Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2396/22 od 21.12.2022. godine, stavom prvim izreke, odbijena je žalba tužioca i potvrđena prvostepena presuda. Stavom drugim izreke, odbijen je zahtev tužioca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni sud je ispitao pravnosnažnu presudu na osnovu odredbe člana 408. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11...10/23) i utvrdio da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je bio investitor izgradnje stambene zgrade u Novom Sadu, u Ulici Vojvode Šupljikca ... . Na osnovu idejnog projekta E 341/05 (koga je izradio Biro za projektovanje i inženjering „Arhitekt S“), tužilac je kod Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove ishodovao odobrenje za gradnju dana 13.10.2006. godine, a na osnovu izmenjenog idejnog projekta E 1507/0/06 i rešenje o odobrenju za izgradnju od 14.12.2006. godine. U ranijem projektu veći deo suterena trebalo je da da bude zasut zemljom, a u izmenjenom projektu u suterenu zgrade predviđene su nove prostorije obeležene kao ostava br. 8, 9 i 10. Radovi na izgradnji zgrade izvođeni su u periodu od 09.11.2006. godine do 15.05.2007. godine. Prostorije koje su u Glavnom arhitektonskom projektu predviđene kao ostave 8 i 9, tužilac kao investitor je gradio istovremeno sa svim ostalim delovima predmetne zgrade, ali je prilikom gradnje doneo odluku da ove dve prostorije izgradi kao zasebne jedinice koje će biti pogodne za stanovanje, a sve kako bi ih dalje prodao. Za tu svoju odluku nije tražio izmenu odobrenja za gradnju, a po Lokacijskim uslovima nije imao pravo da u suterenu zgrade gradi dva stana. Prostorija koja je u Glavnom arhitektonskom projektu E 1507-1/06 iz decembra 2006. godine, označena kao ostava, broj prostora 8, izgrađena je u površini od 25,50 m2 i sastoji se od ulaznog hodnika, kupatila, kuhinje i sobe. Prostorija koja je prema istom projektu označena kao ostava, broj prostora 9, izgrađena je u površini od 29,80 m2 i sastoji se od ulaznog hodnika, kupatila, sobe i kuhinje.

Rešenjem Gradske uprave za urbanizam i stambene poslove Grada Novog Sada od 23.07.2007. godine, pravnosnažno 25.07.2007. godine, izdata je upotrebna dozvola za predmetni stambeni objekat, spratnosti Su + P + 3 + Pk sa putničkim liftom, skloništem, zajedničkim i tehničkim prostorijama u suterenu, sa pasažom i stanovima u prizemlju i na spratovima i u potkrovlju – dupleksi i za šest parking mesta. Ovo rešenje je ispravljeno zaključkom od 20.08.2007. godine, tako što su iza reči „zajedničkim“ dodate reči „prostorijama: hodnik, stepenište, tri ostave“, a iza reči „i tehničkim prostorijama u suterenu“ dodate reči „mašinska kućica, podstanica, hidrocel i vodomer“. Nakon izdavanja upotrebne dozvole, na osnovu rešenja RGZ – SKN od 21.08.2007. godine stambena zgrada je uknjižena u evidenciji nepokretnosti sa 26 stambenih jedinica, uz upis prava svojine na svim stanovima na tužioca kao investitora. Prostorije koje su u Glavnom arhitektonskom projektu označene kao ostave u suterenu brojevi 8 i 9 nisu upisane u evidenciju nepokretnosti kao zasebne jedinice u zgradi s obzirom da po upotrebnoj dozvoli sve prostorije predstavljaju ostave u suterenu. Tužilac je dve sporne prostorije u suterenu prometovao u korist kupaca, ovde neparničara, i to ugovorima od 22.07.2008. godine i 01.08.2008. godine. Po zaključenim ugovorima, kupci su preuzeli državinu spornih prostorija od tužioca. Prethodno su kupci navedenih prostorija zatražili od Skupštine stanara saglasnost za raspolaganje prostorijama koje su kupili, ali je nisu dobili. Ujedno, oni su u posebnom parničnom postupku tražili da sud utvrdi da su stvaranjem nove stvari postali vlasnici ovih prostorija, ali su njihovi zahtevi pravnosnažnom presudom odbijeni. Tužena stambena zajednica je ishodovala presudu Osnovnog suda u Novom Sadu P 5011/12 od 06.11.2013. godine, pravnosnažna 26.06.2014. godine, kojom je utvrđeno da su navedeni kupoprodajni ugovori ništavi pravni poslovi i obavezivanje kupaca ovih prostorija da joj ih predaju u državinu. Nakon toga, kupci su se iselili iz istih. Postupak ozakonjenja spornih prostorija u suterenu je pokrenut, ali još uvek nije okončan.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su odbili tužbeni zahtev. Ovo stoga što sporne prostorije nisu podobne sticanju prava svojine u smislu članova 9. i 19. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa, jer je prema tehičkoj dokumentaciji i pribavljenoj upotrebnoj dozvoli reč o prostorijama koje su izgrađene u nameni ostave, na kojima prema članovima 18. stav 2. i 19. stav 2. navedenog zakona postoji pravo zajedničke nedeljive svojine u korist svih vlasnika posebnih delova stambene zgrade. Dodatno, drugostepeni sud se pozvao na to da od izgradnje predmetne zgrade do danas Skupština stanara nije donela odluku, niti je dala saglasnost za pretvaranje tih prostorija - ostava u posebne delove zgrade u smislu Zakona o održavanju stambenih zgrada i Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

Po oceni Vrhovnog suda, nižestepene odluke su zasnovane na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Članom 9. stav 1. Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa (ZOSPO), propisano je da fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na stambenim zgradama, stanovima, poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, poljoprivrednom zemljištu i drugim nepokretnostima, osim na prirodnim bogatstvima koja su u državnoj svojini. Članom 18. stav 2. ovog zakona, propisano je da je zajednička svojina svojina više lica na nepodeljenoj stvari, kada su njihovi udeli odredivi, ali nisu određeni (član 18. stav 2.). Članom 19. stav 1. propisano je da pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine (stav 2.).

Članom 21. Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS”, br. 44/95 ... 88/11), važećeg u vreme izgradnje predmetne stambene zgrade, propisano je da Skupština zgrade može doneti odluku da se zajedničke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata.

Ostave u suterenu su po svojoj prirodi i nameni zajednički delovi zgrade i te prostorije kao i druge (stepenište, hodnik i dr.) služe svim stanarima zgrade, zbog čega takvi prostori izvorno ne mogu biti predmet na kojem neko može stećiti pravo svojine. Odredbama Zakona o održavanju stambenih zgrada („Službeni glasnik RS”, br. 44/95 ... 88/11), a sada i odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“ br. 104/16 i 9/20) propisani su uslovi pod kojima zajedničke prostorije mogu biti pretvorene u stan ili poslovni prostor. Tek u situaciji, ako u skladu sa zakonom bude dozvoljeno pretvaranje predmetnih prostorija u posebne delove zgrade, ovi delovi zgrade mogu biti podobni da na njima neko stekne pravo svojine saglasno članovima 9. i 19. stav 1. ZOSPO.

U konkretnom slučaju, tužilac kao investitor je u suterenu predmetne zgrade nezakonito izgradio prostor pogodan za stanovanje na mestu gde su po projektu predviđene ostave, kao zajednički delovi stambene zgrade, dakle u kom delu prostora po lokacijskim uslovima ne bi dobio dozvolu da gradi stanove, a koje je potom u fazi izgradnje prodao kao stanove trećim licima. Nezakonitom prenamenom navedenih prostorija od zajedničkih u zasebne stambene jedinice tužilac nije mogao steći pravo svojine na istima. Zbog toga su pravilno nižestepeni sudovi odbili tužbeni zahtev za utvrđenje prava svojine na spornim nepokretnostima kao neosnovan. Osim toga, imajući u vidu pravni status ovih prostorija (zajednički delovi stambene zgrade), koje bez odluke Skupštine zgrade ne mogu biti pretvorene u stambenu jedinicu, niti bilo koji drugi prostor na kojem je moguće steći pravo svojine i koje su kao takve u zajedničkoj svojini svih stanara zgrade, odnosno vlasnika stanova, tužena Stambena zajednica nije pasivno legitimisana u ovoj parnici, već je tužilac tužbu sa ovako postavljenim tužbenim zahtevom morao usmeriti prema vlasnicima posebnih delova zgrade.

Ni ostalim revizijskim navodima ne dovodi se u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane presude i neosnovano se ukazuje na pogrešnu primenu materijalnog prava. Tužilac u ovom postupku kroz postavljen tužbeni zahtev suštinski nastoji da pravno osnaži faktičku radnju prenamene prostorija. Međutim, u smislu odredaba Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa na tako izgrađenim prostorijama tužilac nije mogao steći pravo svojine građenjem.

Iz navedenih razloga odlučeno je kao u izreci na osnovu člana 414. stav 1. ZPP.

Predsednik veća – sudija

Mirjana Andrijašević, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković