Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi je blagovremeno izjavio posebnu reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava sa pozivom na potrebu razmatranja pravnih pitanja u interesu ravnopravnosti građana.

Prema odredbi člana 404. stav 1. ZPP („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 55/14) revizija je izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog kasacionog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija). Prema stavu 2. istog člana o dozvoljenosti i osnovanosti revizije iz stava 1. ovog člana odlučuje Vrhovni kasacioni sud u veću od pet sudija.

Na osnovu ovlašćenja iz člana 404. stav 2. („Službeni glasnik RS“, broj 72/11...55/14) ZPP, Vrhovni kasacioni sud je ocenio da su ispunjeni uslovi za primenu instituta izuzetno dozvoljene revizije, uzimajući u obzir vrstu spora i sadržinu tražene sudske zaštite, način presuđenja i razloge koje su nižestepeni sudovi dali za svoje odluke, zbog potrebe razmatranja pravnih pitanja i ujednačavanja sudske prakse u vezi sa pravom na izvršenje ugovora koji ne ispunjava zahteve forme i primene pravila o sticanju bez osnova u tom slučaju.

Zbog toga je na osnovu člana 404. ZPP odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu u smislu člana 408. ZPP i utvrdio da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužioci su nasledili kp.br. ... njiva druge klase, površine 11198 m2 upisana u LN br. ... KO ... i to tužilac BB idealni deo od 17/25, a tužilac AA idealni deo od 8/25. Između stranaka postignut je usmeni dogovor o prodaji navedene parcele, a dana 01.05.2005. godine sačinjena je priznanica kojom je tužilac BB potvrdio da je od tuženog primio iznos od 30.000,00 evra na ime kupljenog idealnog dela navedene katastarske parcele, u kojoj se navodi da je njiva prodata za 6 evra po 1 m2 i da je navedena suma primljena kao kapara za kupljenu njivu, dok će preostali deo kupoprodajne cene tuženi kao kupac platiti prilikom overe ugovora o kupoprodaji kod nadležnog suda. Tuženi je ostao dužan tužiocima po osnovu kupoprodaje parcele 6.475,00 evra tužiocu AA i 15.634,80 evra tužiocu BB, a navedenu parcelu je prodao trećem licu. Prema stanju u katastru nepokretnosti predmetna parcela ima površinu od 10.858 m2 i ista se vodi na ime tužilaca.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev za isplatu duga po osnovu prodaje nepokretnosti sa pozivom na odredbu člana 454. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO) koja se odnosi na pojam ugovora o prodaji, dok je drugostepeni sud prihvatajući stanovište prvostepenog suda (osim u delu kamatnog perioda), dao dodatnu argumentaciju da je između stranaka postojao dogovor o prodaji predmetne parcele, pa iako između stranaka nije nastao punovažan obligaciono-pravni odnos, tuženi je u obavezi da tužiocima naknadi tražene iznose u smislu odredbe člana 210. ZOO, jer je navedenu nepokretnost otuđio i ista se nalazi u državini trećih lica.

Izraženo stanovište nižestepenih sudova za sada se ne može prihvatiti kao pravilno, jer je zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Tužioci su tužbenim zahtevom tražili ispunjenje ugovora o prodaji nepokretnosti, isplatom dela neisplaćene kupoprodajne cene, pri čemu je između stranaka postignut usmeni dogovor o prodaji, a zatim 01.05.2005. godine sačinjena priznanica, kojom je tužilac BB potvrdio da je primio 30.000,00 evra od tuženog kao kaparu, povodom prodaje idealnog dela predmetne parcele za cenu od 6 evra po 1 m2, dok će preostali deo kupoprodajne cene kupac platiti prilikom overe ugovora o kupoprodaji kod nadležnog suda.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo ukoliko iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizilazi što drugo (član 70. stav 1.), što znači da svrha (cilj) propisa kojim se određuje forma predstavlja odlučujući kriterijum u rešavanju pitanja nedostatka potrebne forme. Ugovor o prodaji nepokretnosti mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti (član 455. kako je glasio do izmene u „Sl. glasnik RS“ broj 18/2020). Ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni u vreme važenja ranijih zakona o prometu nepokretnosti, u konkretnom slučaju u vreme važenja Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“ broj 42/98 i 111/2009), mogu se konvalidirati ukoliko su ispunjeni uslovi za konvalidaciju propisani tim zakonom, bez obzira na vreme podnošenja tužbe. Po odredbi člana 4. tog zakona, za konvalidaciju ugovora o prometu nepokretnosti koji je zaključen u pisanom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni od strane suda, potrebno je da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis. Propisi o formi ugovora su imperativne prirode i shodno tome u parnici u kojoj se tužbenim zahtevom traži izvršenje ugovora kome nedostaje forma potrebno je oceniti kao prethodno pravno pitanje, da li su ispunjeni uslovi za konvalidaciju ugovora, jer u suprotnom, pravna posledica ništavih ugovora propisana u članu 104. ZOO nalaže obavezu ugovornih strana da vrate jedna drugoj sve ono što su primile po osnovu takvog ugovora. Po odredbi člana 210. ZOO obaveza vraćanja, odnosno naknade vrednosti nastaje i kad se nešto primi s obzirom na osnov koji se nije ostvario ili koji je kasnije otpao.

Imajući u vidu navedeno, nižestepeni sudovi zbog pogrešne primene materijalnog prava nisu utvrdili činjenice relevantne za ocenu da li su ispunjeni uslovi za konvalidaciju pismena sačinjenog u formi priznanice od 01.05.2005. godine, da bi se sledom toga mogla oceniti osnovanost tužbenog zahteva za izvršenje ugovorne obaveze isplatom preostalog dela kupoprodajne cene. U suprotnom, ukoliko je reč o ništavom ugovoru, onda po članu 104. ZOO ako naturalna restitucija nije moguća ili se priroda onoga što je ispunjeno protivi vraćanju, sud u tom slučaju može obavezati saugovarače na isplatu novčane naknade prema cenama u vreme donošenja sudske odluke (ukoliko zakon što drugo ne određuje). Zato se izraženo stanovište drugostepenog suda da iako između stranaka nije nastao punovažan pravni posao, postoji obaveza tuženog da tužiocima naknadi tražene iznose jer je predmetnu nepokretnost otuđio, za sada ne može prihvatiti jer nedostaju činjenice o objektivnoj nemogućnosti vraćanja datog (da li je predmetna nepokretnost punovažno otuđena trećem licu) i o visini novčane naknade u smislu citirane zakonske odredbe. Kako zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje nije pravilno i potpuno utvrđeno, to su nižestepene presude morale biti ukinute.

Kako odluka o troškovima postupka zavisi od ishoda odluke o glavnoj stvari, to je i ona ukinuta.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu iznete primedbe i utvrditi navedene bitne činjenice, kako bi pravilnom primenom materijalnog prava odlučio o tužbenom zahtevu.

Na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić