Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2271/22 od 10.11.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tužioca i potvrđena prvostepena presuda. Stavom drugim izreke, odbijeni su zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju iz svih zakonskih razloga propisanih članom 407. Zakona o parničnom postupku.

Vrhovni sud je ispitao pravilnost pobijane presude na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/2011... 10/2023, u daljem tekstu: ZPP) i našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju Vrhovni sud pazi po službenoj dužnosti. Bitna povreda iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP na koju se opisno ukazuje revizijom, ne može biti razlog za izjavljivanje revizije prema članu 407. stav 1. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju 01.03.2007. godine zaključen je i sudski overen (pod brojem Ov1 11083/2007) ugovor o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta između privrednog društva „BK Group Company“ DOO Novi Sad kao prve ugovorne strane i sada pokojnog DD i njegove supruge ovde tužene GG kao druge ugovorne strane. Članom 1. ovog ugovora konstatovano je da ugovorne strane udružuju sredstva u cilju zajedničke izgradnje stambenog objekta u ulici ... broj .. u Novom Sadu, pri čemu su DD i GG kao suvlasnici u ½ idealna dela dali svoje parcele br. .. i .. u KO Novi Sad 2 (od kojih je formirana jedna katastarska parcela ..) u cilju izgradnje navedenog stambenog objekta od strane „BK Group Company“ DOO Novi Sad kao investitora gradnje. Prema rešenju kojim je izdato odobrenje za izgradnju od 03.03.2008. godine predmetni stambeni objekta je trebao da bude spratnosti: suteren, prizemlje, tri sprata i potkrovlje, sa lokalima, garažama i jednim stanom u prizemlju i ostalim stanovima na spratovima i u potkrovlju. Nakon toga je „BK Group Company“ DOO Novi Sad kao investitor zaključio i sudski overio (pod brojem Ov1 3433/2010) ugovor o suinvestiranju 29.01.2010. godine sa privrednim društvom „Delting“ DOO Novi Sad kao suinvestitorom, koga je zastupao tužilac kao zakonski zastupnik. Ovim ugovorom je predviđeno da će „Delting“ DOO Novi Sad učestvovati u izgradnji objekta svojim materijalom, alatom i radnom snagom (uz navođenje radove koje je dužan da izvede na objektu i radova u kojima je već učestovovao do zaključenja ugovora), a da će zauzvrat postati vlasnik nepokretnosti u izgradnji: stana sa galerijom u potkrovlju označenog brojem .. ukupne površine 44,38 m2 (od čega je površina stana 30,64 m2, a galerije 13,74 m2) i poslovnog prostora – lokala u prizemlju označenog kao „lokal 02“ površine cca 37,51 m2. Ovim ugovorom investitor je preuzeo obavezu da predmetni stan i lokal preda suinvestitoru po pribavljanju upotrebne dozvole, a najkasnije do 01.09.2010. godine. U momentu zaključenja ovog ugovora, predmetni stambeni objekat je bio izgrađen do trećeg sprata. Preduzeće „Delting“ DOO Novi Sad je izvodilo ugovorene radove (i pre i nakon zaključenja ugovora) ali nije dostavljalo investitoru račune za izvedene radove, otpremince za isporučeni materijal, niti je vodilo građevinski dnevnik. Radovi su izvođeni sve dok nad investitorom „BK Group Company“ DOO Novi Sad zbog nelikvidnosti nije pokrenut stečajni postupak tokom 2011. godine i blokiran račun. Nakon toga, investitor nije mogao više da posluje i da završi izgradnju objekta, zbog čega je zaključio i sudski overio (pod brojem Ov1 1415/2012) ugovor o prenosu prava 16.01.2012. godine sa sada pokojnim DD i tuženom GG, kojim je na njih preneo sva svoja prava na predmetnoj parceli .. KO Novi Sad 2 i na objektu koji je gradio na ovoj parceli. Tada je „BK Group Company“ DOO Novi Sad tuženoj GG i njenom suprugu predao sve zaključene ugovore o sticanju prava svojine na posebnim delovima stambenog objekta, među kojima se nije nalazio ugovor o suinvestiranju zaključen 29.01.2010. godine sa „Delting“ DOO Novi Sad. Jedan od kupaca stanova u predmetnom (nezavršenom) objektu je bio tuženi BB koga su kupci ostalih stanova predložili i ovlastili da organizuje završetak izgradnje objekta, pri čemu su svi kupci stanova imali svojstvo suinvestitora, odnosno zajednički su snosili troškove završetka izgradnje objekta. U tu svrhu, tužena GG je kao jedini zakonski naslednik pokojnog supruga (koji je preminuo ...2012. godine) prenela sva prava u vezi izgradnje predmetnog stambenog objekta na tuženog BB sa kojim je zaključila ugovor o suinvestiranju 25.09.2012. godine, koji je sudki overen 02.10.2012. godine (pod brojem Ov3 12035/2012). U članu 8. stav 1. ovog ugovora navedeno je da tuženoj GG pripadaju sledeće stambene jedinice: stan broj .. na drugom spratu etažirane površine 55,29 m2 (tačka 1), stan broj .. na trećem spratu etažirane površine 55,47 m2 (tačka 2), stan broj .. na četvrtom spratu etažirane površine 30,64 m2 (tačka 3) i stan broj .. na potkrovlju projektovane površine 20,57 m2 (tačka 4). Tuženi BB se obavezao da ove stambene jedinice opremi po sistemu „ključ u ruke“ i da ih preda GG u posed najkasnije u roku od 18 meseci od ishodovanja građevinske dozvole. Nakon zaključenja ovog ugovora, na predmetnom stambenom objektu je oko godinu dana stajalo obaveštenje kojim se pozivaju svi kupci stanova da se jave Skupštini stanara radi uvođenja u evidenciju, te je ostavljen broj telefona tužene GG i njenog sada pokojnog supruga DD. Tužilac je video ovo obaveštenje i tada je saznao da postoji novi investitor koji pokušava da završi izgradnju objekta. Tužiočevo preduzeće „Delting“ DOO Novi Sad nije učestvovao u nastavku izgradnje predmetnog objekta, koja je otpočela u aprilu 2013. godine i završena je sredinom 2016. godine dodatnim ulaganjem novčanih sredstava kupaca stanova i lokala u predmetnom objektu. U momentu kada je nastavljeno sa gradnjom, objekat je bio izgrađen do trećeg sprata, a jedino su na prizemlju i prvom spratu bili izvedeni završni radovi. Stan označen brojem .. je bio izgrađen ali samo u smislu da je donji deo stana bio formiran, dok preostali deo stana nije bio izgrađen iz razloga što je bilo predviđeno da ovaj stan bude dupleks, a zgrada još nije bila pod krovom. Od strane kupaca uloženo je još oko 400.000 evra kako bi se završila izgradnja objekta i oni su sa tuženim BB zaključivali ugovore o zajedinčkoj izgradnji. Tako je između tuženih BB i VV zaključen ugovor o zajedničkoj izgradnji 25.09.2015. godine, kojim se tuženi VV obavezao da će učestvovati u izgradnji objekta sa iznosom od 30.000 evra, a da će zauzvrat steći pravo svojine na lokalu L2 površine 49,70 m2 koji se nalazi na prizemlju i u suterenu objekta. Ovaj ugovor je solemnizovan kod javnog beležnika Vesne Milkov 25.09.2015. godine pod brojem OPU: 712/2015 i tuženi VV je stupio u posed predmetnog lokala krajem 2016. godine. Gradska Uprava za urbanizam i stambene poslove Grada Novog Sada donela je rešenje o ozakonjenju 14.11.2016. godine (koje je postalo pravnosnažno 28.11.2016. godine) predmetnog stambenog objekta spratnosti: suteren, prizemlje, četiri sprata i dva nivoa potkrovlja, čiji su investitori vlasnici posebnih delova zgrade koji su navedeni u ovom rešenju, a među kojima nije naveden tužilac. Prema ovom rešenju, predmetna zgrada se sastoji od 33 stambene jedinice i lokala, među kojima su i lokal broj 1 u prizemlju neto površine 36,69 m2 (gornji nivo) a ukupne površine 55,51 m2 i stan broj .. na četvrtom spratu površine 30,51 m2. Prilikom izgradnje objekta odstupljeno je od projekta na osnovu kojeg je dobijena građevinska dozvola tako što je na nivou prethodno predviđenog potkrovlja izgrađen četvrti sprat. Na mestu prvobitnog stana broj .. u potkrovlju nalazi se stan broj .. na četvrtom spratu istog rasporeda prostorija i približno identične površine, s tim što u sklopu stana broj .. više nema galerije. Prema nacrtu „Posebni delovi zgrade“ postoje dva lokala u prizemlju i to: lokal 01 koji ima dve etaže, u suterenu površine 18.82 m2 i u prizemlju površine 36,69 m2 i lokal 02 koji se nalazi samo u prizemlju i ima površinu od 48,22 m2. Jedina površina koja odgovara površini lokala iz ugovora o suinvestiranju od 29.01.2010. godine između „BK Group Company“ DOO Novi Sad i „Delting“ DOO Novi Sad je površina prizemnog dela lokala 01, budući da lokal 02 ima značajno veću površinu. Nad privrednim društvom „Delting“ DOO Novi Sad sproveden je postupak prinudne likvidacije, pa je ovo društvo brisano iz registra APR-a 28.08.2019. godine, a tužilac je jedini član ovog društva sa 100% udela.

Polazeći od utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je primenjujući odredbe članova 20, 21, 22. i 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i članova 103. i 210. Zakona o obligacionim odnosima odbio primarni i eventualni tužbeni zahtev tužioca. Stanovište ovog suda je da ne postoje razlozi za ništavost ugovora o zajedničkoj izgradnji od 25.09.2015. godine koji je zaključen između tuženih BB i VV, niti za ništavost ugovorne odredbe iz člana 8. stav 1. tačka 3. ugovora o suinvestiranju od 25.09.2012. godine koji je zaključen između tuženih GG i BB, jer se ne radi o višestrukoj prodaji istih nepokretnosti. Ovo iz razloga što ugovor o suinvestiranju koji je zaključen 29.01.2010. godine između „BK Group Company“ DOO Novi Sad i „Delting“ DOO Novi Sad (čiji je tužilac bio zakonski zastupnik i član sa 100% udela) predstavlja ugovor o (zajedničkom) građenju u smislu člana 630. ZOO na osnovu koga je preduzeće tužioca do kraja 2011. godine učestvovalo u izgradnji stambenog objekta u ulici ... br. .. u Novom Sadu i po ovom ugovoru je trebalo da stekne svojinu na određenim posebnim delovima ove zgrade kao novim stvarima u smislu člana 21. ZOSPO. Međutim, kako ovi ugovarači kao suinvestitori nisu završili njegovu izgradnju, već je objekat završen tek krajem 2016. godine i to ulaganjem novčanih sredstava od strane kupaca stanova i lokala, samim tim tužilac nije mogao po osnovu ugovora o građenju da stekne svojinu na stanu i lokalu koje nije izgradio. Iz tih razloga, našao je da nema ništavosti ni kasnije zaključenih ugovora prema članu 103. ZOO, pa je posledično tome odbio zahtev tužioca da se utvrdi da je vlasnik lokala broj 1 (koji je bio predmet ugovora od 25.09.2015. godine između tuženih BB i VV), kao i zahtev da se obaveže tuženi VV da mu preda u posed ovaj lokal. U pogledu zahteva tužioca da se utvrdi da je vlasnik stana br. .. na četvrtom spratu i da se obaveže tužena GG da mu preda u posed ovaj stan, zaključak prvostepenog suda je da ne postoji identitet stana koji je prema odredbi člana 8. stav 1. tačka 3. ugovora od 25.09.2012. godine dobila tužena GG (a to je stan broj .. na četvrtom spratu površine 30,64 m2) sa stanom koji je trebao da dobije tužilac po ugovoru o suinvestiranju od 29.01.2010. godine (stan sa galerijom br. .. u potkrovlju površine 44,38 m2), već da se taj stan po identitetu može projektovati na sadašnji stan broj .. na četvrtom spratu, koji nije u vlasništvu tužene GG, te u tom smislu ova tužena nije pasivno legitimisana. U pogledu lokala 02 koji je trebao da pripadne tužilac po ugovoru o suinvestiranju od 29.01.2010. godine, prvostepeni sud je zaključio da takav lokal ne postoji, ali da je uz zanemarljivu razliku identičan površini prizemnog dela lokala L1, koji ima i suterenski deo. Odlučujući o eventualnom tužbenom zahtevu, stanovište prvostepenog suda je da tuženi BB i tužena GG saglasno članu 452. ZOO mogu da odgovaraju za dugove ranijeg investitora ali samo do vrednosti aktive preuzete imovinske celine, te da tužilac stoga neosnovano potražuje sadašnju tržišnu vrednost stana i lokala koji su bili predmet ugovora o suinvestiranju od 29.01.2010. godine jer nije učestvovao u njihovoj izgradnji, već ima pravo na novčano potraživanje u visini vrednosti radova i materijala uloženih u izgradnju predmetne zgrade, a koju visinu nije dokazao.

Drugostepeni sud je u svemu prihvatio kao pravilna izneta stanovišta i zaključke prvostepenog suda.

Po oceni Vrhovnog suda, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo.

Prema članu 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (ZOSPO), po samom zakonu pravo svojine se stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem svojine od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima određenim zakonom. Prema odredbi člana 22. stav 1. istog zakona, lice koje od svog materijala svojim radom izradi novu stvar stiče pravo svojine na tu stvar.

Ugovor o građenju definisan je u članu 630. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO) kao ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu ili da na takvom zemljištu, odnosno na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu. Prema odredbi stava 2. istog člana, ugovor o građenju mora biti zaključen u pismenoj formi.

Naime, u predmetoj parnici ne radi se o višestrukoj prodaji istih nepokretnosti (stanova i lokala), kako je to tužilac tvrdio u tužbi i tokom postupka, već se radi o sticanju svojine na posebnim delovima zgrade kao novoj stvari nastaloj građenjem. U konkretnom slučaju je privredno društvo „Delting“ DOO Novi Sad, čiji je tužilac bio jedini član sa 100% udela i zakonski zastupnik, trebalo po osnovu zajedničkog građenja sa privrednim društvom „BK Group Company“ DOO Novi Sad kao investitorom izgradnje stambenog objekta u ulici ... u Novom Sadu da stekne pravo svojine na jednom lokalu i jednom stanu kada predmetna zgrada bude završena. Po projektnoj dokumentaciji i izdatoj građevinskoj dozvoli, stambeni objekat čiju su gradnju započeli je trebao da ima suteren, prizemlje, tri sprata i potkrovlje, a preduzeću tužioca je, prema ugovoru o suinvestiranju od 01.03.2007. godine koji je po svojoj pravnoj prirodi ugovor o zajedničkoj gradnji, trebao da pripadne u svojinu stan sa galerijom u potkrovlju označen brojem .. ukupne površine 44,38 m2 (od čega je površina osnove stana 30,64 m2, a galerije 13,74 m2) i lokal u prizemlju označen kao „lokal 02“ površine 37,51 m2. Dakle, osnov sticanja svojine na predmetnom stanu i lokalu je trebalo da bude stvaranje nove stvari građenjem, a ne kupoprodaja jer se radi o budućoj stvari, pa kako navedena privredna društva kao suinvestitrori nisu završili započetu gradnju predmetnog objekta, to su pravilno nižestepeni sudovi zaključili da po tom osnovu tužilac ne može da stekne svojinu na predmetnim posebnim delovima zgrade, bez obzira što ugovor o suinvestiranju od 01.03.2007. godine nikad nije raskinut. Ovo posebno u situaciji kada je utvrđeno da je u toku gradnje, koju su završili stanari kao suinvestitori, odstupljeno od projekta na osnovu kog je dobijena građevinska dozvola tako što je umesto zgrade sa tri sprata i potkrovljem izgrađena zgrada sa četiri sprata i dva nivoa potkrovlja, odnosno da je prvobitno projektovano potkrovlje pretvoreno u četvrti sprat zbog čega u konačno završenom višestambenom objektu (za koji je doneto rešenje o ozakonjenju 14.11.2016. godine, koje je postalo pravnosnažno 28.11.2016. godine i koje je doneto na ime vlasnika posebnih delova tog objekta među kojima nema tužioca) ne postoji stan br .. u potkrovlju, već je na mestu tog stana izgrađen stan broj .. na četvrtom spratu istog rasporeda prostorija i približno identične površine od 30,51 m2 (u odnosu na osnovu prethodnog stana), ali bez galerije. Pri tome, tužena GG nije dobila u svojinu ovaj stan, već je njoj po osnovu ugovora o suinvestiranju sa tuženim BB od 25.09.2012. godine pripao u svojinu (između ostalog) stan broj .. na četvrtom spratu površine 30,64 m2. U pogledu lokala utvrđeno je da u završenoj zgradi ima dva lokala u prizemlju, pri čemu je „lokal 02“ daleko veće površine (48,22 m2) u odnosu na „lokal 02“ površine 37,51 m2 koji je tužiocu trebao da pripadne po ugovoru o suinvestiranju od 29.01.2010. godine, zbog čega ne postoji identitet ova dva lokala. U odnosu na „lokal 01“ na koji tužilac pretenduje sa pravom svojine utvrđeno je da se radi o lokalu sa dve etaže – u prizemlju površine 36,69 m2 i u suterenu površine 18.82 m2 i da je ovaj lokal u celoj svojoj površini pripao tuženom VV na osnovu ugovora o suinvestiranju od 29.09.2015. godine sa tuženim BB za uloženih 30.000 evra u završetak gradnje.

Nije sporno da je tužilac, odnosno njegovo preduzeće uložilo određenu imovinsku vrednost u vidu rada i materijala za izgradnju stana i lokala prema definisanom projektu izgradnje, ali ono što je ugovoreno nije nastalo, pa nema osnova za sticanje svojine po osnovu ugovorene zajedničke gradnje u smislu citiranih odredbi članova 21. i 22. ZOSPO. Stan i lokal na način kako su opredeljeni i definisani u ugovoru o suinvestiranju od 29.01.2010. godine nisu postojali u momentu kada je stala gradnja i zaključen ugovor o prenosu prava 16.01.2012. godine sa tadašnjeg investitora „BK Group Company“ DOO Novi Sad na tuženu GG i njenog pokojnog supruga, na koje su preneta sva investitorska prava i obaveze u pogledu nastavka gradnje i završetka objekta. U takvoj situaciji, pravilno je stanovište nižestepenih sudova da je ovaj ugovor po svojoj pravnoj prirodi ugovor o prenosu imovinske celine u smislu člana 452. stav 1. ZOO i da tužilac nema osnova za utvrđenje prava svojine na određenim posebnim delovima završene zgrade, niti pravo na njihovu novčanu protivvrednost u visini tržišne vrednosti, već samo pravo na određeno novčano potraživanje u visini vrednosti uloženog rada i materijala u izgradnju predmetne stambene zgrade i to samo do vrednosti aktive prenete imovinske celine, što tužilac nije dokazao u ovoj parnici shodno procesnim pravilima o teretu dokazivanja iz člana 231. ZPP (kod utvrđenja da preduzeće tužioca kada je izvodilo ugovorene radove nije dostavljalo investitoru račune za izvedene radove, otpremnice za isporučeni materijal, niti je vodilo građevinski dnevnik).

Iz svih izloženih razloga, nisu osnovani revizijski navodi tužioca o pogrešno primenjenom materijalnom pravu.

Zato je Vrhovni sud, primenom člana 414. stav 1. ZPP, odlučio kao u izreci ove presude.

Predsednik veća - sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković