Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tuženi su izjavili reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i pogrešne primene materijanog prava.

Ispitujući pravilnost pobijane odluke primenom člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 ... 18/20), Vrhovni kasacioni sud je utvrdio da revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nisu učinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti. U postupku pred drugostepenim sudom nije došlo do propusta u primeni ili do nepravilne primene nekih od odredaba ovog zakona, zbog čega nema ni bitne povrede iz člana 374. stav 1. ZPP, a ni bitne povrede iz člana 374. stav 2. tačka 10. ZPP, na koju se revizijom neosnovano ukazuje, jer pobijanom presudom nije odlučeno o zahtevu o kome je ranije pravnosnažno presuđeno ili o kome je ranije zaključeno sudsko poravnanje, dok se revizija ne može izjaviti zbog bitne povrede iz člana 374. stav 2. tačka 12. ZPP shodno odredbi člana 407. ZPP.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, parcela br. .. njiva pete klase, potes ..., površine 44 ha 37 a 95 m2 u k.o. ..., je kao zemljište u državnoj svojini, bila predmet vraćanja u svojinu fizičkim licima u postupcima koji je sprovela Agencija za restituciju. Pravnosnažnim rešenjem Agencije od 06.08.2012. godine vraćeni su u susvojiiu tuženima od 1. do 15.reda idealni delovi ove parcele, koje prvostepeni sud pojedinačno utvrđuje, ukupno 76315/443795 idealnih delova. Nakon upisa susvojine tuženih na vraćenom poljoprivrednom zemljištu Republika Srbija ostala je suvlasnik na 367480/443795 delova. Rešenjem istog državnog organa od 26.06.2018. godine, koje je postalo izvršno 09.01.2019. godine tužilji (rođenoj 1937. godine) je vraćen u suvlasništvo idealni deo od 179239/443795 ove parcele, a služba za katastar Opštine Žabalj je dana 24.01.2019.godine u ,,G“ listu lista nepokretnosti .. k.o. ... izvršila zabeležbu podnetog zahteva za upis prava svojine tužilje. Upis prava svojine tužilje izvršen je 28.05.2019. godine, a ovo rešenje postalo pravnosnažno 14.06.2019.godine. Između tuženih od prvog do petnaestog reda, kao prodavaca i tuženih NJNJ i OO, supružnika kao kupaca, sačinjen je kupoprodajni ugovor dana 06.03.2019. godine. Predmet ovog ugovora su između ostalog, suvlasničke pripadnosti prodavaca na parceli br. .. od 44ha 37a 95m2, za ukupnu kupoprodajnu cenu od 57.236,25 evra (750 evra po 1 hektaru), uz napomenu da će se kupljena nekretnina upisati kao posebna svojina tuženog NJNJ. Ugovor sadrži konstataciju da je javni beležnik upozorio ugovarače o zakonskom pravu preče kupovine suvlasnika, da je u „G“ delu priloženog lista nepokretnosti izvršena zabeležba upisa prava svojine AA sa datumom 24.01.2019. godine i PP i drugih sa datumom 26.02.2019.godine, te da su ugovarači predočili da imaju saznanja na šta se upisi odnose, da žele solemnizaciju ove isprave i da na sebe preuzimaju pravne posledice takve odluke. Javni beležnik je izvršio overu kupoprodajnog ugovora pod br. OPU: 537/2019. Tužiljin sin, koji živi u Americi, je 10.04.2019.godine izvestio majku da je proverama došao do informacije da je deo parcele prodat. Tužilja se nakon dan - dva obratila advokatu Nemanji Aleksiću iz ..., koji je dana 16.04.2019. godine podneo Službi za katastar nepokretnosti Žabalj zahtev za dostavu kupoprodajnog ugovora. Njegovom zahtevu udovoljeno je dana 10.05.2019. godine, potom je angažovan veštak poljoprivredne struke za procenu tržišne vrednosti nekretnine, pa je po prijemu nalaza veštaka o tržišnoj vrednosti na dan 06.06.2019. godine u visini od 54.945,36 evra, što odgovara dinarskoj protivvrednosti 6.477.552,45 dinara, a da je nepokretnost prodata za kupoprodajnu cenu od 6.747.628,00 dinara, te je istog dana podnet predlog za prijem kupoprodajne vrednosti prodate nekretnine u sudski depozit. Uplaćeni iznos odgovara dinarskoj protivvrednosti isplaćene kupoprodajne cene po ugovoru, koji je veći od njene tržišne vrednosti procenjene na dan 06.06.2019. godine. Parnica je pokrenuta dana 10.06.2019. godine. Pre overe ugovora tuženi od prvog do petnaestog reda su ponudili prodaju svojih suvlasničkih delova organima Republike Srbije. Autonomne Pokrajine Vojvodine i Opštine Žabalj u skladu sa odredbom čl.62 st.3. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju, ali su izvešteni da ova pravna lica nisu zainteresovana za kupovinu.

Polazeći od ovako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud zaključuje da je tužba podneta nakon isteka zakonskog subjektivnog roka od 30 dana, jer je tužilja za prodaju saznala 10.04.2019. godine,pri čemu saznanje za prodaju koje opredeljuje vreme od kada po zakonu teče subjektivni rok za podnošenje tužbe sudu ne mora obuhvatiti pojedinosti i detalje sadržine samog ugovora, zbog čega je odbio tužbeni zahtev s pozivom na odredbe čl. 5, 7. i 10. Zakona o prometu nepokretnosti, čl. 62. st. 3. Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju i čl. 62. Zakona o državnom premeru i katastru.

Drugostepeni sud je preinačio prvostepenu presudu i usvojio tužbeni zahtev, zaključujući da je na potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje pogrešno primenjeno materijalno pravo. Zaključio je da je tužilja uplatom dinarske protivvrednosti ugovorene cene iz kupoprodajnog ugovora, koja je po činjeničnom utvrđenju veća od tržišne u vreme podnošenja tužbe postupila u skladu sa odredbom člana 10. stav 5. Zakona o prometu nepokretnosti, te da je tužilji povređeno pravo preče kupovine budući da su tuženi postupili protivno odredbi člana 5. i 7. Zakona o prometu nepokretnosti, a da je tužilja tužbu podnela u roku propisanom odredbom člana 10. stav 2. ovog Zakona jer podnošenje tužbe podrazumeva postojanje potpunih podataka o prodavcu i kupcu, predmetu i ceni kao bitnim elementima ugovora, te pribavku izveštaja o visini tržišne vrednosti nekretnine, zbog čega saznanje za prodaju podrazumeva saznanje o svim bitnim elementima kupoprodajnog ugovora, koje određuje čl. 454. st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda odluka drugostepenog suda je zasnovana na pravilnoj primeni materijalnog prava.

Tužbeni zahtev tužilje zasniva se na odredbama Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, broj 93/2014, 121/14 i 6/2015). Ovim Zakonom propisano je pravo preče kupovine, kao i obaveze koje ima ima suvlasnik koji namerava da proda svoj suvlasnički deo.

Odredbom člana 5. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. Odredbom člana 7. stav 1. navedenog zakona propisano je da ponuda iz člana 5. i 6. ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, a stavom 2. istog člana propisano je da ponuda mora biti u pismenom obliku. Odredbom člana 10. istog Zakona propisano je da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima (stav 1.), da se tužba iz stava 1. ovog člana može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti (stav 2.), te da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz st. 1. i 3. ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe (stav 5.).

Citirane odredbe kojima je regulisana materija prava preče kupovine, kako to suprotno navodima revizije pravilno zaključuje drgugostepeni sud, upućuju na zaključak da je smisao zaštite prava preče kupovine da imalac tog prava predmet prodaje dobije pod istim uslovima kao kupac iz pobijanog ugovora (i po ceni iz ugovora), a u skladu sa odredbom člana 10. stav 1. Zakona o prometu nepokretnosti.

U konkretnom slučaju tužilja je suvlasnik sporne katastarske parcele br. .. njiva pete klase u k.o. ... u obimu 179239/443795 idealnog dela, dok su tuženi koji su suvlasnici na navedenoj parceli u obimu 76315/443795 idealnog dela, svoj navedeni suvlasnički deo prodali spornim ugovorom o kupoprodaji od 06.03.2019.godine tuženima NJNJ i OO, a da prethodno nisu tužilji, kao suvlasniku, uputili ponudu u pismenom obliku sa podacima o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. U pobijanom ugovoru konstatovano je da je javni beležnik poučio ugovorne strane na zakonsko pravo preče kupovine suvlasnika zemljišta, da je u priloženom listu nepokretnosti izvršena zabeležba upisa prava svojine AA sa datumom 24.01.2019.godine, a da su ugovarači predočili da imaju saznanja na šta se upisi odnose, da žele solemnizaciju ove isprave i da na sebe preuzimaju pravne posledice takve odluke.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilan je zaključak drugostepenog suda da je tužilji povređeno pravo preče kupovine, budući da tuženi tužilji, kao suvlasniku nepokretnosti koja je bila predmet pobijanog ugovora, nisu u pismenoj formi sačinili i uputili ponudu za kupovinu nepokretnosti pod uslovima iz pobijanog ugovora, na koji način su postupili protivno odredbi člana 5. Zakona o prometu nepokretnosti. Neosnovani su navodi revizije vezani za dan početka roka za podnošenje tužbe, a ovo stoga što je zakonom propisan prekluzivni rok od 30 dana od saznanja za prodaju nepokretnosti, što je u konkretnom slučaju momenat kada je angažovani advokat od nadležne Službe za katastar nepokretnosti primio primerak spornog kupoprodajnog ugovora dana 10.05.2019.godine, kada je tužilja saznala za prodaju nepokretnosti, ugovor i bitne elemente ugovora, jer po zakonu i sama ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje. Zbog navedenog je pravilan zaključak drugostepenog suda da je tužilja zatražila sudsku zaštitu u zakonom propisanim rokovima, pošto je trideseti dan u odnosu na dan saznanja za prodaju po odredbama čl. 103. st. 4. i 5. ZPP bio 10. jun 2019.godine, jer je zbog prekluzivnog zakonskog roka neophodno dostavljanje izveštaja sa podacima o kupoprodaji od strane RGZ po pravilima o ličnom dostavljanju. Pravilni su i ostali navodi i razlozi drugostepenog suda vezani za momenat saznanja za prodaju u vezi sa utvrđenim okolnostima oko upisa prava svojine kupca NJNJ i nepostojanja izvršene zabeležbe podnetog zahteva za upis svojine, što je sve dovedeno u vezu sa odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakona o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju.

Imajući u vidu navedeno, kao i činjenicu da je suština ostvarenja prava preče kupovine u tome da imalac prava preče kupovine plati onu cenu koju je platio kupac prodavcu, to je tužilja, kao imalac prava preče kupovine, suprotno navodima revizije, postupila u skladu sa zakonskom obavezom kada je prilikom podnošenja tužbe u depozit suda uplatila cenu označenu u ugovoru u dinarskoj protivvrednosti, pri čemu nije od uticaja što je u ugovoru navedena cena u evrima, jer je sud u postupku predlagača prihvatio uplatu u depozit dinarske protivvrednosti, a i u ugovoru je predviđena isplata delom u evrima, delom u dinarima. Neosnovano se u reviziji navodi da tužilja nije mogla da pobija ugovor i traži prodaju samo jedne parcele, jer se radi o dve parcele koje su prodate zajedno. Ovo stoga što je u ugovoru o kupoprodaji posebno utvrđena vrednost po hektaru za svaku od parcela i posebno iskazana vrednost suvlasnički udela za svaku parcelu posebno, zbog čega je tužilja ovlašćena da pobija ugovor samo u delu koji se odnosi na parcelu .. na kojoj je suvlasnik sa utvrđenim udelom i na kojoj joj po samom zakonu pripada pravo preče kupovine. Tačni su navodi revizije da tužena OO nije prema činjeničnom utvrđenju ugovorna strana, ali činjenica da se presuda odnosi i na tuženu OO (suprugu kupca NJNJ) nije od značaja na pravni položaj prodavaca i pravno dejstvo presude u odnosu na njih. Saglasno navedenom neosnovano je revizijsko ukazivanje na pogrešnu primenu materijalnog prava.

Kako se ni ostalim revizijskim navodima ne dovodi u sumnju pravilnost pobijane presude Vrhovni kasacioni sud je primenom člana 414. stav 1. ZPP odlučio kao u izreci.

Predsednik veća - sudija

Jasminka Stanojević, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić