U IME NARODA

Vrhovni kasacioni sud, u veću sastavljenom od sudija: Božidara Vujičića, predsednika veća, Vesne Subić i Jelice Bojanić Kerkez, članova veća, u parnici tužilaca: AA iz ..., čiji je punomoćnik Marko Zdjelar iz ... i Stambene zajednice broj ... u ..., protiv tuženih BB iz ..., VV iz ..., čiji je punomoćnik Miodrag Stević, advokat iz ... i GG iz ..., čiji je punomoćnik Nemanja Aćimović, advokat iz ..., radi utvrđenja delimične ništavosti ugovora, predaje poseda nepokretnosti i isplate, odlučujući o reviziji tužioca AA, izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 7003/2018 od 26.12.2018. godine, u sednici veća održanoj dana 04.11.2020. godine, doneo je

P R E S U D U

ODBIJA SE, kao neosnovana, revizija tužioca izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Beogradu Gž 7003/2018 od 26.12.2018. godine.

O b r a z l o ž e nj e

Presudom Prvog osnovnog suda u Beogradu P 5249/17 od 15.11.2017. godine, stavom prvim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilaca i utvrđeno je da je ništav Ugovor o kupoprodaji stana br. 9 u ul. ... broj ... u ..., na kat. parc. br. ... KO ..., overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov. br. ... dana 19.09.2005. godine, u delu člana 5. stav 5, kojim se kupac - tužena BB iz ..., odriče svih zajedničkih prostorija u korist prodavca - tuženog GG iz ..., osim tavanskog prostora koji se kupcu daje na trajno korišćenje, površine od 21 m2 koji se nalazi pored stana br. 9, i utvrđeno je da je ništav Ugovor o kupoprodaji stana br. 10 u istoj zgradi, overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov. br. ... od 27.09.2006. godine, u delu člana 5. stav 5, kojim se kupac - tuženi VV iz ..., odriče svih zajedničkih prostorija u korist prodavca - tuženog GG iz ..., osim tavanskog prostora koji se kupcu daje na trajno korišćenje, uz saglasnost svih prethodnih kupaca koja glasi na ime investitora – prodavca, površine od 21 m2 koji se nalazi pored stana br. 10, što su tuženi dužni da priznaju i trpe. Stavom drugim izreke, usvojen je tužbeni zahtev tužilaca, pa je obavezana tužena BB da isprazni od lica i stvari tavansku prostoriju površine 21 m2 u zaleđu stana br. 9 u ul. ... br. ..., u ... i da istu preda tužiocu Stambenoj zajednici br. ... u ... i obavezan je tuženi VV iz ... da isprazni od lica i stvari tavansku prostoriju površine 21 m2, koja se nalazi u zaleđu stana br. 10, na istoj adresi, i da istu preda tužiocu Stambenoj zajednici br. ... u ... . Stavom trećim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim je traženo da se tužena BB iz ... obaveže da isplati tužiocima na ime plodova sticanja – izdavanja u tavanske prostorije u zakup, iznos od 118,6 evra mesečno, po prodajnom kursu, od dana saznanja za tužbu do isplate. Stavom četvrtim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim je traženo da se tuženi VV iz ... obaveže da isplati tužiocima na ime plodova sticanja korišćenja tavanske prostorije, iznos od 118,6 evra mesečno, po prodajnom kursu, od dana saznanja za tužbu do isplate. Stavom petim izreke, obavezani su tuženi da solidarno tužiocima naknade troškove parničnog postupka u iznosu od 5.896,00 dinara.

U postupku odlučivanja o žalbama tuženih, na osnovu održane rasprave, Apelacioni sud u Beogradu je presudom Gž 7003/2018 od 26.12.2018. godine, stavom prvim izreke, ukinuo presudu Prvog osnovnog suda u Beogradu P 5249/17 od 15.11.2017. godine u stavu prvom i drugom izreke i presudio tako što je odbio kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili da se poništi Ugovor o kupoprodaji stana br. 9 u ul. ... broj ... u ..., overen pred Drugim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov. br. ... od 19.09.2005. godine, u delu koji se odnosi na zajedničke tavanske prostorije, zaključen između GG kao prodavca i BB kao kupca. Stavom trećim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim je traženo da se poništi Ugovor o kupoprodaji stana br. 10 u ul. ... br. ... u ..., overen pred Prvim opštinskim sudom u Beogradu pod Ov.br. ... od 27.09.2006. godine, u delu koji se odnosi na zajedničke tavanske prostorije, zaključen između GG kao prodavca i VV kao kupca. Stavom četvrtim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim je traženo da se tužena BB obaveže da u roku od 3 dana od pravnosnažnosti presude isprazni tavansku prostoriju koja se nalazi u zaleđu stana br.9 u ul. ... br. ... u ..., od lica i stvari i da istu preda zastupniku Stambene zajednice ul. ... br. ..., pod pretnjom prinudnog izvršenja i novčanom kaznom za svaki dan neizvršenja u iznosu od po 1.000,00 dinara. Stavom petim izreke, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtev tužilaca kojim je traženo da se tuženi VV obaveže da isprazni tavansku prostoriju koja se nalazi u zaleđu stana broj 10, u ulici ... br. ... u ..., od lica i stvari i da istu preda zastupniku Stambene zajednice u ul. ... br. ... Stavom šestim izreke, preinačena je presuda Prvog osnovnog suda u Beogradu P 5249/17 od 15.11.2017. godine u stavu petom izreke, tako što su obavezani tužioci da tuženima BB i VV, iz ..., naknade troškove postupka u ukupnom iznosu od 144.000,00 dinara i da tuženom GG iz ... naknade troškove postupka u iznosu od 97.500,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac AA je blagovremeno izjavio reviziju, zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 374. stav 2. tačka 5. ZPP i pogrešne primene materijalnog prava, pozivajući se na član 404. stav 1. ZPP.

Vrhovni kasacioni sud je ocenio da je revizija dozvoljena na osnovu člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku - ZPP ("Službeni glasnik RS", br. 72/2011...18/2020), pa je ispitao pobijanu presudu u granicama propisanog u članu 408. i našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju se u revizijskom postupku pazi po službenoj dužnosti. U reviziji se posebno ukazuje na postojanje bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 5. i tačka 12. Zakona o parničnom postupku, koje nisu propisane kao revizijski razlog članom 407. stav 1. ZPP. Revizijski razlog u smislu člana 407. ZPP mogu biti bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačke 6, 8, 10. i 11. ovog zakona, pod uslovom da su isticane i u žalbi, odnosno da su učinjene u postupku pred drugostepenim sudom. U postupku pred drugostepenim sudom nije došlo do propusta u primeni ili do pogrešne primene koje od odredaba Zakona o parničnom postupku, pa nema ni povrede iz člana 374. stav 1. ZPP.

Na osnovu sadržine izvedenih dokaza, utvrđeno je da je tuženi GG bio investitor izgradnje zgrade broj ... u ul. ... u ..., od 10 stanova i 3 zajedničke prostorije. Jedna zajednička prostorija je ostava u prizemlju zgrade, a dve od po 21m2 u tavanskom delu su pripojene stanovima koje je investitor otuđio, prodajom stanova broj 9 i broj 10 sa ustupljenim pravom trajnog korišćenja po jedne tavanske prostorije od 21m2 uz prodati stan. Tuženi GG je kao investitor tokom 2005. i 2006. godine zaključio ugovore o kupoprodaji sa kupcima i otuđio svih 10 stanova koji su bili useljivi i predati u posed kupcima. Stan br. 10 je kupio tuženi VV iz ... . Stan br. 9 je kupila tužena BB iz ... . Ovaj stan je kupljen pre stanova broj 2, 3, 4, 5, 6, 7 i 10. Uz stanove br. 9 i 10 nalazile su se prostorije od po 21 m2, koje su još u fazi sive gradnje od strane investitora ostavljene da se pripoje stanovima uz koje se nalaze, pa su tako i predate kupcima stanova broj 9 i broj 10. Tužena BB kupac stana br. 9 je pripojeni tavanski prostor od 21 m2 do 2007. godine adaptirala svojim sredstvima, tako da navedena prostorija predstavlja sastavni deo stana. Tuženi VV je kupio stan br. 9 koji je bio završen, a za pridodati tavanski prostor od 21 m2 koji je bio u sivoj fazi izgrađenosti, novca nije imao da ga privede stambenoj nameni, već je taj prostor odvojio gipsanom pregradom. Na taj način, tuženi BB (kupac stana broj 9) i VV (kupac stana broj 10) su realizovali pravo na ustupljenom tavanskom prostoru, uz svoj stan. Ugovori o kupoprodaji stanova br. 9 i 10 sadrže ugovornu odredbu u članu 5. stav 5. čija se ništavost potražuje, prema kojoj se kupac odriče svih zajedničkih prostorija u korist prodavca, sem tavanskog prostora koji im se daje na trajno korišćenje u površini od po 21 m2, a nalazi se pored stana br. 9 odnosno pored stana br. 10.

Utvrđeno je da ugovori o kupoprodaji kojima je tuženi GG kao investitor i prodavac otuđio stanove broj 1, 2, 3, 5 i 8 sadrže ugovornu odredbu po kojoj se svaki kupac odriče svih zajedničkih prostorija i tavanskog prostora u korist prodavca, dok za stanove broj 6 i 7 takvu ugovornu odredbu sadrži predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, ali ne i ugovor o kupoprodaji. Ugovor o kupoprodaji stana broj 4 takvu ugovornu odredbu ne sadrži, ali je kupac stana DD izjavila da je takvu saglasnost dala prodavcu prilikom kupovine stana.

Tavanski prostor (dve sporne prostorije od po 21 m2), jedna uz stan broj 9 i druga uz stan broj 10, bio je pripojen ovim stanovima pre prodaje stanova, još u sivoj fazi izgradnje stanova. Gradnja je izvedena bez građevinske dozvole, a naknadno je legalizovana, posle prodaje i predaje svih stanova kupcima. Rešenjem o građevinskoj dozvoli Sekretarijata za poslove legalizacije objekata Gradske uprave Grada Beograda od 22.11.2010. godine, odobravaju se izvedeni radovi na izgradnji stambenog objekta u ul. ... broj ..., u ..., spratnosti P+1+Pk, ukupne bruto površine 523,00 m2 i neto površine 434,98 m2, kojima je formirano 10 stanova i 1 ostava u prizemlju i 2 zajedničke prostorije u potkrovlju i to u nivou prizemlja stanovi br. 1, 2, 3 i 4, u nivou prvog sprata stanovi broj 5, 6, 7 i 8, u nivou potkrovlja stan br. 9 površine 31 m2 jednosoban, stan br. 10 površine 31m2 jednosoban, zajednička prostorija P1, ukupne površine 21 m2, i zajednička prostorija P2 ukupne neto površine 21 m2. Zajedničke prostorija P1 i P2 su prethodno već bile pripojene stanovima koje je investitor prodao po ugovorima zaključenim u 2005. godini i 2006. godini.

Prvostepeni sud je na osnovu ovako utvrđenog činjeničnog stanja zaključio da se tužilac AA u ugovoru o kupovini stana broj 6 nije saglasio da se odriče tavanskog prostora kao zajedničkog prostora, a da predugovor kojim je dao takvu saglasnost, nije overen u sudu, te kao takav ne proizvodi pravno dejstvo, da ni u ostalim zaključenim ugovorima o kupoprodaji stanova nije predviđeno da su kupci stanova saglasni da se zajednički tavanski prostor predaje nekome od vlasnika stanova radi pripajanja nekom stanu, već da iz Odluke Saveta zgrade od 29.01.2006. godine proizilazi da nije data saglasnost da se tavanski prostori pripoje stanovima, te da predmetne zajedničke prostorije predstavljaju zajedničku nepodeljenu svojinu, shodno članu 18. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Kako saglasnost investitoru za raspolaganje ovim tavanskim prostorijama, nisu dali svi vlasnici stanova kao zajedničari, to je u smislu člana 103. ZOO ništava odredba ugovora o kupoprodaji sadržana u članu 5. stav 5. oba ugovora o ustupljenom pravu trajnog korišćenja. Sledstveno tome, prvostepeni sud je tužene BB i VV, obavezao da Stambenoj zajednici zgrade predaju tačno određenu tavansku prostoriju, primenom odredbe člana 104. ZOO. Prvostepeni sud je odbio tužbeni zahtev u delu kojim je tražena isplata naknade za korišćenje tavanskih prostorija, nalazeći da je tuženima taj prostor predat na korišćenje s osnovom u ugovorima i da u smislu člana 231. ZPP tužioci nisu pružili dokaze o sticanju plodova izdavanjem prostorije u zakup.

Drugostepeni sud nije prihvatio razloge prvostepenog suda, već je na osnovu održane rasprave i utvrđenih činjenica, zaključio da predmetni ugovori o kupoprodaji u spornom delu nisu ništavi i da je tužbeni zahtev u celosti neosnovan.
Prema stanovištu drugostepenog suda, ne stoje razlozi za ništavost ugovora u označenom delu, kod činjenica da je tuženi GG pre 2005. godine izgradio zgradu sa 10 stanova i tri zajedničke prostorije (ostave u prizemlju zgrade i dve prostorije u potkrovlju zgrade), čijom je izgradnjom kao investitor postao vlasnik cele zgrade, te da je u toku same izgradnje odlučio da dve prostorije planirane kao zajedničke, koje se nalaze u potkrovlju pripoji stanovima br. 9 i 10, što je i učinjeno u sivoj fazi izgradnje. Nakon izgradnje zgrade, investitor je kao vlasnik i prodavac raspolagao stanovima putem overenih ugovora o kupoprodaji, s tim da pri ugovaranju kupoprodaje kupci su se saglasili da se odriču tavanskog prostora u korist prodavca – investitora. Time su se kupci stanova saglasili sa već izvršenom prenamenom tavanskog prostora i sa već izvršenim pripajanjem tavanskog prostora, stanovima br. 9 i 10. Po nalaženju dugostepenog suda, investitir je bio ovlašćen da raspolaže predmetnim tavanskim prostorijama, uzevši u obzir da se ne radi o namenskim prostorijama bez kojih zgrada ne može da funkcioniše. Odluka Saveta zgrade od 29.01.2006. godine da se ne daje saglasnost da se tavanski prostori pretvore u stan i pripoje nekom stanu, usledila je posle faktički već izvršenog pripajanja tavanskog prostora stanovima broj 9 i broj 10, tako da ne može uticati na punovažnost odredbe investitorovog ugovora o ustupanju kupcima tih stanova.

Vrhovni kasacioni sud nalazi da je odluka drugostepenog suda pravilna. Stambena zgrada u ul. ... broj ... u ..., na kat. parc. br. ... KO ..., izgrađena je bez građevinske dozvole, a naknadno je legalizovana. U zgradi se nalazi 10 stanova, od kojih su dva stana u potkrovlju, a tavanski prostori u potkrovlju su pripojeni stanovima uz koje se nalaze. Konkretno, stanovima broj 9 i broj 10 izvorno izgrađene površine od po 31m2, pridodati su tavanski prostori od po 21m2 i u toj ukupnoj površini su prodati i predati kupcima od strane investitora, po ugovorima od 19.09.2005. godine i 27.09.2006. godine. Zajednička prostorija postoji u prizemlju zgrade. Tavanski prostori u potkrovlju nisu ni bili privedeni nameni zajedničke prostorije. Kupci stanova u zgradi su sa tim bili upoznati još pri ugovaranju kupoprodaje i pristali su na kupovinu stana saglašavajući se da na tavanskim prostorijama ne ostvaruju prava kao da je u pitanju zajednička nedeljiva svojina, što prizilazi iz sadržine izjava sadržanih u zaključenim ugovorima i predugovorima po kojima je došlo do realizacije kupoprodaja stanova. Date saglasnosti u sklopu izvršenih ugovora dejstvo proizvode. Stoga, na strani vlasnika stanova nije ni nastalo pravo zajedničke nedeljive svojine na spornom prostoru u tavanskom delu. Takvo pravo je uspostavljeno na zajedničkoj prostoriji u prizemlju.

Na drugačiji zaključak o pravima ne utiče odluka Saveta zgrade od 29.01.2006. godine da se ne daje saglasnost da se tavanski prostor pripoji nekom stanu, nakon što je to već učinjeno, kao ni naknadno pribavljena građevinska i upotrebna dozvola, bez obzira što glase na 10 stanova i 3 zajedničke prostorije, od kojih jedino prostorija u prizemlju ima takvu karakteristiku i namenu, te ni odredba člana 64. stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kojom je propisano da Stambena zajednica zgrade odlučuje o upravljanju i održavanju zgrade kao i o troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade, u koje spada i tavanski prostor. Ovo zbog toga što u konkretnom slučaju, investitor kao vlasnik zgrade je punovlasno raspolagao izgrađenim stanovima u zgradi, a takođe i tavanskim prostorijama uz stanove broj 9 i 10 pripojenim tim stanovima, a otuđenim u korist savesnih kupaca, bez povrede prava tužilaca, jer tavanski prostor u predmetnoj zgradi ne predstavlja predmet zajedničke nedeljive svojine vlasnika stanova u zgradi, što je kupcima stanova predočeno i sa čim su se saglasili još u vreme kupovine stanova u predmetnoj zgradi. Stambena zajednica zgrade nema pravo upravljanja tavanskim prostorom pripojenim stanovima. Pravo upravljanja je ograničeno na zajedničku prostoriju u prizemlju i naknadno se ne može proširiti na prostor koji nema takvu stvarnu i neophodnu svrhu.

Iz navedenog proizlazi da je drugostepeni sud na utvrđeno činjenično stanje, pravilno primenio materijalno pravo donoseći pobijanu presudu, kojom je tužbeni zahtev odbijen kao neosnovan zato što ugovori nisu ništavi u delu kojim investitor kao prodavac ustupa kupcima stanova u potkrovlju tavanski prostor pored stanova na trajno korišćenje, kada je pripajanje već bilo izvršeno. U tom delu ugovori nisu protivni prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima, te nisu ništavi u smislu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima.

Iz napred iznetih i razloga navedenih u obrazloženju pobijane presude, Vrhovni kasacioni sud je zaključio da revizija tužioca nije osnovana i primenom člana 414. stav 1. Zakona o parničnom postupku, odlučio je kao u izreci.

Predsednik veća – sudija
Božidar Vujičić, s.r.

Za tačnost otpravka
Upravitelj pisarnice
Marina Antonić