke doneo primenom odredbe člana 413. Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić