Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 504/23 od 18.10.2024. godine odbačena je kao nedozvoljena žalba tužene Opštine Savski Venac, izjavljena protiv odluke iz stava prvog i četvrtog presude Višeg suda u Beogradu P 6514/19 od 25.10.2022. godine, odbijene su kao neosnovane žalba tužioca izjavljena protiv stavova trećeg, četvrtog i šestog izreke i žalba tužene Gradske opštine Savski Venac izjavljena protiv stavova drugog i petog izreke i u tim delovima potvrđena presuda Višeg suda u Beogradu P 6514/19 od 25.10.2022. godine, te su odbijeni zahtevi parničnih stranaka za naknadu troškova drugostepenog postupka.

Protiv pravnosnažne drugostepene presude tužena Gradska opština Savski Venac izjavljuje blagovremeno reviziju zbog bitnih povreda parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava. Obrazlaže da su nižestepeni sudovi pogrešno zaključili o postojanju uzročno-posledične veze između štete na stanu tužioca i postupanja odnosno nepostupanja Opštine Savski Venac, isključujući uticaj starosti zgrade i obaveze svih vlasnika da učestvuju u njenom održavanju, da je zanemareno da šteta koja je nastala na objektu 2005. godine nije posledica izvođenja radova već paljevine razmere požara i starosti zgrade što proizilazi iz nalaza veštaka, da je neprihvatljiv zaključak sudova da je prvotuženi bio obavezan da izvrši sanaciju predmetnog objekta kao ekonomski najači korisnik posebnog dela zgrade jer nije zasnovan ni na jednom važećem propisu, da je sud konstatovao da se radi o totalnoj šteti a da navedeno ne proizilazi iz izvedenih dokaza. Posebno ukazuje da tužilac nema pravo na naknadu u visini tržišne vrednosti po m2 za dograđani deo stana koji je u toku postupka ozakonjenja.

Tužilac je podneo odgovor na reviziju kojim osporava osnovanost revizijskih razloga i tačnost revizijskih navoda. Tužilac objašnjava da je revident bio u obavezi da poslovni prostor, neposredno ili preko trećih lica - zakupaca, koristi i održava u ispravnom stanju te da je propustio da ispuni ovu obavezu čime je nastupila šteta za tužioca. Ukazao je da ni tužilac ni ostali etažni vlasnici nisu bili u mogućnosti da preduzimaju mere na sanaciji svojih stanova imajući u vidu poziciju poslovnog prostora, da je to morala učiniti Opština Savski Venac, da ništa nije preduzela u tom smislu te je odgovorna za nastalu štetu na stanu tužioca. Osim toga, umesto da zakupcu otkaže korišćenje nepokretnosti zbog nepreduzimanja mera tužena ništa nije učinila sve do 2010. godine. Smatra da osporavanjem totalne štete i visine dosuđenog iznosa tužena opština, zapravo, osporava utvrđeno činjenično stanje a iz tih razloga revizija nije dozvoljena.

Ispitujući valjanost pobijane presude u granicama određenim odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“, br. 72/2011 ... 10/23- drugi zakon), Vrhovni sud je ocenio da je revizija osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena apsolutno bitna povreda iz odredbe člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tužilac je vlasnik stana broj .. na prvom spratu, dok je tužena Gradska opština Savski Venac u vreme nastanka štete bila korisnik poslovnog prostora u prizemlju, sve u zgradi broj .. u ulici ... u Beogradu. U zgradi se, pored navedenih nepokretnosti, nalaze još 4 stana na prvom spratu. Poslovni prostor u prizemlju zgrade tužena opština, kao korisnik, dala je u zakup preduzeću „Naučna knjiga“ ugovorom od 30.06.1992. godine. Rešenjem Odeljenja za komunalno stambene, imovinsko pravne i građevinske poslove od 22.12.1995. godine tužiocu je odobreno izvođenje radova na rekonstrukciji dela tavanskog prostora u cilju formiranja stambenog prostora i pripajanja svom stanu broj .. na prvom spratu, kojim se od jednosobnog stana površine 22,01 m2 formira trosoban dvoetažni stan ukupne površine 69,38 m2, u svemu prema tehničkoj dokumentaciji overenoj od strane Odeljenja za komunalno stambene, imovinsko pravne i građevinske poslove Gradske opštine Savski Venac pod rednim brojem 734. Tužilac je ove radove izveo u svemu prema tehničkoj dokumentaciji. Nije dobio upotrebnu dozvolu, a u toku je zahtev za ozakonjenje objekta. Po prijavi stanara zgrade izvršen je 26.09.2005. godine uviđaj od strane građevinskog inspektora Odeljenja za inspekcijske poslove i izvršenje Gradske opštine Savski Venac, te sačinjen zapisnik o izvršenom inspekcijskom pregledu broj 354 – 133/2005 od istog dana, kojim je konstatovano da je zgrada u jako lošem stanju, da je u prostoriji koju koristi „Naučna knjiga“ međuspratna konstrukcija oštećena, da su oštećene grede koje su uglavnom natrule, vlažne, da je u stepenišnom prostoru odvaljen deo zida i vide se oštećene natrule grede i vodovodne cevi koje vode u stan iznad, da je duž hodnika na više mesta otpao malter i vide se provučene cevi koje mogu biti od električnih instalacija ili antenske i celom objektu je potrebna detaljna rekonstrukcija. Nakon toga, rešenjem od 21.11.2005. godine naloženo je Opštini Savski Venac i etažnim vlasnicima stanova na prvom spratu objekta, da u roku od 30 dana po prijemu istog, izvrše sanaciju uz upozorenje da ukoliko se to ne učini biće zabranjeno njegovo korišćenje. Rešenjem građevinskog inspektora Gradske opštine Savski Venac od 15.03.2006. godine, zabranjeno je Opštini Savski Venac i etažnim vlasnicima stanova u ulici ... broj .. u Beogradu korišćenje objekta. Tužilac se u martu 2006. godine iselio iz svog stana a tužena je odlukom od 09.10.2006. godine otkazala korišćenje poslovnog prostora zakupcu Izdavačkom preduzeću „Naučna knjiga“ i zatražila da se zakupac iseli iz poslovnog prostora u roku od 30 dana. Zapisnikom građevinskog inspektora GO Savski Venac od 30.08.2006. godine konstatovano je da se objekat u ulici ... i dalje koristi i pored zabrane korišćenja, odnosno da zakupac nije iseljen. Opština je 20.03.2009. godine podnela krivičnu prijavu protiv BB, direktora „Naučna knjiga“ d.o.o. jer je, kako je navedeno, 2008. godine započeo renoviranje poslovnog prostora bez građevinskog odobrenja i prijave izvođenja radova, pa je navedeno lice Upravi policije za Grad Beograd dalo izjavu u kojoj je, između ostalog, naveo da IP „Naučna knjiga“ kao zakupac koristi poslovne prostorije od 198 m2 u ..., da je prostor od početka korišćenja gotovo bio neuslovan, da je u međuvremenu uz saglasnost Poslovnog prostora Savski Venac izvršena jedna neuspela adaptacija zbog čega je krajnje loš tavan učinjen još lošijim i poroznijim. Opština je tužbu protiv zakupca, sa tužbenim zahtevom za iseljenje, isplatu zakupnine i naknadu štete, podnela 12.08.2010. godine Privrednom sudu u Beogradu u kom postupku je doneta pravnosnažna presuda P 14399/10 od 19.09.2012. godine kojim je zakupac IP „Naučna knjiga“ obavezan da poslovni prostor ispražnjen od lica i stvari preda JP Poslovni prostor Savski Venac, da mu isplati iznos od 1.749.822,99 dinara na ime zakupnine, dok je zahtev za naknadu štete nastale bespravnim građenjem, odnosno adaptacijom poslovnog prostora odbijen kao neosnovan. Tužena opština je 2010. godine pokrenula vanparnični postupak radi obezbeđenja dokaza, u kom postupku je dato mišljenje veštaka građevinske struke prema kom je stabilnost objekta ugrožena jer pojedini konstruktivni elementi imaju nedozvoljene deformacije – ugibe a evidentno je da zgrada nema izvedene armirno betonske noseće elemente koji bi mogli da prihvate uticaj nejednakog sleganja, da je plafonska konstrukcija poslovnog prostora u potpunosti ruinirana usled uklanjanja njenog međuoslonca, što je prouzrokovalo preraspodelu uticaja i pojavu dodatnih sleganja, te da je mišljenja da svaka sanacija ne bi dala željene efekte i da je najsvrsishodnije rušenje objekata.

Iz nalaza i mišljenja veštaka građevinske struke sačinjenog za potrebe ovog spora utvrđeno je da je požar koji se evidentno desio u poslovnom prostoru značajno oštetio međuspratnu konstrukciju iznad prizemlja tako da je pretilo urušavanje, što je direktno uticalo na propadanje objekta, da je urušavanje sprečeno izradom drvene potporne konstrukcije, a da se ne može zanemariti ni starost objekta u koji gotovo ništa nije značajno investirano od njegove izgradnje.

Opština je ponudila tužiocu da otkupi stan po ceni od 1.750,00 evra po m2, po kojoj ceni su otkupljeni drugi stanovi u navedenoj zgradi, s tim što nije prihvatila da isplati cenu za površinu koja nije legalizovana. Otuda i nije došlo do zaključenja ugovora. Najzad, utvrđeno je da je 2018. godine izvršen upis promene nosioca prava na Grad Beograd, sa pravom korišćenja Opštine Savski Venac, da je rešenjem od 05.08.2020. godine odobreno investitoru Gradu Beogradu izvođenje radova na sanaciji poslovnog prostora, te da je prijava radova izvršena 18.08.2020. godine, kao i da je poslovni prostor izdat u zakup.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja nižestepeni sudovi su zaključili da je osnovan tužbeni zahtev tužioca u delu kojim je tražio da mu se isplati vrednost stana po ceni od 1.750,00 evra po m2 za ukupnu površinu, pa i dograđeni deo. Nižestepeni sudovi smatraju da je Opština Savski Venac, kao korisnik poslovnog prostora u prizemlju, bila u obavezi da taj prostor neposredno ili preko trećih lica, zakupaca, koristi i održava u ispravnom stanju kako se ne bi prouzrokovala šteta na zgradi kao celini, posebnim delovima odnosno zajedničkim delovima, niti ometalo korišćenje stanova drugih vlasnika, da je bila u obavezi da se stara da se radovi koje izvodi zakupac na renoviranju preduzmu bez opasnosti po statiku objekta i nastanak štete, da je u poslovnom prostoru tužene provaljena međuspratna konstrukcija na koji način je došlo do ruiniranja objekata, da je kao ekonomski najjači korisnik poslovnog dela trebalo da preduzme mere na sanaciji celog objekta a kasnije refundira troškove, te da i pored rešenja građevinskog inspektora kojim je zabranjeno korišćenje objekta od 15.03.2006. godine tužbu za iseljenje zakupca je podnela tek 2010. godine. Dosuđuju iznos od 1.750 evra po m2 navodeći da se radi o parmetru formiranom po ponudi tužene za otkup stana.

Vrhovni sud prihvata kao ispravan zaključak nižestepenih sudova da postoji dokazana uzročno-posledična veza između nastale štete i nedomaćinskog ponašanja odnosno nečinjenja Opštine Savski Venac. Postoji i odgovornost tuženog vezano za opasnu stvar.

Naime, odredbom člana 4. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS“, br.44/95 ... 88/2011), propisano je da vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, stan odnosno drugi posebni deo zgrade i zajedničke delove zgrade koriste na način kojim se neće prouzrokovati šteta na zgradi kao celini i na njenim posebnim i zajedničkim delovima i kojim se neće ometati korišćenje stanova, drugih posebnih delova i zajedničkih delova zgrade. Dalje, odredbom člana 173. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da šteta nastala u vezi sa opasnom stvari, odnosno opasnom delatnošću smatra se da potiče od te stvari odnosno delatnosti izuzev ako se dokaže da one nisu bile uzrok štete.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizilazi da su oštećenja na stanu tužioca posledica neadekvatnog staranja o poslovnom prostoru čiji je korisnik bila Opština Savski Venac, u kojem je došlo do neadekvatne odnosno neuspele adaptacije koja je dodatno oštetila tavansku konstrukciju a zatim i paljevine razmere požara što je prouzrokovalo opasnost od urušavanja pa posledično i zabranu korišćenja objekta u celini. Pritom, poslovni prostor je bio u zakupu, a Opština Savski Venac, i nakon što je rešenjima nadležnog inspektora naloženo saniranje celog objekta a zatim i zabrana njegovog korišćenja (2005. i 2006. godine), odnosno sve do 2010. godine, nije preduzela nikakve aktivnosti protiv zakupca u cilju iseljenja, a zatim rekonstrukcije objekta u prizemlju, što je po logici stvari uslov za sanaciju posebnih delova na spratu. Štaviše, uopšte nije bilo dokaza da je preduzela bilo koju aktivnost na otklanjanju opasnosti od daljeg oštećenja. Dakle, kao korisnik poslovnog prostora koji je posebni deo zgrade nije sprečila njegovo korišćenje na način koji ne ometa korišćenje drugih stanova, u smislu odredbe člana 4. Zakona o održavanju stambenih zgrada, niti je pristupila saniranju nastalih oštećenja. Nadalje, s obzirom da je poslovni prostor doveden u stanje koje je ugrozilo stabilnost cele zgrade on se svakako smatra izvorom opasnosti, odnosno opasnom stvari za koju tuženi, kao korisnik, snosi primarnu odgovornost prema trećim licima. Kada je u pitanju šteta izazvana opasnom stvari (što poslovni prostor u kom je uništena međuspratna konstrukcija koja je dovela do ugiba svakako jeste), onda se odgovornost ne zasniva na krivici već na stvorenom riziku, a uzročnost se pretpostavlja, kako to propisuje citirana odredba člana 173. Zakona o obligacionim odnosima. Stoga, da bi oštećeni ostvario pravo na naknadu štete dovoljno je da dokaže da je pretrpeo štetu i da ona potiče od opasne stvari. Uzročna veza se pretpostavlja. Ovu pretpostavku revident nije oborio.

Sledom rečenog, bez uticaja su navodi revizije da su vlasnici bili obavezni da formiraju organ upravljanja zgradom budući da šteta na stanu tužioca nije posledica odsustva takve aktivnosti. Bez uticaja su i navodi da šteta nije nastala usled izvođenja radova već paljevinom razmere požara kod činjenice da je požar nastao u poslovnom prostoru čiji je korisnik bila tužena opština, pri čemu nema dokaza da je preduzela bilo kakvu aktivnost na saniranju objekta na koji način bi se omogućilo da se nakon rekonstrukcije međuspratne konstrukcije, mogu sanirati i stanovi. Očito je da je tužena u ovom slučaju pokazala krajnju nepažnju.

Nisu za Vrhovni sud od uticaja na osnovanost zahteva navodi revidenta o starosti objekta. Prvo, sam revident je prethodno tužiocu dao saglasnost za adaptaciju tavanskog prostora što, samo po sebi, ukazuje da starost objekta nije bila od uticaja na njegovu stabilnost, odnosno na stabilnost međuspratne konstrukcije. Dalje, tzv. ''adekvatna uzročnost'' podrazumeva da se o odgovornosti jednog lica za štetu može zaključiti samo nakon analize svih potencijalnih uzroka, a prema okolnostima slučaja. Ako ima više potencijalnih uzročnika onda analiza podrazumeva ocenu mere do koje je svaki od njih uticao. Drugim rečima, ne može se svaki događaj smatrati uzrokom već onaj čiji je efekat kod nastanka štete najznačajniji. U tom smislu još u svojoj odluci Rev 1882/92 od 25.06.1992. godine Vrhovni sud je naveo da ''u nizu povezanih zbivanja, uzročno je samo ono što je adekvatno početnom uzroku odnosno što, po redovnom toku, sledi iz prvobitne posledice. Ono što je atipično, odnosno neredovno, nije ni uzročno''. Oštećenje međuspratne konstrukcije, na način kako je to učinjeno, po redovnom toku dovodi do ugiba. Pritom, kako je napred obrazloženo, lokal u stanju kakvo je konstatovano zapisnikom građevinske inspekcije jeste opasna stvar. Najzad, starost odnosno stanje objekta u vreme nastanka štete može biti od uticaja na visinu naknade.

Vrhovni sud prihvata kao ispravan i zaključak nižestepenih sudova da tužilac ima pravo na naknadu u visini tržišne vrednosti po m2 i za dograđeni deo stana budući da je, kako je u toku postupka utvrđeno, dobio od strane iste opštine odobrenje za izvođenje radova, da su radovi prijavljeni i da, prema stanju u spisima, izvedeni su prema projektnoj dokumentaciji. Njegovo vanknjižno vlasništvo ulazi u imovinu koja jeste oštećena a revident je u obavezi da naknadi celokupnu štetu. Ovo proizilazi iz odredbe člana 185. Zakona o obligacionim odnosima prema kojoj se materijalna šteta naknađuje uspostavljanjem pređašnjeg stanja ili isplatom novčane naknade radi otklanjanja štetnih posledica.

Ni činjenica da je objekat bio u zakupu ne utiče na odgovornost tužene kao korisnika stvari, odnosno lica koje je imalo pravo korišćenja, a može biti od uticaja na njegov odnos sa zakupcem. Taj odnos je, pak, za tužioca res inter alios acta.

Međutim, Vrhovni sud ne prihvata materijalnopravni zaključak nižestepenih sudova o totalnoj šteti koju, prema sadržini izreke, dosuđuju. Prema utvrđenim činjenicama objekat – zgrada nije srušena, poslovni prostor je ponovo izdat u zakup a izdato je i odobrenje nadležnog organa za njegovu rekonstrukciju što upućuje na zaključak da se ne radi o tehničkoj totalnoj šteti zgrade u kojoj se nalazi stan. Zgrada nije srušena, pa ni predmetni stan, a iz činjenice da je prvobitno naložena sanacija (zbog čijeg odsustva je naložena zabrana upotrebe) proizilazi da bi ona bila moguća. U prilog tome je i to što je nknadno data saglasnot za rekonstrukciju lokala. Pravo osiguranja poznaje i ekonomsku totalnu štetu, onda kada popravka nije isplativa, ali u ovom slučaju niti se radi o naknadi iz osiguranja niti su na okolnost isplativosti (u ekonomskom smislu) izvođeni dokazi. Mišljenje veštaka, iz postupka obezbeđenja dokaza, da bi bilo najcelishodnije srušiti zgradu ne predstavlja procenu ekonomske isplativosti popravke. Dakle, neprihvatljiva je odluka sudova prema kojoj tužilac zadržava pravo svojine na stanu koji ima svoju vrednost, rezidualnu, a istovremeno mu se dosuđuje naknada njegove vrednosti prema cenama iz ugovora kojima je tuženi stanove drugih stanara otkupio. Neutemeljeno je pozivanje drugostepenog suda na odredbu čl. 47 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa koja propisuje da pravo svojine prestaje propašću stvari a da vlasnik zadržava pravo svojine na ostatke jer iz spisa ne proizilazi da se radi o propadanju tj. rušenju objekta/stana niti šta su njegovi ''ostaci''.

Osnovno je pravilo da se šteta prvenstveno otklanja uspostavljanjem ranijeg stanja (čl. 185 st. 2 ZOO), da sud može dosuditi oštećeniku naknadu u novcu kad on to zahteva izuzev ako okolnosti datog slučaja opravdavaju uspostavljanje ranijeg stanja ( čl. 185 st. 4), i da se šteta dosuđuje u iznosu koji je potreban da se oštećenikova materijalna situacija dovede u ono stanje u kome bi se nalazila da nije bilo štetne radnje ili propuštanja (čl. 190). Dosuđivanjem cene po kojoj su drugi stanovi otkupljivani uz zadržavanje prava svojine dovodi tužioca u povoljniji položaj od onog u kom je bio pre oštećenja.

Sve navedeno nižestepeni sudovi nisu cenili niti su, zbog pogrešne primene materijalnog prava, razjasnili sve relevantne činjenice.

Stoga je primenom odredbe člana 416. stav 2. odlučeno kao u izreci. Kako je ukinuta odluka o glavnoj stvari, to je ukinuta i odluka o troškovima kako bi se o istim odlučilo konačnom odlukom.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će ceniti da li stan i dalje postoji odnosno da li je sanacija moguća u smislu dovođenja u stanje kao pre nastupanja štete, jer od toga zavisi o kakvoj šteti se zapravo radi. Zatim, da se naknada određuje obavezivanjem odgovornog lica na uspostavu ranijeg stanja a na zahtev oštećenog i u novcu ali u visini koja je potrebna da se takvo stanje uspostavi, pri čemu je relevantna tužiočeva materijalna i stambena situacija u momentu nastanka štete.

Predsednik veća-sudija, 

Tatjana Đurica,s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković