II Utvrđuje se da je ništav upis zabeležbe hipotekarne prodaje u korist drugotuženog GG iz ... JMBG: ..., kao poverioca upisana dana 06.02.2015. godine kod Službe za katastar nepokretnosti ... u listu nepokretnosti .. u ... listu na porodično stambenoj zgradi broj ... na KP broj ... u čijem sastavu se nalazi stan tužioca \"AA" ... površine 49,77 m2 po strukturi jednosoban koji se nalazi na spratu porodične stambene zgrade označene u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." i stan tužioca BB iz ... površine 54,20 m2 po strukturi dvosoban koji se nalazi u potkrovlju porodično stambene zgrade, označen u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." što je drugotuženi GG iz ... dužan priznati i trpeti da se izvrši brisanje upisane zabeležbe hipotekarne prodaje kod SKN ..., u korist drugotuženog GG iz ..., kao poverioca, pod pretnjom izvršenja.

III Utvrđuje se da je ništav Ugovor o kupoprodaji pod brojem OPU: ... potvrđen od strane javnog beležnika Milke Sredojević iz ... dana 31.08.2015. godine zaključen drugotuženog GG iz ... JMBG: ... kao prodavca i trećetužene DD iz ... ulica ... ..., JMBG: ... kao kupca i to samo u odnosu na nepokretnost porodično stambene zgrade, broj zgrade ..., izgrađena na kat.parceli broj ... iz lista nepokretnosti broj ... KO ..., u čijem se sastavu nalazi stan tužioca \"AA" ... površine 49,77 m2 po strukturi jednosoban koji se nalazi na spratu porodično stambene zgrade, označene u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." i stan tužioca BB iz ... površine 54,20 m2 po strukturi dvosoban, koji se nalazi u potkrovlju porodično stambene zgrade, označene u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "...", zbog toga što se zasniva na založnoj izjavi Ov.br. ... Osnovnog suda u Užicu od 14.02.2014. godine, na izvršnoj vansudskoj hipoteci prvog reda i hipotekarnoj prodaji, koje ne proizvode pravna dejstva, što su drugotuženi GG iz ... i trećetužena DD iz ..., dužni priznati i trpeti da se kod Službe za katastar nepokretnosti u ... izvrši brisanje upisanog prava svojine na ime trećetužene DD iz ..., na porodično stambenoj zgradi, broj zgrade 1 na KP ... u KO Čajetina u čijem se sastavu nalaze stanovi tužilaca i da se uspostavi pređašnje stanje upisom prava svojine na porodično stambenoj zgradi broj 1 postojeće na kat.parceli broj ... u KO ... u korist prvotuženog preduzeća \"VV" iz ... sve pod pretnjom prinudnog izvršenja.

IV Utvrđuje se da je tužilac \"AA" ... matični broj ... PIB: ... stekao pravo svojine na stanu površine 49,77 m2 po strukturi jednosoban koji se nalazi" na spratu porodične stambene zgrade," broj zgrade ..., postojeće na KP ... ulica ... ... označen u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." zajedno sa obimom udela ... od kat.parcele broj ... po kulturi zemljište pod zgradom objektom površine 1,13 ari i zemljište uz zgradu objekat površine 4,05 ari ukupne površine parcele 5,18 ari, sve u KO ... na osnovu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji overen pred Osnovnim sudom u Užicu dana 11.11.2011. godine pod Ov.3 br. ...zaključenog između prvotuženog \"VV" iz ... MB. ... PIB: ... kao prodavca i tužioca \"AA" ..., kao kupca što je prvotuženi \"VV" iz ... dužna priznati i dozvoliti da se tužilac \"AA" ... na osnovu ove presude kod Službe za katastar nepokretnosti u ... uknjiži kao vlasnik predmetnog stana kao posebnog dela porodično stambene zgrade broj ... postojeće na kat.parceli broj ... zajedno sa obimom udela 130/518 od kat.parcele broj ... sve u KO ... pod pretnjom prinudnog izvršenja.

V Utvrđuje se da je tužilac BB iz ... JMBG: ... stekao pravo svojine na stanu površine 54,20 m2 po strukturi dvosoban koji se nalazi u potkrovlju porodične stambene zgrade, broj zgrade ... postojeće na kat.parceli broj ... ulica ... ... označen u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." zajedno sa obimom udela 130/518 od kat.parcele broj ... po kulturi zemljište pod zgradom objektom površine 1,13 ari i zemljište uz zgradu objekat površine 4,05 ari ukupne površine parcele 5,18 ari sve u KO ... na osnovu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti overen pred Osnovnim sudom u Užicu dana 05.12.2011. godine pod Ov. 3 br. ... zaključenog između prvotuženog \"VV" iz ... MB: ..., PIB: ... kao prodavca i tužioca BB iz ... kao kupca što je prvotuženi \"VV" iz ... dužna priznati i dozvoliti da se tužilac BB iz ... na osnovu ove presude kod Službe za katastar nepokretnosti u ... uknjiži kao vlasnik predmetnog stana kao posebnog dela porodično stambene zgrade broj ... postojeće na kat.parceli broj ... zajedno sa obimom udela od 130/518 od kat.parcele broj ... sve u KO ... pod pretnjom prinudnog izvršenja.

VI Obavezuju se tuženi \"VV" ... MB: ..., PIB: ... u stečaju, GG iz ... i DD iz ... da tužiocu \"AA" ... MB: ..., PIB: ... predaju u posed - državinu stan oslobođen od lica površine 49,77 m2 po strukturi jednosoban koji se nalazi na spratu porodično stambene zgrade, broj zgrade ... postojeće na kat.parceli broj ... ulica ... ... označen u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." zajedno sa obimom udela 130/518 od kat.parcele broj ... po kulturi zemljište pod zgradom objektom površine 1,13 ari i zemljište uz zgradu objekat površine 4,05 ari ukupne površine parcele 5,18 ari sve u KO ... i da tužiocu BB iz ... JMBG: ... predaju u posed - državinu stan oslobođen od lica, površine 54,20 m2 po strukturi dvosoban koji se nalazi u potkrovlju porodično stambene zgrade, broj zgrade ..., postojeće na kat.parceli broj ... ulica ... ... označen u projektnoj dokumentaciji sa oznakom "..." zajedno sa obimom udela 130/518 od kat.parcele broj ... po kulturi zemljište pod zgradom objektom površine 1,3 ari i zemljište uz zgradu objekat površine 4,05 ari ukupne površine parcele 5,18 ari sve u KO ... u roku od 8 dana po prijemu prepisa presude pod pretnjom prinudnog izvršenja.

VII Obavezuju se tuženi \"VV" ..., u stečaju, GG iz ... i DD iz ... da tužiocu \"AA" ... plate na ime naknade troškova parničnog postupka iznos od 1.025.336,00 dinara u roku od 8 dana od prijema pisanog otpravka ove presude.

VIII Obavezuju se tuženi \"VV" ..., u stečaju, GG iz ... i DD iz ... da tužiocu BB iz ... plate na ime naknade troškova parničnog postupka iznos od 744.086,00 dinara u roku od 8 dana od prijema pisanog otpravka ove presude.“

Presudom privrednog apelacionog suda Pž.br. 5838/16 od 1.09.2017 godine odbijena je kao neosnovana žalba tuženog drugog reda GG iz ... i potvrđena presuda Privrednog suda u Užicu 1 P 441/2015 od 31.05.2016. godine u žalbom pobijanom stavu I, III, IV, V, VI, VII i VIII izreke a ukinuta u stavu 2 izreke i u tom delu tužba odbačena.

Protiv presude Privrednog apelacionog suda Pž.br. 5838/16 od 1.09.2017 tuženi drugog reda GG iz ... je preko punomoćnika iz reda advokata, blagovremeno izjavio reviziju. Reviziju izjavljuje zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešene primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u granicama propisanim odredbom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Sl. glasnik RS“ br. 72/11..55/14) i utvrdio da je revizija drugotuženog delimično osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. U reviziji se jasno ne navodi koje su to druge bitne povrede postupka učinjene, koje bi mogle biti od uticaja na zakonitost i pravilnost pobijane presude.

Iz utvrđenog činjeničnog stanja proizlazi da je prvotužilac „AA“ zaključio Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji, overen pred Osnovnim sudom u Užicu Ov 3 br. ... od 11.11.2011. godine, sa prvotuženim „VV“ po principu ključ u ruke i kupio nepokretnosti jednosoban stan u izgradnji na ..., na kat. parceli br. ... KO ..., sastavni deo porodično-stambene zgrade br. ..., list nepokretnosti br. ... KO ..., površine 49,77 m2, u projektnoj dokumentaciji označen kao stan "...", sve za kupoprodajnu cenu od 51.345,00 eura, u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan uplate. Kupac je ugovorenu kupoprodajnu cenu izmirio uplatama od 30.09.2009. godine, 10.08.2010. godine, 17.08.2010. godine, 07.09.2010. godine, 17.12.2010. godine, 31.01.2011. godine. Prodavac je bezuslovno dao saglasnost da se kupac može uknjižiti na predmetnoj nepokretnosti bez davanja posebne izjave i prisustva prodavca. Drugotužilac BB je sa prvotuženim „VV“ dana 05.12.2011. godine zaključio Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, overen pred Osnovnim sudom u Užicu Ov. 3 broj ... od 05.12.2011. godine i to dvosoban stan, sastavni deo porodične stambene zgrade br. ..., izgrađen na ..., ukupne površine 54,20 m2 u projektnoj dokumentaciji označen kao stan "...", sve na istoj katastarskoj parceli kao i prethodni stan. Ugovorena kupoprodajna cena iznosila je 4.581.300,00 dinara i ista je plaćena u celosti do potpisivanja Ugovora. Članom 3 Ugovora definisano je da kupac sa danom potpisivanja ovog Ugovora stupa u vlasništvo i posed predmetne nepokretnosti i ostvaruje pravo trajnog korišćenja jednog parking mesta na zajedničkom parkingu izgrađenom do ulice. Ovim Ugovorom u članu 4 navedeno je da prodavac predaje kupcu u vlasništvo i pripadajući deo zemljišta od 130 m2 na spornoj parceli. Navedeno je i da se kupac može uknjižiti kao vlasnik stana i nosilac prava trajnog korišćenja bez daljeg prisustva i odobrenja prodavca. Stanovi su predati u državinu tužiocima odmah po zaključenju ugovora, odnosno početkom 2012. godine. Tužioci nisu upisali pravo svojine na predmetnim nepokretnostima kod nadležne službe, jer je prethodno bilo nužno uknjižiti objekat i izvršiti etažiranje objekta.

Zakonski zastupnik prvotuženog preduzeća „VV“ ... - direktor ĐĐ je dana 14.02.2014. godine pred Osnovnim sudom u Užicu, kao zemljišno knjižni vlasnik nepokretnosti, dala založnu izjavu Ov 1 br. ... kojom neopozivo i bezuslovno daje saglasnost da se na spornoj stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje na parceli broj ... KO ... upiše izvršna vansudska hipoteka prvog reda radi obezbeđenja potraživanja zajmodavca GG iz ..., sve po osnovu Ugovora o zajmu od 16.09.2013. godine i Aneksa broj 2 Ugovora o zajmu od 14.02.2014. godine, prema zajmoprimcu dužniku EE sa ..., ... broj ... kao zajmoprimcu u iznosu od 45.000,00 eura bez kamate sa rokom vraćanja najkasnije do 24.04.2014. godine. Ovom založnom izjavom ovlašćen je hipotekarni poverilac da u slučaju neizvršenja ili neurednog izvršenja ugovora o zajmu može u celini ili delimično se namiriti iz cene dobijene prodajom nepokretnosti koja je predmet založne izjave u sudskom ili vansudskom postupku prodaje, kao i da u slučaju prodaje nepokretnost može biti prinudno ispražnjena u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji.

Rešenjem nadležne službe za katastar nepokretnosti od 13.11.2014. godine upisana je izvršna vansudska hipoteka prvog reda u korist GG iz ..., a dana 11.02.2015. godine doneta je zabelbežba o hipotekarnoj prodaji Republičkog geodetskog zavoda Služba za katastar nepokretnosti ... u korist GG iz ... . Hipotekarna prodaja izvršena je dana 06.05.2015. godine neposrednom pogodbom na iznos od 110.000,00 eura i to za stambenu zgradu za kolektivno stanovanje broj ... površine u gabaritu 72 m2 izgrađen na kat.parceli ... list nepokretnosti ... KO ... i porodično stambenu zgradu broj ... površine u gabaritu 113 m2 izgrađene na kat.parceli broj ... list nepokretnosti broj ... KO ... .

Dana 21.05.2015. godine zaključen je Ugovor o kupoprodaji između drugotuženog GG iz ... i trećetužene DD iz ... . Solemnizaciona klauzula sastavljena je kod javnog beležnika Milke Sredojević dana 31.08.2015. godine OPU: ... . Rešenjem nadležne službe od 14.09.2015. godine izvršen je upis prava svojine na objektima u korist DD iz ... . Dana 24.09.2015. godine trećetužena ... dala je založnu izjavu o zasnivanju jednostrane hipoteke na porodičnoj stambenoj zgradi broj ... površine u gabaritu 113 m2 izgrađene na kat. parceli broj ... upisane u list nepokretnosti broj ... KO ... u korist poverioca ŽŽ iz ... u cilju obezbeđenja potraživanja po osnovu Ugovora o zajmu od 21.09.2015. godine u iznosu od 100.000,00 eura. Dana 01.12.2015. godine, uz asistenciju policije, izvršena je promena brava na predmetnim stanovima o čemu tužioci od strane tuženih nisu bili obavešteni, tako da su sve pokretne stvari tužilaca ostale u tim stanovima, nisu evidentirane, a nije izvršeno ni evidentiranje stanja na električnom brojilu. Dana 14.09.2015. godine otvoren je stečajni postupak nad prvotuženim privrednim društvom \"VV" ... .

Na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su zaključili da su tužioci savesni sticaoci predmetnih stanova, jer su u celosti isplatili ugovorenu kupoprodajnu cenu, stupili su u državinu kupljenih stanova, plaćaju porez na imovinu, električnu energiju i komunalne usluge. Dana 1.12.2015 godine, u postupku realizacije hipoteke zasnovane po navedenoj založnoj izjavi, promenjena je brava na vratima stana i na taj način tužoci izuzeti iz poseda.

Založna izjava data je nakon prodaje stanova tužiocima. Davalac založne izjave-prvotuženi u momentu kada je istu dao i overio , nije bio vlasnik predmetnih stanova. Kako je prvotuženi prodajom predmetnih stanova izgubio pravo vlasništva na njima, to dalje znači da založna izjava zastupnika prvotuženog predstavlja nedozvoljeno raspolaganje, protivno odredbi člana 14 Zakona o hipoteci, koje nije punovažno i ne proizvodi pravno dejstvo. Navedeno raspolaganje vršeno je i suprotno prinudnim propisima, te je shodno članu 103. Zakona o obligacionim odnosima, ništavo. Nižestepeni sudovi dalje zaključuju da drugotuženi nije imao pravni osnov za upis hipotekarne prodaje predmetnih nepokretnosti, što i taj upis čini ništavim. Zaključeni Ugovor o kupoprodaji spornih nepokretnosti od 31.08.2015. godine potvrđen od strane javnog beležnika Milke Sredojević iz ... je ništav, jer drugotuženi GG iz ... nije bio vlasnik predmetnih nepokretnosti koje je prodao trećetuženoj DD, pošto se ta prodaja zasniva na založnoj izjavi Ov. broj ... Osnovnog suda u Užicu od 14.02.2014. godine, na vansudskoj hipoteci prvog reda i hipotekarnoj prodaji koje ne proizvode pravno dejstvo.

Prvotužena „VV“ ... prema zaključku nižestepenih sudova nije savesna strana, jer je založna izjava na predmetnim stanovima data nakon što su stanovi već bili prodati. Takođe, ni drugotuženi GG nije savesna strana, jer je znao da su predmetni stanovi pre davanja založne izjave već otuđeni iz imovine prvotuženog. Kako prvotuženi i drugotuženi nisu savesne strane, ni trećetužena DD kao kupac predmetnih stanova, iz istih razloga, očigledno nije savesna strana. Takvo ponašanje tuženih suprotno je i načelu savesnosti i poštenja, protivno je prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima.

Sa navedenih razloga, prvostepeni sud je usvojio zahtev tužilaca u celini što je potvrdio drugostepeni sud, osim što je stav II izreke prvostepene presude, ukinuo jer se u ovom delu zahteva predmet pobijanja odluka organa uprave i u tom delu tužbu odbacio. Pravilnost odluka organa uprave u vezi upisa hipoteke i svih pratećih upisa nakon 2005. godine, ispituje se u upravnom postupku i za to su nadležni odgovarajući organi uprave, a u drugom stepenu nadležno Ministarstvo.

Prema oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilno su nižestepeni sudovi utvrdili ništavost založne izjave i ništavost Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 31.08.2015. godine u odnosu na stanove tužilaca i pravilno utvrdili da su tužioci vlasnici predmetnih stanova koji se nalaze u zgradi ... postojećoj na kat.parc ... KO ... i obavezali tužene da iste predaju tužiocima u državinu i svojinu.

Nižestepeni sudovi su založnu izjavu od 14.02.2014. godine i ugovor o kuporodaji OPU ... od 31.08.2015. godine, prema sadržini pobijane odluke, oglasili ništavom u odnosu na stanove koji su u vlasništvu tužilaca postojećih u zgradi na kat parc. br. ... KO ..., koji su predmet zahteva. To sa razloga što je u postupku utvrđeno da je zakonski zastupnik prvotuženog, dala založnu izjavu na osnovu koje je upisana izvršna vansudska hipoteka prvog reda radi obezbeđenja potraživanja zajmodavca-drugotuženog GG na stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje postojećoj na parceli broj ... KO ... . Zakonski zastupnik prvotuženog „VV“ je nesavesno postupala zato što je založnom izjavom opteretila i stanove tužilaca koji se nalaze u ovoj zgradi a na kojima prvotuženi nije bio vlasnik u momentu davanja sporne založne izjave. Ovako postupanje zakonskog zastupnika prvotuženog je protivno odredbi člana 14. stav 1. Zakona o hipoteci. To ima za posledicu da upis u registar nepokretnosti izvršne vansudske hipoteke, nije pravno valjan, u odnosu na stanove tužilaca koji su predmet ovog spora. Kako se predmetni Ugovor o kupoprodaji OPU: ... od 31.08.2015 godine zasniva na založnoj izjavi koja ne proizvodi pravno dejstvo u odnosu na stanove tužilaca, to je i navedeni ugovor u tom delu ništav, jer je prodaja stanova tužilaca izvršena od strane nevlasnika tih nepokretnosti. Zato su pravilno postupili nižestepeni sudovi kada su utvrdili ništavost založne izjave i ništavost Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti od 31.08.2015. godine u odnosu na stanove tužilaca i pravilno utvrdili da su tužioci po osnovu ugovora o kupoprodaji, vlasnici predmetnih stanova koji se nalaze u zgradi 1 postojećoj na kat.parc ... KO ... i obavezali tužene da iste predaju tužiocima u državinu i svojinu.

Sledom izloženog, neosnovani su navodi revizije drugotuženog da je pobijana presuda doneta pogrešnom primenom materijalnog prava. Stoga je Vrhovni kasacioni na osnovu procesnih ovlašćenja iz člana 414. Zakona o parničnom postupku odlučio kao u izreci presude.

Predsednik veća-sudija

dr Dragiša B. Slijepčević,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić