Prema članu 420. stav 6. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 55/14), u postupku povodom revizije protiv rešenja shodno se primenjuju odredbe ovog zakona o reviziji protiv presude.

Vrhovni kasacioni sud je ocenio da su u konkretnom slučaju ispunjeni uslovi za primenu instituta izuzetno dozvoljene revizije, radi ujednačavanja sudske prakse i tumačenja subjektivnog roka za podnošenje tužbe za poništaj ugovora zbog povrede prava preče kupovine, propisanog članom 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ 42/98,111/09).

Prema stanju u spisu, tužilac i tužene BB i VV su suvlasnici u po 1/3 dela na stanu površine 68 m2, koji se sastoji od 4 sobe, kuhinje, predsoblja i dva podruma u ..., k.p. ... KO ... – ..., po osnovu nasleđivanja. Nije izvršena fizička deoba suvlasnika.Tužbom podnetom 23.06.2014. godine tužilac tvrdi da su tužene BB i VV prodale suvlasničke udele tuženom GG po nižoj ceni od cene koje su ponudile tužiocu zbog čega je predložio da se ugovor poništi. Tužiocu je nepokretnost ponuđena za 3000 evra, a ugovorom o kupoprodaji Ov .../.. zaključenom 29.04.2014. godine, tužene BB i VV su prodale suvlasničke udele tuženom GG za cenu od 50.000,00 dinara. Tužilac je u iskazu naveo da je za prodaju saznao polovinom maja 2014. godine, kada mu je tuženi GG „mahao ugovorom“, a 22.05.2014. godine tužilac je podneo zahtev sudu za izdavanje kopije ugovora o kupoprodaji. Tuženi GG i svedoci DD (supruga tuženog GG) i ĐĐ (sin tuženog GG) su tvrdili da je tužilac za prodaju saznao početkom maja 2014. godine.

Prvostepeni sud je utvrdio da je tužilac za kupoprodaju saznao u prvoj polovini maja 2014. godine, zbog čega je ocenio da je tužba od 23.06.2014. godine podneta po isteku roka od 30 dana od saznanja za kupoprodaju, pa je odbačena kao neblagovremena. U pogledu tvrdnje tužioca da je 22.05.2014. godine podneo zahtev sudu za izdavanje fotokopije ugovora, prvostepeni sud se izjasnio da prekluzivni rok od 30 dana teče od saznanja za kupoprodaju, a ne za ugovor o kupoprodaji, što znači da je tužilac u roku od 30 dana od saznanja za kupoprodaju bio dužan da podnese tužbu sudu, a u tužbi je mogao predložiti i združenje spisa overe, kao što je mogao i ranije da podnese zahtev za izdavanje fotokopije ugovora.

Drutostepeni sud je prihvatio stanovište prvostepenog suda da rok od 30 dana propisan članom 10. stav 2. Zakona o prometu nepokretnosti teče od saznanja za kupoprodaju, a ne za ugovor o kupoprodaji, i ocenio kao neosnovane navode žalbe tužioca da saznanje o svim bitnim elementima ugovora nije mogao imati pre nego što mu je prvostepeni sud izdao kopiju ugovora o kupoprodaji nakon podnetog zahteva od 22.05.2014. godine i da nije mogao podneti tužbu radi poništaja ugovora zbog povrede prava preče kupovine pre dostavljanja ugovora.

Izneto stanovište se ne može prihvatiti. Revizijom se osnovano ističe pogrešna primena materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje pogrešno i nepotpuno utvrđeno.

Prema članu 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ 42/98,111/09) važećeg u vreme overe spornog ugovora 29.04.2014. godine, suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima.

Prema članu 10. stav 1. istog Zakona, ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine, ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima. Prema stavu 2.istog člana, tužba iz stava 1. ovog člana može se podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.

Tužbom se ugovor pobija jer je nepokretnost prodata pod povoljnijim uslovima, u odnosu na uslove ponuđene tužiocu. Zato se saznanje za prodaju odnosi ne samo na faktičku prodaju (zaključenje i overu ugovora), već i na uslove pod kojima je nepokretnost prodata drugom kupcu, a ove okolnosti nisu raspravljene. Okolnost da je neko pokazivao pismeno o ugovoru („mahao ugovorom“), ne znači da je tada prekupac saznao za uslove pod kojima je prodaja izvršena, niti su ove okolnosti sudovi utvrdili, pri čemu iz spisa overe proizlazi da je tužilac podneo zahtev za izdavanje kopije ugovora 22.05.2014. godine, pa je bilo neophodno utvrditi kada je tužiocu kopija uručena.

Ne može se prihvatiti zaključak nižestepenih sudova da je tužilac mogao ranije da podnese zahtev da mu se izda fotokopija ugovora, u situaciji kada je tvrdio da je za zaključenje ugovora saznao polovinom maja, a zahtev podneo 22.05.2014. godine, dakle u kratkom roku. Osim toga, subjektivni rok teče u okviru objektivnog roka, što znači da se prekupac može koristiti subjektivnim rokom dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji. Zato je revizija tužioca usvojena i nižestepena rešenja ukinuta.

U ponovnom postupku, sudovi će utvrditi kada je tužiocu izdata kopija ugovora o kupoprodaji Ov .../... od 29.04.2014. godine, odnosno kada je tužilac mogao saznati za kupoprodajnu cenu i druge elemente ugovora i kada je najranije mogao podneti tužbu za poništaj ugovora, jer suprotno stanovištu nižestepenih sudova, tužba za poništaj ugovora se ne može podneti bez bližeg određenja, odnosno identifikacije ugovora (broja overe i datuma zaključenja ugovora čiji se poništaj traži), pa će ponovo oceniti blagovremenost tužbe primenom člana 103. stav. 2 i stav 4. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 55/14).

Iz navedenih razloga, primenom člana 404 i 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11, 55/14) odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Snežana Andrejević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić