U IME NARODA

Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Dragane Boljević i Jasmine Simović, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., koga zastupa Želimir Jeremić advokat iz ..., protiv tuženih BB iz ..., koga zastupa Slobodan Vitić advokat iz ... i VV iz ... koga zastupa Nenad Pupovac advokat iz ..., radi utvrđenja po tužbi i činidbe po protivtužbi, odlučujući o reviziji tužioca, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1650/22 od 25.07.2022. godine, na sednici održanoj 29.05.2025. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE kao neosnovana revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1650/22 od 25.07.2022. godine.

Svaka stranka snosi svoje troškove postupka po reviziji.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Višeg suda u Užicu P 206/21 od 01.04.2022. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev i utvrđeno da je tužilac AA vlasnik apartmana A-1 u suterenu objekta izgrađenog na k.p. .. k.o. Čajetina koji se sastoji od hodnika, kupatila, dnevne sobe sa kuhinjom, spavaće sobe i zastakljene terase, u potpunosti opremljenog, površine 40,75 m2 po osnovu predugovora o kupoprodaji Ov I 677/2013 overenog kod Osnovnog suda u Užicu 07.02.2013. godine i da ima pravo korišćenja srazmernog dela k.p. .. k.o. Čajetina, te da su tuženi dužni da dozvole da tužilac ova svoja prava upiše kod SNK Čajetina. Stavom drugim izreke, odbijen je tužbeni zahtev tuženog VV da se tužilac iseli iz stana broj 1 na Zlatiboru u ulici ..., ulaz broj 1, u prizemlju, korisne površine 40,75 m2, sobnosti 1,0, koji je upisan kao poseban deo zgrade broj 1 izgrađene na k.p. .. k.o. Čajetina, koji se sastoji od hodnika, kupatila, dnevne sobe sa kuhinjom, spavaće sobe i zastakljene terase, u potpunosti opremljenog i da mu preda taj stan u državinu predajom ključeva, ispražnjen od lica. Stavom trećim izreke, obavezan je tuženi VV da naknadi tužiocu AA troškove postupka od 610.080,00 dinara.

Odlučujući o žalbama parničnih stranaka, Apelacioni sud u Kragujevcu je, presudom Gž 1650/22 od 25.07.2022. godine, ukinuo označenu prvostepenu presudu (stav prvi izreke), odbio tužbeni zahtev tužioca AA (stav drugi izreke) i usvojio protivtužbeni zahtev tuženog VV (stav treći izreke). Stavom četvrtim izreke, obavezao je tužioca da na ime naknade troškova parničnog postupka isplati tuženom BB 665.580,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude, a tuženom VV 732.912,00 dinara.

Protiv označene pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešne primene materijalnog prava i pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja.

Tuženi VV je podneo odgovor na reviziju.

Ispitujući pobijanu presudu u smislu odredaba člana 408, u vezi s članom 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/11, 49/13-US, 74/13-US, 55/14, 87/18, 18/20, 10/23; u daljem tekstu ZPP), Vrhovni sud je utvrdio da je revizija tužioca neosnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Sadržinom revizije se suštinski ukazuje da je u drugostepenom postupku učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 1. u vezi s članom 8. ZPP, ali ti navodi nisu osnovani, jer je drugostepeni sud pravilno ocenio iskaze svih saslušanih lica, naročito iskaze parničnih stranaka, kao i ostale izvedene dokaze i pravilno i u potpunosti utvrdio sve činjenice koje su od značaja za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari. U postupku pred drugostepenim sudom nije učinjena ni neka druga bitna povreda iz člana 374. stav 1. ZPP koja bi predstavljala dozvoljeni revizijski razlog.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom u ovom postupku, između tuženih je 19.03.2012. godine zaključen ugovor o zajedničkoj izgradnji stambenog objekta na k.p. .. k.o. Čajetina od 8,99 ari (u daljem tekstu: predmetna parcela). Izgradnja (objekta sa namenom za turističko-smeštajne usluge – turistički apartmani) je prethodno bila odobrena 03.09.2009. godine tuženom BB. Nakon što je taj tuženi 18.07.2012. godine prodao tuženom VV 16/20 udela prava korišćenja predmetne parcele radi realizacije zaključenog ugovora o izgradnji, građevinska dozvola je izmenjena 12.12.2012. godine tako da glasi na oba tužena.

Između tužioca (kupca) i tuženih (prodavaca) zaključen je 07.02.2013. godine predugovor u kome je označeno da su tuženi sukorisnici predmetne parcele na kojoj su izgradili objekat po građevinskoj dozvoli od 03.09.2009. godine, da je osnov prava koje prodaju (korišćenja i svojine) ugovor od 18.07.2012. godine, da je tuženi VV vlasnik, shodno dogovoru tuženih, apartmana A-1 u suterenu (precizno opisanog u članu 2. predugovora) koji tuženi prodaju tužiocu za cenu od 52.000 €, da tužilac isplaćuje ugovorenu cenu prilikom zaključenja i overe predugovora (član 3), a da će mu kupljena nepokretnost biti predata danom zaključenja i overe predugovora - 07.02.2013. godine (član 4). Odredbom člana 8. predmetnog predugovora konstatovano je da je prodati apartman sredstvo obezbeđenja do izgradnje novog objekta na drugoj parceli (.. k.o. Čajetina) po čijoj će izgradnji ugovarači pristupiti zaključenju i overi ugovora o kupoprodaji apartmana površine 30m2 koji će se nalaziti na prvom spratu navedenog budućeg objekta, po ceni od 1.330 € po m2, a ukoliko ne dođe do izgradnje pomenutog objekta kupac ostaje u posedu apartmana bliže opisanog u članu 2. ovog predugovora. Zaključenju i overi glavnog ugovora, kojim će se izvršiti prenos prava svojine na prodatoj nepokretnosti i omogućiti vršenje promena u javnim knjigama pristupiće se, saglasno članu 10. ovog predugovora, po dobijanju upotrebne dozvole, sprovedenom postupku etažiranja i izvršenju ostalih obaveza.

Tuženi su 10.07.2013. godine zaključili ugovor o deobi prema kome tuženom BB pripadaju četiri stambene jedinice u prizemlju (u glavnom projektu označene kao: A-6 do A-9) koje će mu biti predate u stepenu završenosti „ključ u ruke“, a tuženom VV ostalih 16 jedinica - jedna u prizemlju (A-10) i po njih pet u suterenu (od A-1 do A-5), na prvom spratu (od A-11 do A-15) i u potkrovlju (od A-16 do A-20). Konstatovano je da taj ugovor služiti za uknjižbu kada se za to steknu uslovi, bez daljeg prisustva ili odobrenja drugog saugovarača, koji se mogu odmah knjižiti kao sukorisnici parcele - tuženi BB sa 4/20, a tuženi VV sa 16/20. Ugovorom od 16.08.2013. godine tuženi VV je uredio međusobne odnose sa trećim licem - GG koji je vodio pregovore i naplaćivao cenu od kupaca sa kojima su zaključivani predugovori o kupoprodaji stambenih jedinica koje su deobom pripale tuženom VV i prema tim kupcima preuzeo sve obaveze po predugovorima (tako da tuženi VV nema nikakve obaveze ni odgovornosti ni prema njima ni prema trećim licima, javnim preduzećima ili državnim organima) i koji će sa tim kupcima zaključiti anekse predugovora i o svom trošku regulisati sve odnose povodom zaključenih predugovora najkasnije do 31.12.2013. godine. Izgrađeni objekat, ukupne površine 954,25 m2, ozakonjen je 18.12.2018. godine i na njemu su upisani kao suvlasnici tuženi BB sa 4/20, a tuženi VV sa 16/20, pri čemu su oni upisani i kao vlasnici posebnih tela - stanova koji su im deobom pripali. Tuženi VV je vlasnik predmetnog apartmana.

Tužilac je tokom postupka (27.02.2019. i 01.04.2022. godine) bio dosledan u tvrdnjama da nije želeo da kupi predmetni, već manji apartman od 30m2 na prvom spratu zgrade koja je tek trebalo da bude izgrađena na susednoj parceli po ceni od 1.300 € po m2, što čini iznos od 39.000 evra, koji je on i isplatio prilikom zaključenja predugovora (u kome je pak konstovano da je platio 52.000 €) i da zato nije pristupio zaključenju glavnog ugovora. Međutim pošto u kasnije izgrađenoj zgradi na susednoj k.p. .. k.o. Čajetina (ozakonjenja 08.06.2017. godine) nije bilo apartmana od 30m2 na prvom spratu, tužilac nije kupio apartman, a nije ni doplatio predmetni apartman jer nije imao novca.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da su se ugovorne strane saglasile o svim bitnim elementima ugovora, da je ugovor određen sadržinom a ne naslovom i da je, budući da je ugovor zaključen saglasno Zakonu o prometu nepokretnosti, tužilac postao vlasnik predmetnog apartmana na osnovu člana 20. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, zbog čega je njegov tužbeni zahtev osnovan, a neosnovan protivtužbeni zahtev tuženog VV za iseljenje tužioca iz tog apartmana.

Drugostepeni sud, nije prihvatio ovakav zaključak prvostepenog suda, te je prvostepenu presudu ukinuo i sam odlučio o zahtevima parničnih stranaka. Imajući u vidu utvrđeno činjenično stanje i odredabe člana 45. Zakona o obligacionim odnosima, drugostepeni sud je zaključio da je tužilac bio ovlašćen na osnovu zaključenog predugovora samo da zahteva zaključenje glavnog ugovora ili povraćaj isplaćene kupoprodajne cene od 39.000 € (predmet tužbenog zahteva nije bilo ni jedno ni drugo), te da stoga zaključeni predugovor ne može dovesti do sticanja prava svojine na predmetnom apartmanu. S obzirom da je tuženi VV vlasnik predmetnog apartmana i da nije došlo do zaključenja glavnog ugovora u vezi sa tim apartmanom, koji je u državini tužioca, drugostepeni sud je zaključio da je tuženi VV ovlašćen odredbama člana 37. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa da zahteva od držaoca predaju predmetnog apartmana i iseljenje. Zbog toga je tužbeni zahtev tužioca za utvrđenje prava svojine odbio, a usvojio protivtužbeni zahtev tuženog VV i obavezao tužioca da se iseli iz predmetnog apartmana i preda ga u državinu tuženom VV.

Vrhovni sud nalazi da je zaključak drugostepenog suda pravilan i da se revizijom tužioca neosnovano pobija drugostepena presuda.

Drugostepeni sud je pravilno primenio odredbe člana 45. Zakona o obligacionim odnosima – ZOO kojima je propisano da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor (stav 1); da propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora (stav 2); da predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (stav 3); da će sud, na zahtev zainteresovane strane, naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti (stav 4); da se zaključenje glavnog ugovora može zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen (stav 5); da predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi ni bio zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme (stav 6).

S obzirom na utvrđene okolnosti konkretnog slučaja, uključujući i ono što su ugovorne strane imale u vidu kada su zaključivale predmetni predugovor, drugostepena opočiva na pravilnoj primeni odredaba ZOO prema kojima je ugovor zaključen kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora (član 26) i prema kojima se odredbe ugovora primenjuju onako kako glase, pri čemu se pri tumačenju spornih odredaba ne treba držati doslovnog značenja upotrebljenih izraza već treba istraživati zajedničku nameru ugovarača i odredbu tako razumeti kako to odgovara načelima obligacionog prava utvrđenim ovim zakonom (član 99). S obzirom da je nesumnjivo da tužilac nije imao nameru da kupi predmetni apartman jer mu je bio prevelik i da je predmetni predugovor zaključio samo kao način obezbeđenja kupovine manjeg apartmana od 30m2 na prvom spratu objekta koji su tuženi gradili u neposrednoj blizini na k.p. .. za iznos od 39.000 € koji je i predao prodavcima prilikom zaključenja predmetnog predugovora i da je, kada se ispostavilo da u novoizgrađenoj zgradi nema na raspolaganju apartmana kakav je on bio namerio da kupi, odbio predlog da se zaključi ugovor o kupoprodaji predmetnog apartmana uz doplatu, predmetni predugovor ne može predstavljati ugovor o kupoprodaji jer mu nedostaje saglasnost volja o predmetu kupoprodaje, te on na osnovu takvog predugovora ne može steći pravo svojine, kako je pravilno zaključio drugostepeni sud.

U pogledu zahteva tuženog VV, knjižnog vlasnika predmetnog apartmana koji drži tužilac, za iseljenje tužioca i za predaju tog apartmana u državinu tuženom VV, drugostepeni sud je pravilno zaključio da su ispunjeni su svi uslovi za usvajanje tužbenog zahteva propisani odredbama člana 37. Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa – ZOSO, prema kojima vlasnik može tužbom zahtevati od držaoca povraćaj individualno određene stvari (stav 1); pri čemu mora dokazati da na stvari čiji povraćaj traži ima pravo svojine, kao i da se stvar nalazi u faktičkoj vlasti tuženog (stav 2); kao i da pravo na podnošenje tužbe iz stava 1. ovog člana ne zastareva (stav 3).

Revizijom se neosnovano ukazuje da su ispunjeni uslovi iz čl. 20. ZOSO za sticanje prava svojine i 73. ZOO za punovažnost ugovora o kupoprodaji, s obzirom da je nesumnjivo utvrđeno da su stranke zaključile samo predugovor u vezi s kojim nisu u zakonom propisanom roku od šest meseci zaključili glavni ugovor. Uostalom, prava volja ugovornih strana nije ni bila da se izvrši promet predmetnog apartmana , već da zaključeni predugovor predstavlja izraz namere i spremnosti tužioca da kupi manji apartman u objektu tuženih koji je trebalo da bude izgrađen na susednoj parceli i da služi kao sredstvo obezbeđenja.

Na osnovu izloženog, odlučeno je kao u izreci ove presude, primenom člana 414. stav 1. ZPP.

Odluka o troškovima postupka nastalih povodom revizije tužioca doneta je primenom člana 165. stav 1. u vezi s čl. 153. stav 1. i 154. stav 1. ZPP, s obzirom na to tužilac nije uspeo sa svojom revizijom, a da izdaci tuženog VV za odgovor na reviziju, koji je inače i neblagovremen, nisu bili potrebni.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković