.jpg "Sudska praksa")
Republika Srbija
VRHOVNI SUD
Rev 12372/2023
28.09.2023. godina
Beograd
U IME NARODA
Vrhovni sud, u veću sastavljenom od sudija: Branislava Bosiljkovića, predsednika veća, Branke Dražić i Dragane Boljević, članova veća, u parnici tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Duško Pjevač advokat iz ..., protiv tuženog BB iz ..., čiji je punomoćnik Gordana Bajić advokat iz ..., radi utvrđenja prava svojine, odlučujući o reviziji tuženog izjavljenoj protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2900/22 od 18.01.2023. godine, u sednici veća održanoj 28.09.2023. godine, doneo je
P R E S U D U
ODBIJA SE kao neosnovana revizija tuženog izjavljena protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2900/22 od 18.01.2023. godine.
O b r a z l o ž e nj e
Presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 2900/22 od 18.01.2023. godine, stavom prvim izreke, usvojena je žalba tužioca i ukinuta presuda Osnovnog suda u Novom Sadu P 377/22 od 15.03.2022. godine u delu kojim je odbijen tužbeni zahtev i odlučeno o troškovima postupka. Stavom drugim izreke, utvrđeno je da je tužilac po osnovu pisanog predugovora o kupoprodaji nepokretnosti u izgradnji od 10.07.2011. godine, koji sadrži sve bitne elemente glavnog ugovora o prodaji i koji je izvršen u pretežnom delu od strane oba ugovarača, stekao pravo svojine na stanu broj .. površine 24,10m² u potkrovlju stambene zgrade u Novom Sadu u Ulici ..., zgrada broj 1 - ulaz broj .., sagrađene na parceli .., upisane u list nepokretnosti .. KO Novi Sad 1 što je tuženi dužan priznati i trpeti da se tužilac na osnovu ove presude kod Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti Novi Sad upiše kao vlasnik navedenog stana. Stavom trećim izreke, obavezan je tuženi da naknadi tužiocu troškove postupka u iznosu od 241.350,00 dinara sa zakonskom zateznom kamatom od izvršnosti presude do isplate. Stavom četvrtim izreke, obavezan je tuženi da naknadi tužiocu troškove žalbenog postupka u iznosu od 113.850,00 dinara. Stavom petim izreke, odbijen je zahtev tuženog za naknadu troškova žalbenog postupka.
Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu tuženi je blagovremeno izjavio reviziju zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešne primene materijalnog prava i pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja.
Odlučujući o izjavljenoj reviziji u skladu sa članom 403. stav 2. tačka 3. i članom 408. ZPP, Vrhovni sud je našao da revizija tuženog nije osnovana.
U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti. Revizijom se posebno ne ukazuje na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka koje su članom 407. stav 1. tačke 2. i 3. ZPP propisane kao razlozi za ovaj pravni lek.
Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac kao kupac i tuženi kao prodavac zaključili su 10.07.2011. godine predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji u stambeno-poslovnoj zgradi u Ulici ... broj .. u Novom Sadu, po ugovorenoj ceni od 1.000 evra za 1m², u ukupnom iznosu od 24.000 evra. Stranke su ugovorile da je tužilac prilikom zaključenja predugovora isplatio deo cene od 22.000 evra i da će ostatak isplatiti kada tuženi obezbedi upotrebnu dozvolu i mogućnost uknjižbe, s tim što će po završenoj izgradnji i prilikom tehničkog prijema biti utvrđena tačna površina stana i eventualna razlika u površini regulisati prema ugovorenoj jedinačnoj ceni. Predugovor sadrži obavezu tuženog da stan preda u posed tužiocu najkasnije do 31.01.2012. godine (sa tolerancijom od 60 dana), kao i da prilikom predaje stana u posed zaključi konačni kupoprodajni ugovor sa tužiocem ili licem koje tužilac odredi do dana zaključenja ugovora. Tuženi je u predugovoru dao saglasnost tužiocu za uknjižbu prava svojine na stanu kada se za to steknu uslovi, odnosno kada stan bude iskazan u evidenciji nepokretnosti i predugovor, odnosno konačni ugovor budu overeni. Predugovor je sastavio advokat, po nalogu tuženog koji je odredio i njegovu sadržinu, uključujući i iznos cene kao i konstataciju da je njen deo plaćen. Potpisi ugovarača na predugovoru nisu overeni, a konačni ugovor o kupoprodaji nije zaključen. Tuženi je stan predao u posed tužiocu 15.06.2012. godine, o čemu je sačinjen zapisnik i tužilac se od tada sve vreme nalazi u mirnom i nesmetanom posedu. Zgrada u kojoj se sporni stan nalazi građena je na osnovu građevinske dozvole koja je 10.02.2010. godine izdata tužiocu, a ozakonjena je rešenjem gradskog organa uprave od 14.06.2019. godine.
Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, drugostepeni sud je pobijanom presudom ukinuo presudu prvostepenog suda kojom je tužbeni zahtev bio odbijen, i odlučio da tužiočev zahtev usvoji. Po stanovištu tog suda, ugovor koji su stranke zaključile nazvan je predugovorom, ali on ima pravnu prirodu ugovora o prometu nepokretnosti, jer sadrži sve bitne elemente takvog ugovora, pri čemu ispunjava i uslove za konvalidaciju u smislu člana 4. Zakona o prometu nepokretnosti važećeg u vreme njegovog zaključenja, jer su obaveze ugovarača u preteženom delu izvršene.
Po oceni revizijskog suda, navodi tuženog o pogrešno i nepotpuno utvrđenom činjeničnom stanju (član 407. stav 2. ZPP) i pogrešnoj primeni materijalnog prava nisu osnovani.
Pravnu prirodu ugovora određuje njegova sadržina, a ne naziv koji su ugovarači odredili. Stranke su ugovor koji su zaključile nazvale predugovorom, ali njegova sadržina i njihovo postupanje prilikom i nakon njegovog zaključenja ukazuju da je pod tim nazivom zaključen ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji. Tužilac prilikom zaključenja ugovora isplaćuje pretežni deo cene, a tuženi mu daje saglasnost za uknjižbu prava svojine na stanu kada se za to budu stekli uslovi i stan mu predaje u posed. Kod tako utvrđenih činjenica, drugostepeni sud je pravilno ocenio pravnu prirodu predugovora koji su stranke zaključile i smatrao ga ugovorom o prometu nepokretnosti koji ispunjava uslove za konvalidaciju iz člana 4. stav 3. Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik Republike Srbije“, br. 42/98 i 111/03) važećeg u vreme kada su tužilac i tuženi stupili u ugovorni odnos.
Ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni u vreme važenja označenog Zakona o prometu nepokretnosti mogu se konvalidirati, ukoliko su ispunjeni uslovi za konvalidaciju propisani tim zakonom, bez obzira na vreme podnošenja tužbe. U slučaju kada su ugovorne prestacije izvršene u celosti ili u pretežnom delu, nema mesta primeni sada važećeg Zakona o prometu nepokretnosti kojim nije predviđena mogućnost konvalidacije ugovora koji nije zaključen u zakonom propisanoj formi, po pravilima o vremenskom važenju zakona. Predmet ugovora o kupoprodaji može biti stan u izgradnji, kao buduća stvar, jer je to propisano članom 458. stav 3. Zakona o obligacionim odnosima.
Ugovor je sačinjen po uputstvima tuženog, na osnovu kojih je uneta i odredba o visini cene stana i novčanom iznosu kojim je ona delimično plaćena. Činjenice koje su s tim u vezi stranke iznosile tokom postupka, uključujući i one koje se tiču njihovih ličnih i poslovnih odnosa, nižestepeni sudovi su pravilno ocenili i u kontekstu drugih utvrđenih činjenica izveli zaključak da nisu prihvatljivi navodi tuženog kako obaveza plaćanja cene nije izmirena ni u pretežnom delu. U tom kontekstu, po oceni revizijskog suda, navodi tuženog izneti u reviziji ne dovode u sumnju pravilnost i potpunost utvrđenog činjeničnog stanja u ovom sporu.
Iz navedenih razloga, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP odlučeno je kao u izreci.
Predsednik veća – sudija
Branislav Bosiljković,s.r.
Za tačnost otpravka
Zamenik upravitelja pisarnice
Milanka Ranković
