Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Jasminke Stanojević, predsednika veća, Spomenke Zarić i Biserke Živanović, članova veća, u parnici tužilje AA iz ..., koju zastupa Vladimir Ališić, advokat iz ..., protiv tuženog ''ŠKARA-R'' d.o.o. iz Zasavice, koga zastupa Božidarka Stojaković, advokat iz ..., radi utvrđenja, odlučujući o reviziji tužilje izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 4877/2018 od 29.11.2018. godine, u sednici veća od 10.11.2021. godine, doneo je

R E Š E NJ E

UKIDA SE presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 4877/2018 od 29.11.2018. godine, osim u delu odluke o troškovima tuženog, i predmet VRAĆA drugostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Osnovnog suda u Sremskoj Mitrovici P 796/2016 od 25.06.2018. godine, usvojen je tužbeni zahtev i utvrđeno da je tužilja kao vlasnik posebnog dela – stana br. .. u okviru stambene zgrade za kolektivno stanovanje – više porodičnog objekta za stanovanje u Ul. ..., sagrađene na parceli .. KO ..., stekla pravo susvojine u 50/20147 dela na navedenoj parceli, bliže opisano izrekom, upisanoj u LN kao vlasništvo BRADEX d.o.o. iz Sremske Mitrovice, što je tuženi dužan priznati i izdati tužilji odgovarajuću ispravu da se sa svojim suvlasničkim udelom uknjiži na opisanoj nepokretnosti, a u suprotnom će joj presuda služiti kao osnov za uknjižbu; obavezan je tuženi da tužilji naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 104.000,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od dana izvršnosti do isplate, dok je zahtev za isplatu kamate od presuđenja do izvršnosti presude odbijen, a odbijen je i zahtev tuženog za naknadu troškova postupka.

Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 4877/2018 od 29.11.2018. godine, stavom prvim izreke, delimično je usvojena je žalba tuženog i prvostepena presuda u pobijanom usvajajućem delu i delu odluke o troškovima postupka tužilje preinačena, tako što je odbijen tužbeni zahtev kojim je tužilja tražila da se utvrdi da je, kao vlasnik posebnog dela – stana br. .. u okviru stambene zgrade za kolektivno stanovanje – višestambenog objekta za stanovanje u Ul. ..., na parceli .. KO ..., stekla pravo susvojine u 50/2147 dela na parceli .. KO ..., zemljište pod zgradom, objektom, površine od 05 a 32 m2, zemljište uz zgradu objekat, površine 18a 05 m2, ukupne površine od 23 a 37 m2, upisano u LN br. .. KO ..., vlasništvo BRADEX d.o.o. iz Sremske Mitrovice, MB .., u 1/1 dela, što je tuženi ''Škara – R'' d.o.o. iz Zasavice MB .., kao pravni sledbenik BRADEX d.o.o. iz Sremske Mitrovice, dužan priznati, trpeti i izdati joj odgovarajuću ispravu da se sa svojim suvlasničkim udelom upiše, uknjiži na opisanoj nepokretnosti u katastarskim knjigama, a u slučaju da to ne učini u roku od 15 dana po pravnosnažnosti presude, da će presuda poslužiti kao osnov za uknjižbu, a odbijen je i zahtev tužilje za naknadu troškova postupka, dok je u delu odluke o troškovima postupka tuženog prvostepena presuda potvrđena, a žalba u tom delu odbijena.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava, s pozivom na odredbu člana 404. ZPP.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP, u vezi sa članom 403. stav 2. tačka 2. ZPP, s obzirom da je revizija po zakonu dozvoljena i utvrdio da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilja je u svojstvu kupca zaključila ugovor o prodaji sa pravnim prethodnikom tuženog 03.03.2014. godine, kao prodavcem i investitorom izgradnje stambene zgrade za kolektivno stanovanje – višeporodičnog objekta u Sremskoj Mitrovici na k.p. br. .. KO ... . Prema članu 4. zaključenog ugovora prodavac je kupcu prodao dvosoban stan br. .., površine 50 m2, na prvom spratu u navedenoj zgradi, koju čini zemljište pod zgradom i zemljište uz zgradu, u ukupnoj površini od 0.23.37 ha, ostalo građevinsko zemljište u državnoj svojini, te da je prodavac saglasan da se kupac može uknjižiti kao vlasnik navedenog stana odmah po zaključenju ugovora. Prema stavu 2. ovog člana, prodavac na kupca prenosi pravo korišćenja na zajedničkim delovima stambene zgrade za kolektivno stanovanje. Utvrđeno je da je prilikom preparcelacije parcela podeljena na dve parcele i to jedna parcela za potrebe ovog izgrađenog objekta, a druga za objekat čija izgradnja je planirana, pa se Služba za katastar nepokretnosti Sremska Mitrovica izjasnila da parcela .. ne može da se dodeli za redovnu upotrebu samo postojećem objektu, s obzirom da je na njoj planirana izgradnja još jednog objekta, kome ona treba da služi za redovnu upotrebu. Po zahtevu 30 vlasnika stanova u predmetnoj zgradi od 28.01.2016. godine, SKN Sremska Mitrovica je zaključkom od 20.09.2016. godine prekinula postupak radi upisa promene nosioca prava na parc.br. .. do okončanja ovog parničnog postupka, kao i do donošenja odluke Upravnog suda u sporu vođenom protiv konačnog rešenja u upravnom postupku kojim je odbačen zahtev Skupštine zgrade u ..., uz obrazloženje da je podnet od strane neovlašćenog lica. Tuženi je pokrenuo parnicu protiv ovde tužilje u svojstvu tužene, radi poništaja navedenog ugovora o kupoprodaji stana od 03.03.2014. godine i to samo jednog dela odredbe člana 4. ovog ugovora, ali je prvostepeni sud odbio predlog tuženog da se predmetna parnica prekine do pravnosnažnog okončanja parnice po tužbi ovde tuženog.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev, s pozivom na odredbe Zakona o prometu nepokretnosti i Zakona o planiranju i izgradnji, zaključivši prethodno da zemljište na kojem je zgrada izgrađena nije vlasništvo tuženog, pošto je na pravnog prethodnika tuženog ugovorom o kupoprodaji od 17.11.2010. godine od strane prodavaca BB i VV preneto pravo korišćenja ostalog građevinskog zemljišta u državnoj svojini.

Po stavu drugostepenog suda, predmet tužbenog zahteva je utvrđenje prava svojine na zemljištu za redovnu upotrebu postojećeg objekta na parceli .. KO ..., a da je tužilja ovu parnicu pokrenula zato što je u postupku kod Službe za katastar nepokretnosti Sremska Mitrovica, pre nego što je taj postupak prekinut do okončanja ove parnice, zajedno sa ostalim podnosiocima zahteva za upis promene nosioca prava na zemljištu na kome je zgrada sagrađena pozvana da dostavi podobnu ispravu, overenu kod javnog beležnika, kojom su regulisani imovinsko-pravni odnosi sa vlasnikom parcele. Sporna parcela ne predstavlja katastarsku parcelu kao osnovnu zemljišnu jedinicu, već građevinsku parcelu u smislu prostornog planiranja i smeštanja zgrada u prostoru na nekom delu kat.parcele, a objekat stvarnog prava može biti samo kat.parcela kao osnovna zemljišna jedinica. Kako je zmljište za redovnu upotrebnu zgrade neodvojivi deo same katastarske parcele na kojoj je zgrada izgrađena, tužbeni zahtev je neosnovan.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da se, za sada, pravilnost pobijane odluke ne može sa sigurnošću ispitati.

Prema članu 3. Zakona o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'', br. 42/98 i 111/09) važećeg na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora između stranaka, prenosom prava svojine na zgradi istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi se i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Prema članu 101.a) Zakona o planiranju i izgradnji (''Službeni glasnik RS'', br. 24/2011 od 04.04.2011. godine), važećem do izmene Zakona o planiranju i izgradnji (''Službeni glasnik RS'', br. 132/2014 od 09.12.2014. godine), licima koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, prestaje pravo korišćenja na građevinskom zemljištu i prelazi u pravo svojine, bez naknade. Članom 104. stav 2. važećeg Zakona o planiranju i izgradnji, propisano je da ukoliko se na kat. parceli nalazi objekat sastavljen od posebnih delova koji su u vlasništvu različitih lica, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, upisuje da je kat.parcela u suvlasništvu tih lica, a da je udeo lica u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekta. Ova odredba se, međutim, nalazi u odeljku zakona pod naslovom: ''Konverzija prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade'', zbog čega je u postupku morala da bude otklonjena svaka sumnja u pogledu prava koje je investitor imao na spornom zemljištu – da li je to bilo pravo korišćenja kako je to utvrdio prvostepeni sud ili se radi o pravu svojine investitora na građevinskom zemljištu na kome je stambena zgrada sagrađena, kao što to tvrdi tuženi, osporavajući da tužilja može na njegovoj privatnoj svojini imati neko pravo. Pri tom, tuženi tvrdi da je pravo svojine na zemljištu stekao po osnovu ugovora o kupoprodaji nepokretnosti zaključenog sa prodavcima BB i VV, a u postupku pred prvostepenim sudom je utvrđeno da je ovim ugovorom na pravnog prethodnika tuženog preneto pravo korišćenja na zemljištu, a o kojoj okolnosti se drugostepeni sud nije izjašnjavao. Nerazjašnjeno je i da li tužilja postavljenim tužbenim zahtevom traži da se utvrdi njen suvlasnički udeo na celoj kat.parceli, budući da je vlasnicima posebnih delova za redovnu upotrebu zgrade potrebna obično manja površina zemljišta nego što je površina parcele.

Vrhovni kasacioni sud je posebno imao u vidu i činjenicu da je odlukom u sporu pokrenutom pred Upravnim sudom tužba odbijena iz proceduralnog razloga, da je i navedeni upravni postupak prekinut do okončanja ove parnice, te da je tuženi podneo tužbu za poništaj člana 4. Ugovora zaključen između stranaka o prodaji stana, u delu kojim je navedeno da je stambena zgrada za kolektivno stanovanje sagrađena na ''kat. parceli koju čini zemljište pod zgradom i zemljište uz zgradu, označenih površina, odnosno ukupne površine od 0.23.37 ha, ostalo građevinsko zemljište u državnoj svojini'' i da novi član ugovora u tom delu treba da glasi da prodavac kupcu prodaje stan ''koji se nalazi u stambenom objektu upisanom u LN .. KO ..., sagrađenom na kat. parceli br. .. KO ... . Ako je zemljište na kome je investitor sazidao stambenu zgradu bilo u njegovoj privatnoj svojini, onda tužilja, koja je prema ugovoru kupila i platila samo stan, ne bi mogla s pozivom na odredbe Zakona o planiranju i izgradnji da traži da se utvrdi njeno pravo susvojine na parceli na kojoj se zgrada nalazi.

Iz iznetih razloga, Vrhovni kasacioni sud je na osnovu člana 416. stav 2. ZPP odlučio kao u izreci.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će otkloniti navedene propuste, oceniti odlučne činjenice za pravilnu primenu materijalnog prava na koje je ukazano ovim rešenjem i doneti zakonitu i pravilnu odluku.

Predsednik veća-sudija

Jasminka Stanojević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić