Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 3026/19 od 16.01.2020. godine, žalba tuženog je delimično usvojena, a delimično odbijena i prvostepena presuda preinačena, tako što je odbijen zahtev tužioca na ime kapare za iznos preko 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti prema kursu na dan isplate sa kamatom koju propisuje Evropska centralna banka od 27.01.2009. godine do isplate i zahtev tužioca za isplatu iznosa od 150 evra mesečno za svaki stan, odnosno ukupno 300 evra mesečno na ime penala za docnju u predaji stanova od 01.09.2009. godine zaključno sa 01.02.2015. godine ukupno 19.500 evra i obavezan tuženi da tužiocu naknadi troškove parničnog postupka u iznosu od 423.580,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti do isplate, dok je u preostalom delu prvostepena presuda potvrđena. Zahtev tuženog za naknadu troškova postupka po žalbi je odbijen.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu u delu kojim je odbijena žalba tuženog i potvrđena prvostepena presuda i odluci o troškovima postupka, tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ broj 72/11 ... 55/14) i utvrdio da revizija nije osnovana.

U postupku donošenja pobijane presude nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 7. i tačka 12. ZPP, nisu propisane kao revizijski razlog po članu 407. stav 1. tačka 2. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju tuženi je kao preduzetnik i vlasnik ZR „VV“ iz ... u svojstvu prodavca sa tužiocem, kao kupcem zaključio predugovor o kupoprodaji nepokretnosti i to dva dvosobna stana (A-... i V-...) koji su površine po 49,14 m2, u stambeno poslovnoj zgradi na kp br .../... KO ... za kupoprodajnu cenu u iznosu od 30.000 evra za svaki stan, odnosno ukupno 60.000 evra za oba stana. Predaja u posed kupljenih stanova je ugovorena do maja 2009. godine i tužilac je tuženom na ime kapare isplatio iznos od 10.000 evra za oba stana dana 27.01.2009. godine (po 5.000,00 evra za svaki stan), a ugovoren je rok za isplatu preostalog dela kupoprodajne cene. Predugovor je potpisan i overen u Opštinskom sudu u Sremskoj Mitrovici dana 27.01.2009. godine. Nakon toga parnične stranke su zaključile ugovore o kupoprodaji iste nepokretnosti 23.02.2009. godine i 01.06.2009. godine, koji su potpisani od strane parničnih stranaka ali njihovi potpisi nisu overeni u sudu. Tužilac je tuženom 23.02.2009. godine isplatio iznos od 25.000 evra na ime ostatka kupoprodajne cene za stan A-..., a zatim 02.06.2009. godine iznos od 15.300 evra na ime dela cene za stan B-... (po priznanici koja je overena u sudu) i dana 27.08.2009. godine iznos od 9.700 evra na ime ostatka do ukupne cene za stan B-... (priznanica koja je takođe overena u sudu). Priznanicom je utvrđeno i plaćanje penala do stupanja u posed predmetnih stanova i to u iznosu od 150 evra na mesečnom nivou po stanu, počev od 01.09.2009. godine, a tuženi je potpisao i priznanicu overenu u Osnovnom sudu u Sremskoj Mitrovici dana 12.08.2013. godine iz koje proizilazi da je tužilac isplatio u celini kupoprodajnu cenu i da je obaveza prodavca da predmetne stanove opremi po sistemu „ključ u ruke“ u roku do 01.01.2014. godine. Tuženi nije tužiocu predao u posed predmetne stanove, iako je tužilac isplatio ukupan iznos kupoprodajne cene za oba stana, a Zanatska radnja „VV“ čiji je preduzetnik i vlasnik tuženi prekinula je da obavlja delatnost 04.12.2014. godine.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev u celini, nalazeći da tužilac ima pravo na vraćanje udvojene kapare u iznosu od 20.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po članu 80. stav 2. Zakona o obligacionim odnosima, kao i iznosa isplaćenih na ime kupoprodajne cene za dva stana i isplatu ugovorenih penala, jer mu tuženi nije predao u posed prodate stanove niti vratio kupoprodajnu cenu.

Drugostepeni sud je delimično preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev za vraćanje udvojene kapare i isplatu ugovorenih penala kao neosnovan, dok je u preostalom delu usvajajućeg tužbenog zahteva prvostepenu presudu potvrdio, nalazeći da su parnične stranke zaključile predugovor o prodaji nepokretnosti koji ima sve elemente ugovora o prodaji i ispunjava formu propisanu članom 4. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ broj 42/98 i 111/2009). Kako prirodu pravnog posla određuje njegova sadržina, a ne naziv, zaključio je da su stranke zaključile punovažan ugovor o prodaji i kao bitan elemenat ugovorile rok predaje u posed kupljenih stanova do maja 2009. godine koji je naknadnim sporazumom odložen do 01.01.2014. godine. Kako tuženi ni u naknadnom roku nije izvršio predaju stanova i uveo tužioca u posed, to je predmetni predugovor o kupoprodaji raskinut po sili zakona i raskidom su obe strane oslobođene svojih obaveza, pri čemu tužilac kao strana koja je izvršila ugovor ima pravo da mu se vrati dato sa kamatom od dana kada je isplata izvršena (član 132. ZOO). Isplaćeni novčani iznos od 10.000 evra nema pravnu prirodu kapare, već predstavlja avans odnosno isplatu prvog dela kupoprodajne cene za stanove, pa zato tužilac nema pravo na vraćanje udvojene kapare, već pravo na vraćanje datog kao dela kupoprodajne cene.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilno je drugostepeni sud primenio materijalno pravo kada je prvostepenu presudu potvrdio u revizijom pobijanom delu, dajući za svoju odluku razloge koje prihvata i ovaj sud.

Po članu 45. Zakona o obligacionim odnosima (ZOO), predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor. Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti. Zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen. Predugovor ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme.

Kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (član 125. stav 1. ZOO). Raskidom ugovora obe strane su oslobođene svojih obaveza, izuzev obaveze na naknadu eventualne štete (član 132. stav 1.), a ako je jedna strana izvršila ugovor potpuno ili delimično, ima pravo da joj se vrati ono što je dala (stav 2.). Strana koja vraća novac dužna je platiti zateznu kamatu od dana kad je isplatu primila (stav 3.).

Navodima revizije da je između parničnih stranaka zaključen samo predugovor u zakonom propisanoj formi, a da glavni ugovor nije zaključen u zakonom propisanoj formi jer potpisi ugovorača nisu overeni u sudu, te da kao takav nije konvalidiran niti se može raskinuti, ne dovodi se u sumnju pravilnost pobijane presude. Tužilac je isplatio ukupan iznos kupoprodajne cene za oba stana (60.000,00 evra), a tuženi nije predao u posed predmetne stanove, u ugovorenom niti naknadno ostavljenom roku, pa je pravilno stanovište drugostepenog suda da je predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (koji ima sve elemente ugovora o prodaji) zaključen u zakonom propisanoj formi raskinut što za posledicu ima vraćanje datog sa kamatom od dana kada je isplata primljena u smislu člana 132. Zakona o obligacionim odnosima. Suprotno navodima revizije, pravne posledice raskida ugovora iz navedene zakonske odredbe (vraćanje datog) nemaju svoj osnov u sticanju bez osnova, pa je bez uticaja ukazivanje na savesnost tuženog u pogledu primljene isplate kupoprodajne cene. Bez uticaja su navodi revizije u pogledu dela tužbenog zahteva koji se odnosi na isplatu penala za docnju u predaji stanova, jer je u tom delu prvostepena presuda preinačena i tužbeni zahtev odbijen. Imajući u vidu da je tuženi samo delimično uspeo sa žalbom pravilna je i odluka o troškovima drugostepenog postupka.

Na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, Vrhovni kasacioni sud je odlučio kao u izreci.

Predsednik veća – sudija

Zvezdana Lutovac, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić