Presudom Apelacionog suda u Kragujevcu Gž 1328/20 od 20.07.2020. godine odbijena je kao neosnovana žalba tuženog-protivtužioca i potvrđena prvostepena presuda.

Protiv pravnosnažne presude donesene u drugom stepenu tuženi- protivtužilac je izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužioci-protivtuženi su podneli odgovor na reviziju.

Ispitujući pravilnost pobijane presude na osnovu člana 408. ZPP Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. Povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP na koju se u reviziji ukazuje, ne predstavlja revizijski razlog.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci su sa tuženim 24.11.2008. godine zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overen pred Opštinskim sudom u Jagodini Ov ../08 od 28.11.2008. godine. Predmet ovog ugovora je stambeni objekat u ... u ulici ..., zajedničko vlasništvo prodavca koji se nalazi na kp .. KO ... ukupne površine 7,22 ara po posedovnom listu broj .. od 10.10.2008. godine, s tim što su prodavci vlasnici 502/722 idealna dela parcele. Ovu parcelu sa svim izgrađenim objektima tužioci su prodali kupcu. Članom 3. navedenog ugovora, određena je cena navedene nepokretnosti od 86.977 evra. Sudski overenim aneksom ugovora o kupoprodaji od 26.12.2008. godine, stranke su izmenile način plaćanja ugovorene cene nepokretnosti definisane članom 4. osnovnog ugovora, tako što će ugovorenu kupoprodajnu cenu kupac prodavcima isplatiti na sledeći način: iznos od 30.500 evra, kao prvu ratu, prilikom potpisivanja ovog ugovora o kupoprodaji, preostali iznos do ukupne cene koja iznosi 56.477 evra, kupac će isplatiti isporukom određenih stambenih i poslovnih prostora i to isporukom stambene jedinice u objektu „VV“ i to stan broj .., ukupne građevinske površine 69,75 m2, poslovnog prostora veličine 18 m2, u prizemlju budućeg objekta koji će biti izgrađen na parceli koja je predmet ove kupoprodaje i to tek po završetku izgradnje planiranog objekta, a sve ostale odredbe definisane u osnovnom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti važe za ovaj Aneks. Drugi Aneks osnovnog ugovora od 30.11.2009. godine, koji nije overen u sudu, predviđa da će preostali iznos ukupne cene kupac, ovde tuženi, platiti isporukom izgrađenih stambenih i poslovnih prostora i to stambene jedinice u objektu „VV“ i to stana broj .., ukupne građevinske površine 72,99 m2 i poslovnog prostora veličine 13,70 m2 u prizemlju budućeg objekta koji će biti izgrađen na parceli koja je predmet ove kupoprodaje po završetku izgradnje planiranog objekta.

Do dana podnošenja tužbe 23.09.2014. godine tuženi nije započeo radove na izgradnji novog objekta na kupljenoj nepokretnosti od tužilaca. Kupljeni objekat tuženi je sanirao i posle nekoliko godina sredio i izdao ga na korišćenje, tako da se objekat koristi kao restoran. Tuženi je tužiocima za kupljenu nepokretnost po navedenom ugovoru o kupoprodaji isplatio ukupno 33.000 evra. Delimičnom presudom Višeg suda u Jagodini P 6/16 od 21.02.2019. godine (koja je u tom delu pravnosnažna) obavezan je tuženi da tužiocima na ime duga isplati 37.120 evra u dinarskoj protivvrednosti sa kamatom po stopi predviđenoj Zakonom o zateznoj kamati počev od 23.09.2014. godine do isplate.U pogledu predmetnog stana broj .. tužioci i tuženi nisu zaključili pisani ugovor o kupoprodaji, niti su tuženi dali ispravu podobnu za upis prava svojine na istom. Tužioci faktički koriste predmetni stan u površini od 37,46 m2 koji je upisan u pl. broj .. kao stan površine 37 m2 u vlasništvu tuženog. Ovaj upis nije pravnosnažan u odnosu na površinu stana, jer je ista upisana rešenjem tog organa od 11.01.2018. godine koje je u postupku po žalbi ovde tuženog poništeno rešenjem Republičkog geodetskog zavoda od 04.11.2019. godine i predmet vraćen na ponovni postupak i odlučivanje.

Prema situacionom planu posebnog dela objekata broj .. na kp .. KO ... - dvosobni stan broj .. nalazi se u potkrovlju ulaza broj .. kolektivnog stambeno- poslovnog objekta, spratnosti PO+P+3+PK, prema upotrebnoj dozvoli od 02.10.2008. godine i prema osnovi potkrovlja poslovno-stambenog objekta „VV“ stan broj ..površine je 37,46 m2. Veštačenjem od strane veštaka građevinske struke utvrđeno je da stan broj .. ima neto površinu 37,41 m2, nenatkrivenu terasu površine 39,41 m2, a podrum je ukupne površine 8,03 m2. Tržišna vrednost kupljene nepokretnosti prema ceni koja se pojavljuje u ugovoru između parničnih stranaka je 86.977 evra, s tim što je u tom trenutku to bila stvarna vrednost kupljene nepokretnosti. Ukoliko bi navedena nepokretnost bila predmet prodaje za individualnu porodičnu kuću, vrednost bi bila 66.860 evra.

Kod ovako utvrđenog činjeničnog stanja, pravilno su nižestepeni sudovi primenili materijalno pravo kada su usvojili tužbeni zahtev tužilaca, a odbili protivtužbeni zahtev tuženog-protivtužioca.

Članom 4. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“, broj 49/98, 111/09) koji je važio u vreme zaključenja ugovora o kupoprodaji, propisano je da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u pisanoj formi, a potpisi ugovarača overavaju od strane suda. Ugovori koji nisu zaključeni na način iz stava 1. ovog člana ne proizvode pravno dejstvo (stav 2.).

Imajući u vidu da su tužioci sa tuženim zaključili sudski overen kupoprodajni ugovor za stan broj .. koji će prema ugovorenom predstavljati stambenu jedinicu u objektu „VV“ (prema sudski overenom aneksu, ukupne građevinske površine 69,75 m2), da se tužioci nalaze u državini ovog stana za koji je utvrđeno da je upisan u javnim knjigama sa površinom od 37 m2 a koji upis nije pravnosnažan, da im je ovaj stan predat od strane tuženog, kao i da je isti identifikovan prema rešenjima o odobrenju za gradnju i upotrebnoj dozvoli, pravilno su nižestepeni sudovi utvrdili da su tužioci (su)vlasnici ovog stana sa udelima od po ½ idealnih delova.

Protivtuženi zahtev za naknadu štete zbog uvećanja cene nepokretnosti i izgubljene dobiti je pravilno odbijen. Nižestepeni sudovi su zaključili da su pravni poslovi između parničnih stranaka (ugovor o kupoprodaji i prvi aneks ugovora) važeći, da tuženi nije tražio njihov raskid, ni utvrđenje ništavosti, da je tuženi koji je građevinsko preduzeće čija je delatnost gradnja i kupovina nepokretnosti pristao i saglasio se sa kupovinom navedene nepokretnosti i na taj način pristao na predmet i cenu ugovora, pa se ne može osnovano pozivati na to da su mu tužioci na taj način prouzrokovali bilo kakvu štetu da bi za nju bili odgovorni na osnovu člana 154. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO). Tuženi- protivtužilac nije na nepokretnosti kupljenoj od tužilaca započeo gradnju stambeno-poslovne zgrade, niti je dostavio zaključene predugovore ili ugovore iz kojih bi se moglo utvrditi koliko je stanova prodao ili izdao u zakup, odnosno koliku dobit je mogao očekivati niti je dokazao da postoji doprinos tužilaca zbog nemogućnosti izgradnje kupljenog objekta, da bi tuženi bili odgovorni za njegovu eventualno izgubljenu dobit u smislu člana 189. stav 3. ZOO. Zato nisu osnovani revizijski navodi kojima se osporava pravilnost primenjenog materijalnog prava.

Nisu osnovani ni revizijski navodi kojima se osporava kvadratura spornog stana, jer je u postupku pred nižestepenim sudovima veštačenjem utvrđeno koju površinu stana tužioci koriste u stvarnosti. Pored toga, stan je identifikovan rešenjima o odobrenju za gradnju i upotrebnoj dozvoli. Pitanje tačne površine ovog stana koja će biti upisana u javne knjige nakon okončanja upravnog postupka nije smetnja da ostvarenje traženih stvarnih prava na ovoj nepokretnosti, a eventualno pitanje razlike između ugovorene naknade (cene) može biti kasnije postavljeno.

Preostalim revizijskim navodima osporava se utvrđeno činjenično stanje, što u postupku po reviziji nije dozvoljeno (član 407. stav 2. ZPP).

Na osnovu člana 414. ZPP odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić