Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tužilje su blagovremeno izjavile reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Tužena je podnela odgovor na reviziju.

Odlučujući o izjavljenoj reviziji, na osnovu člana 403. stav 2. tačka 2. i člana 408. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je našao da je revizija tužilja osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilje su naslednice pokojnog VV. Pravni prethodnik tužilja je 20.07.2009. godine dao založnu izjavu kojom je dozvolio upis vansudske hipoteke prvog reda na dvosobnom stanu površine 43 m2 u prizemlju kuće u ulici ... u ..., na parceli ... KO ... Potpis davaoca založne izjave overen je istog dana kod suda, pod Ov. 4624/09. Založna izjava data je radi obezbeđenja potraživanja tužene banke iz ugovora o kreditu za kupovinu označenog stana, zaključenog između pravnog prethodnika tužilja i korisnika kredita BB, kao kupca tog stana. Založna izjava upisana je u katastar nepokretnosti, a rešenjem od 15.01.2013. godine izvršena je i zabeležba hipotekarne prodaje. Ugovor o kupoprodaji stana, za koji je tužena banka kupcu odobrila kredit, poništen je ugovorom Ov. 4956/09 od 03.08.2009. godine koji su zaključili pravni prethodnik tužilja (prodavac) i BB (kupac). U elaboratu procene građevinske i tržišne vrednosti dvosobnog stana u ulici ... u ... navedeno je da se predmetni stan nalazi u sklopu prizemnog objekta koji je tokom 1984. godine dograđen i rekonstruisan tako da sada predstavlja jedinstvenu stambenu celinu površine 206,76 m2, za koju je vlasnik podneo zahtev za legalizaciju.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je zaključio da je založna izjava apsolutno ništava (član 103. stav 1. u vezi člana 25. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima) jer je protivna prinudnim propisima (članu 3. i članu 9. stav 1. u vezi člana 14. stav 3. Zakona o hipoteci). Po nalaženju tog suda, založna izjava data je za stan upisan u katastar nepokretnosti koji faktički ne postoji još od 1984. godine, kada je dogradnjom i rekonstrukcijom prizemnog stambenog objekta (upisanog u zk. ul. ... KO ... kao zk. telo III - prizemna dvorišna zgrada pravo u ulici ... od jednog dvosobnog stana površine 43 m2) izgubio svoju individualnost i zajedno sa dograđenim delovima postao jedna stambena celina (višestruko veće površine).

Drugostepeni sud je pak stanovišta da je predmet hipoteke moguć, određen i dopušten u smislu člana 47. Zakona o obligacionim odnosima i člana 3. tačka 1. Zakona o hipoteci, a to je stan površine 43 m2 upisan u zemljišnu knjigu i identifikovan elaboratom procene njegove građevinske i tržišne vrednosti iz jula 2009. godine, kao stan u sklopu kuće koji nije mogao prestati da postoji rekonstrukcijom, adaptacijom ili proširenjem. Po nalaženju tog suda, spornom založnom izjavom je dozvoljen upis vansudske hipoteke prvog reda u korist tužene banke na predmetnoj neopkretnosti (dvosobnom stanu od 43 m2) uključujući sve njene sastavne delove, prirodne plodove koji nisu odvojeni i sva poboljšanja i povećanja vrednosti do kojih dođe posle zasnivanja hipoteke. Datu založnu izjavu, po shvatanju drugostepenog suda, treba tumačiti u skladu sa članom 99. stav 2. u vezi sa članom 25. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima i razumeti na način kako to odgovara načelima obligacionog prava, imajući u vidu da je pravni prethodnik tužilja bio dužan da tom prilikom postupa poštujući načela savesnosti i poštenja, i da se zato on i njegovi naslednici ne mogu pozivati na svoje neznanje koje bi im išlo u prilog a bilo na štetu tužene, koja se u zasnivanju spornog odnosa pouzdala u elaborat i podatke o predmetnoj nepokretnosti upisane u javnoj knjizi, jer bi suprotno bilo protivno ne samo označenom načelu obligacionog prava, već i načelu pouzdanja u zemljišne knjige koje štiti savesno lice.

Ovakvo pravno stanovište drugostepenog suda, po oceni Vrhovnog kasacionog suda, za sada se ne može prihvatiti kao pravilno.

Odredbom člana 103. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da je ništav ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Prema odredbi člana 14. Zakona o hipoteci, založna izjava je isprava koja po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci, sačinjena od strane vlasnika kojom se on jednostrano obavezuje da poverilac, ukoliko dug ne bude isplaćen od dospelosti, naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti na način propisan zakonom.

Predmet hipoteke, u smislu člana 3. tačke 1. Zakona o hipoteci, mogu da budu nepokretne stvari (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i slično), kao i posebni delovi zgrade na kojima postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovna prostorija, garaža, garažno mesto i dr). Prema članu 46. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, predmet obaveze mora biti moguć, dopušten i određen, odnosno odrediv. Kada je predmet obaveze nemoguć, nedopušten, neodređen ili neodrediv, ugovor je ništav (član 47. Zakona o obligacionim odnosima).

Predmet sporne založne izjave (koju je sačinila tužena banka) određen je prema podacima iz katastra nepokretnosti - lista nepokretnosti ... KO ..., kao dvosoban stan bb površine 43 m2 u prizemlju kuće na parceli ... u ulici ... u ... (objekat preuzet iz zemljišne knjige).

Međutim, takav stan je faktički prestao da postoji pre nego što je data založna izjava, jer je radovima nadogradnje i nadziđivanja nastao objekat koji se sastoji od prizemlja i sprata, i po strukturi predstavlja jedan petosobni stan za koji je pokrenut postupak legalizacije.

Odredbom člana 109. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da sud na ništavost pazi po službenoj dužnosti i da se na nju može pozvati svako zainteresovano lice. Iako to u navedenoj odredbi nije izričito propisano, na ništavost se ne može pozivati nesavesna ugovorna strana, ona koja je znala ili je prema postojećim okolnostima morala znati za ništavost ugovora.

U konkretnom slučaju, pravni prethodnik tužilja dao je založnu izjavu kojom je dozvolio upis založnog prava u korist tužene banke na dvosobnom stanu površine 43 m2 u ulici ... u ... iako je znao da takav stan, određen kao predmet hipoteke, ne postoji. Takvo njegovo postupanje je nesavesno i davalac založne izjave, saglasno pravnom principu da niko ne može zasnivati neko svoje pravo na svom nemoralnom ili nezakonitom postupku, ne bi mogao osnovano zahtevati utvrđenje ništavosti založne izjave zbog nepostojanja njenog predmeta, u smislu člana 47. Zakona o obligacionim odnosima. Međutim, ne može se zanemariti ni pitanje savesnosti, odnosno nesavesnosti tužene banke kao učesnika u spornom pravnom odnosu nastalom na osnovu date založne izjave, povezanog sa načelom pouzdanja predviđenim članom 6. Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“, broj 83/92), važećeg u vreme kada je založna izjava data. Prema toj odredbi, podaci o nepokretnostima i pravima na njima upisani u skladu sa odredbom člana 5. tog zakona smatraju se tačnim, i treća lica ne mogu trpeti štetne posledice u prometu nepokretnosti i drugim odnosima u kojima se ovi podaci koriste. Označeno načelo pouzdanja štiti samo savesna treća lica, jer je članom 12. Zakona o obligacionim odnosima izričito propisano da su u zasnivanju obligacionih odnosa i ostvarivanju prava i obaveza iz tih odnosa stranke dužne da se pridržavaju načela savesnosti i poštenja. To načelo, primenjeno u ovom sporu u odnosu na tuženu, značilo bi da bi banka bila savesna samo ako nije znala niti je mogla znati da ne postoji dvosoban stan površine 43 m2 koji je upisan u katastar nepokretnosti i označen kao predmet hipoteke.

Drugostepeni sud tuženu banku u pravnom odnosu sa pravnim prethodnikom tužilja, zasnovanom osporenom založnom izjavom, smatra savesnom stranom jer se pouzdala u elaborat o proceni građevinske i tržišne vrednosti, odnosno podatke o založenoj nepokretnosti upisane u katastru nepokretnosti. Međutim, elaborat koji je tuženoj bio na raspolaganju sadrži napomenu da je postojeći prizemni objekat površine 43 m2 tokom 1984. godine rekonstruisan i nadgrađen (proširen) - potkrovlje pretvoreno u stambeni prostor, tako da objekat sada predstavlja jedinstvenu stambenu celinu koja se sastoji od prizemlja i potkrovlja ukupne površine 206,76 m2, dakle da faktičko stanje u pogledu predmeta založne izjave odstupa od katastarskog.

Iz navedenih razloga, drugostepena presuda je morala biti ukinuta i predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno odlučivanje o izjavljenoj žalbi.

U ponovnom postupku drugostepeni sud će, imajući izloženo u vidu, ponovo odlučiti o žalbi tužene banke, ceneći pri tom savesnost obe stranke prilikom uspostavljanja pravnog odnosa po osnovu date založne izjave kojom se ustanovljava hipoteka na nepokretnosti identifikovanoj u katastru nepokretnosti, ali koja faktički više ne postoji.

Shodno izloženom, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Branislav Bosiljković, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić