Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1433/21 od 22.12.2021. godine, stavom prvim izreke, žalba je delimično usvojena, delimično odbijena i prvostepena presuda preinačena u usvajajućem delu tako što je odbijen tužbeni zahtev kojim je traženo da sud obaveže tuženog – protivtužioca da tužiocu – protivtuženom isplati po osnovu Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 23.01.2013. godine iznos od 50.000 evra sa kamatom po članu 4. Zakona o zateznoj kamati počev od dana 01.01.2018. godine do isplate, sve u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate, kao i iznos od 55.778,16 dinara sa zakonskom zateznom kamatom počev od 25.04.2018. godine do isplate; odluka o troškovima postupka tako da svaka stranka snosi svoje troškove postupka; navedena presuda potvrđena u delu kojim je odbijen protivtužbeni zahtev. Stavom drugim izreke, obavezan je tužilac (greškom navedeno tuženi – protivtužilac) da tuženom naknadi troškove žalbenog postupka u iznosu od 218.658,00 dinara.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilac je blagovremeno izjavio reviziju zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijanu presudu na osnovu člana 408. u vezi člana 403. stav 2. tačka 2. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11...18/20), pa je našao da je revizija osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju Vrhovni kasacioni sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, sporni odnos parničnih stranaka proističe iz Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji su zaključili 23.01.2013. godine i to tužilac kao prodavac, a tuženi kao kupac. Predmet ugovora je bila prodaja četvorosobnog stana površine 128,61 m2 u potkrovlju stambene zgrade u Novom Sadu i garaže u površini od 14,05 m2, za kupoprodajnu cenu od 115.000 evra za stan i 5.000 evra za garažu. Kupac je preuzeo obavezu da danom zaključenja ugovora isplati deo cene od 30.000 evra, koji iznos je isplatio danom zaključenja ugovora, a da drugi deo kupoprodajne cene od 50.000 evra isplati najkasnije do 01.07.2013. godine i 40.000 evra najkasnije do 31.12.2013. godine. Ugovor je potpisan od strane ugovarača i overen 23.01.2013. godine. Nakon zaključenja ugovora istog dana zaključen je i Aneks ugovora kojim je predviđena primopredaja dana 23.01.2013. godine. Zapisnikom o primopredaji ugovarači su svojim potpisima potvrdili da je kupac preuzeo pripadajuće ključeve zaključenjem ugovora i aneksa ugovora. U vreme zaključenja ugovora tuženi je bio zaposlen kao direktor u ... banci, a ovo radno mesto je napustio krajem 2013. godine i počeo je da se bavi konsultantskim uslugama u oblasti ekonomije, da bi tokom 2014. godine počeo da sarađuje sa Privrednim društvom Feed mix d.o.o. Žabalj i u to vreme obavestio tužioca o finansijskim poteškoćama i nemogućnosti kreditnog zaduženja iz kojih sredstava je planirao da isplati preostali deo kupoprodajne cene. Dana 25.09.2014. godine zaključen je Ugovor o regulisanju međusobnih odnosa između tužioca, tuženog, Privrednog društva Feed mix d.o.o. Žabalj i zakonskog zastupnika ovog privrednog društva, BB. Ovim ugovorom, konstatovano je da ostaje na snazi Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti od 23.01.2013. godine, da je Feed mix d.o.o. Žabalj podneo zahtev Fondu za razvoj za odobravanje kredita, da je za odobravanje kredita neophodno konstituisanje hipoteke, te da će tuženi putem zaloge na nekretnini koja je bila predmet ugovora između ovde parničnih stranaka, biti založni dužnik u cilju odobrenja kredita. Tuženi se obavezao u članu 2. ugovora da će tužiocu isplatiti preostali iznos kupoprodajne cene od 80.000 evra i to tako što će u roku od tri dana od dana odobravanja kredita Feed mix d.o.o. Žabalj isplatiti 20.000 evra, a daljih 20.000 evra platiće 31.12.2015. godine, 31.12.2016. godine i 31.12.2017. Članom 5. ugovora konstatovano je da BB i Privredno društvo Feed mix d.o.o. Žabalj jemče da će preostala kupoprodajna cena od 80.000 evra u celosti biti isplaćena tužiocu. Nakon zaključenja ovog ugovora, dana 29.09.2014. godine zaključen je Ugovor o jemstvu između tužioca kao poverioca, tuženog kao glavnog dužnika, Feed mix d.o.o. Žabalj i BB kao jemca, uz dogovor da ugovor stupa na snagu ukoliko Privrednom društvu Feed mix d.o.o. Žabalj bude odobren kredit od strane Fonda za razvoj RS. Na osnovu ova dva ugovora tužilac je pred Javnim beležnikom dana 17.12.2014. godine dao založnu izjavu u korist Fonda za razvoj RS i dozvolio da se upiše vansudska hipoteka na nepokretnosti koja je bila predmet kupoprodajnog ugovora od 23.01.2013. godine, radi obezbeđenja potraživanja Fonda od 30.000.000,00 dinara (oko 250.000 evra) prema korisniku kredita Feed mix d.o.o. Žabalj. Ugovor o dugoročnom kreditu ovo privredno društvo je zaključilo sa Fondom za razvoj dana 25.11.2014. godine. Tuženi je kao prodavac 12.01.2015. godine sa preduzećem Feed mix d.o.o. Žabalj kao kupcem zaključio neovereni predugovor koji je imao za predmet stan iz ugovora od 23.01.2013. godine za kupoprodajnu cenu od 200.000 evra. Po osnovu Ugovora o regulisanju međusobnih odnosa od 25.09.2014. godine, BB je isplatio prvu ratu tužiocu od 20.000 evra, a nakon toga tužiocu više nisu vršene isplate. Rešenjem Privredni sud u Novom Sadu od 16.03.2017. godine otvoren je stečajni postupak nad Feed mix d.o.o. Žabalj i u stečajnom postupku Fond za razvoj je prijavio potraživanje u iznosu od 27.627.874,27 dinara i stečajni postupak je okončan 22.05.2018. godine. Fond za razvoj je kao poverilac po ugovoru o kreditu od 25.11.2014. godine aktivirao 07.02.2020. godine izvršnu vansudsku hipoteku po založnoj izjavi tužioca od 17.12.2014. godine, prema korisniku kredita Feed mix d.o.o. Žabalj i u ovom postupku je prodat stan koji je bio predmet hipoteke (i ovde spornog ugovora o kupoprodaji od 23.01.2013. godine) kupcu VV koji je isplatio kupoprodajnu cenu, uveden u posed stana 02.09.2020. godine i upisao se u javnu evidenciju kao vlasnik stana. Dug tuženog na ime neisplaćene kupoprodajne cene po ugovoru od 23.01.2013. godine iznosi 50.015,58 evra. Za period od februara do aprila 2016. godine po osnovu komunalnih usluga za stan koji je bio predmet ugovora ispostavljeni su računi JKP Informatika na ime tuženog u iznosu od 55.778,16 dinara, po kojim računima je isplatu izvršio tužilac.

Prvostepeni sud je rešavajući o protivtužbenom zahtevu kao prethodnom pravnom pitanju od koga zavisi odluka o tužbenom zahtevu zaključio da sporni ugovor nije raskinut po samom zakonu, kao ni voljom ugovarača, već suprotno, da je Ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa od 25.09.2014. godine postignuta saglasnost volja da ugovor od 23.01.2013. godine ostane na snazi, na koji način je raniji ugovor noveliran u delu roka isplate kupoprodajne cene. Kako je reč o dvostranom ugovoru kada pravo jednostranog raskida ima ugovoru verna strana, što u konkretnom slučaju tuženi nije, ovakvo pravo je bilo na strani tužioca koji se njime nije koristio. Ugovoreni rok isplate kupoprodajne cene nije bitan elemenat spornog ugovora i ugovor nije raskinut po samom zakonu u smislu člana 125. ZOO. Stoga je odbio protivtužbeni zahtev, a na osnovu činjenica o visini neisplaćenog dela kupoprodajne cene primenom člana 262. ZOO obavezao tuženog da tužiocu isplati preostali deo kupoprodajne cene, kao i dinarski iznos na ime komunalnih usluga.

Drugostepeni sud je izneo drugačije pravno stanovište, obrazlažući da je ugovor o regulisanju međusobnih odnosa od 25.09.2014. godine izraz zajedničkog nastojanja ugovarača da kroz kreditna sredstva Fonda za razvoj RS ostvare imovinsku korist, a ova namera je ostvarena davanjem založne izjave tužioca kojom je konstituisana hipoteka na stanu koji je bio predmet ovde spornog ugovora u korist Fonda za razvoj. Tužilac je zahtev tužbe zasnovao na pravilima o ispunjenju ugovornih obaveza iz člana 262. ZOO, ali takav zahtev prema stanovištu drugostepenog suda je neosnovan, a i kod činjenica da je predmet kupoprodajnog ugovora u toku postupka otuđen u korist trećeg lica. Odgovornost oba ugovarača za nemogućnost ispunjenja ugovora postoji jer je njihovo postupanje kod zaključenja ugovora od 25.09.2014. godine suprotno osnovnim načelima obligacionog prava iz člana 12. i 13. ZOO, kao i moralnim shvatanjima. Tužilac je pristao da održi na snazi ranije zaključeni kupoprodajni ugovor uz saznanje da je kupac nedostajuća sredstva planirao obezbediti iz kredita Fonda za razvoj RS, iako mu je kao privrednom subjektu moralo biti poznato da ovaj Fond kredite odobrava za podsticanje razvoja privrednih subjekata, a ne za finansiranje stambenih kredita. Tužilac je raspolagao predmetnim stanom i založio navedenu nepokretnost u cilju obezbeđenja potraživanja Fonda za razvoj i time preuzeo rizik naplate potraživanja iz založene nepokretnosti, a dužnik po ugovoru o kreditu nikada nije bio tuženi već privredno društvo Feed mix d.o.o. Žabalj. Iz tih razloga je preinačio prvostepenu presudu i odbio tužbeni zahtev tužioca za isplatu kupoprodajne cene i komunalnih usluga dok je potvrdio prvostepenu presudu u delu kojim je odbijen protivtužbeni zahtev.

Osnovano se revizijom tužioca ukazuje da je u pobijanoj presudi pogrešno primenjeno materijalno pravo.

Odredbom člana 124. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da se dvostrani ugovori, pod uslovom iz člana 125.-131. tog zakona, mogu raskinuti prostom izjavom volje jedne ugovorne strane ako druga ugovorna strana ne ispuni svoju obavezu, osim ako raskid ugovora nastupa po samom zakonu. Neispunjenje ugovorne obaveze koja otvara mogućnost za raskid ugovora mora biti skrivljeno.

Tuženi nije bio strana verna ugovoru i shodno odredbi člana 5. osnovnog ugovora nije ni tražio raskid ugovora. Stoga, opredeljenje tužioca da traži ispunjenje ugovora i isplatu preostalog neisplaćenog dela kupoprodajne cene se pokazuje osnovanim. Ugovor o kupoprodaji od 23.01.2013. godine je još uvek na snazi i proizvodi pravno dejstvo, tako da kod utvrđenog da tuženi nije isplatio kupoprodajnu cenu za stan za koji je preuzeo ključeve, tužilac osnovano traži ispunjenje ugovora i isplatu preostalog neisplaćenog dela kupoprodajne cene u iznosu od 50.000 evra, kao i dinarskog iznosa na ime komunalnih usluga koje je nadoknadio za predmetni stan. Članom 138. stav 1. ZOO propisano je da kad je ispunjenje obaveze jedne strane u dvostranom ugovoru postalo nemoguće zbog događaja za koje odgovara druga strana, njena obaveza se gasi, a ona zadržava svoje potraživanje prema drugoj strani, s tim što se smanjuje za onoliko koliko je ona mogla imati koristi od oslobođenja od sopstvene obaveze. Tuženi je po osnovu ugovora o kupoprodaji od 23.01.2013. godine preuzeo obavezu isplate kupoprodajne cene prema tužiocu, a ugovori od 25.09.2014. godine i 29.09.2014. godine ne oslobađaju tuženog kao glavnog dužnika od ispunjenja obaveze i isplate kupoprodajne cene. Založna izjava tužioca je data shodno odredbi člana 4. Ugovora o regulisanju međusobnih odnosa radi obezbeđenja za vraćanje kredita koji će Feed mix d.o.o. Žabalj dobiti od Fonda za razvoj, s obzirom na dogovor da tuženi obavezu isplate preostalog dela kupoprodajne cene po Ugovoru iz 2013. godine izvrši od novca dobijenog ovim putem. Stoga, u sklopu pravnog položaja stranaka po ugovorima koji su zaključeni nakon kupoprodajnog ugovora iz 2013. godine i preuzetih obaveza po ovom ugovoru, neizvršenje obaveza korisnika Feed mix d.o.o. Žabalj i prodaja stana u izvršnom postupku trećem licu ne utiče na izvršenje obaveze tuženog prema tužiocu za isplatu kupoprodajne cene. Osim toga, tuženi je i ugovoru o jemstvu od 29.09.2014. godine označen kao glavni dužnik, a upravo neizvršavanje ugovornih obaveza prema Fondu vodilo je kasnijem otuđenju stana u izvršnom postupku.

Iz iznetih razloga na osnovu člana 416. stav 1. ZPP odlučeno je kao u stavu prvom izreke.

Zahtev tužioca za naknadu troškova revizijskog postupka je osnovan i Vrhovni kasacioni sud je na osnovu člana 165. u vezi člana 153. i 154. ZPP obavezao tuženog da tužiocu naknadi troškove na ime sastava revizije u iznosu od 60.000,00 dinara i takse za reviziju u iznosu od 97.500,00 dinara.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić