O b r a z l o ž e nj e

Osnovni sud u Subotici je doneo presudu P 159/21 dana 16.08.2021. godine, kojom je odbio primarni tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili da se utvrdi da je ništav i bez pravnog dejstva Aneks ugovora o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta koji je sklopljen dana 25.06.2020. godine između tuženog Grada Subotica i tuženog „29. Novembar – Agrar“ DOO Subotica, kojim je aneksom ugovora parcela broj .../... KO ..., gradsko-građevinsko zemljište u površini od 171 m2, iz lista nepokretnosti broj ... KO ..., radi legalizacije objekta predato u zakup tuženom „29. Novembar agrar“ DOO Subotica i na temelju kojeg je tuženi upisan u katastar nepokretnosti kao privatna svojina istog tuženog; odbio zahtev tužilaca da se tuženi obavežu da tužiocima naknade troškove parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom; odbacio primarni tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili da sud odredi brisanje upisa prava svojine kod Republičkog geodetskog zavoda – Služba za katastar nepokretnosti u Subotici na nepokretnosti upisanoj u listu nepokretnosti broj ... KO ... parc. br .../... građevinsko izgrađeno zemljište u površini od 171 m2, upisano u korist tuženog 1. reda „29. Novembar agrar“ Subotica uz istovremeni upis prava svojine na jednake delove na opisanoj nepokretnosti u korist tužilaca sa pravnog naslova kupoprodaje i održaja; odbio eventualni tužbeni zahtev tužilaca kojim su tražili da se poništi i oglasi bez pravnog dejstva Aneks ugovora o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta sklopljen dana 25.06.2020. godine između tuženog Grada Subotice i tuženog „29. Novembar agrar“ DOO Subotica, kojim aneksom ugovora je nepokretnost upisana u list nepokretnosti broj ... KO ... par. br. .../... građevinsko izgrađeno zemljište u površini od 171 m2, predata u zakup tuženom 1. reda „29. Novembar agrar“ DOO Subotica i na temelju kojeg je tuženi upisan u katastar nepokretnosti kod Republičkog geodetskog zavoda – Služba za katastar nepokretnosti kao privatna svojina istog tuženog; odbio zahtev tužilaca da se obavežu tuženi da tužiocima naknade troškove parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom; odbacio eventualni tužbeni zahtev tužilaca kojim traže da sud odredi brisanje upisa prava svojine kod Republičkog geodetskog zavoda – Služba za katastar nepokretnosti u Subotici na nepokretnosti upisanoj u listu nepokretnosti broj ... KO ... parc. br. .../... građevinsko izgrađeno zemljište u površini od 171 m2, upisane u korist „29. Novembar agrar“ Subotica uz istovremeni upis prava svojine na jednake delove na opisanoj nepokretnosti u korist tužilaca sa pravnog naslova kupoprodaje i održaja i obavezao tužioce da na ime troškova parničnog postupka solidarno isplate tuženom „29. Novembar agrar“ DOO Subotica iznos od 20.796,24 dinara i tuženom Gradu Subotica iznos od 19.500,00 dinara.

Apelacioni sud u Novom Sadu je doneo presudu Gž 501/23 dana 20.04.2023. godine kojom je odbio žalbu tužilaca i potvrdio presudu Osnovnog suda u Subotici P 159/21 od 16.08.2022. godine, te odbio zahtev tužilaca za naknadu troškova žalbenog postupka.

Protiv navedene pravnosnažne drugostepene presude tužioci su izjavili posebnu reviziju, pozivom na odredbe člana 404. Zakona o parničnom postupku.

Prema odredbi člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku revizija je izuzetno dozvoljena zbog pogrešne primene materijalnog prava i protiv drugostepene presude koja ne bi mogla da se pobija revizijom, ako je po oceni Vrhovnog suda potrebno da se razmotre pravna pitanja od opšteg interesa ili pravna pitanja u interesu ravnopravnosti građana, radi ujednačavanja sudske prakse, kao i ako je potrebno novo tumačenje prava (posebna revizija). Prema stavu 2. istog člana, o dozvoljenosti i osnovanosti revizije iz stava 1. ovog člana odlučuje Vrhovni sud u veću od pet sudija.

Vrhovni sud je ispitao razloge posebne revizije i odlučio da dozvoli odlučivanje o posebnoj reviziji u odnosu na pravnosnažnu drugostepenu presudu kojom je odlučeno o tužbenim zahtevima, primarnom i eventualnom, radi ujednačavanja sudske prakse. Stoga je odlučeno kao u prvom stavu izreke.

Posebna revizija nije dozvoljena u delu kojim se njome pobijaju rešenja sadržana u drugostepenoj presudi u delu kojim su potvrđena rešenja sadržana u izreci prvostepene presude, kojima se odbacuje tužba u delu primarnog tužbenog zahteva i u delu eventualnog tužbenog zahteva, jer se u tom delu u reviziji tužioca ne ističu razlozi koji bi bili od značaja za izuzetnu dozvoljenost revizije, niti za pravilnost primene materijalnog prava. U tom delu je revizija nedozvoljena, jer se pobija rešenje koje prema odredbi člana 420. stav 1. i 2. Zakona o parničnom postupku nije rešenje kojim se pravnosnažno okončava postupak, u sporu u kome bi bila dozvoljena revizija protiv pravnosnažne presude. Stoga je odlučeno kao u trećem i četvrtom stavu izreke.

U delu u kojem je revizija dozvoljena, Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku i zaključio da je drugostepena presuda doneta pogrešnom primenom materijalnog prava, zbog čega je i činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju od strane prvostepenog suda, na kome su zasnovane nižestepene presude, tužioci su kao kupci zaključili ugovor o kupoprodaji dana 07.06.2004. godine sa IMK „29. Novembar“ AD Subotica, kao prodavcem, kojim je prodavac prodao kupcu, kao vanknjižni vlasnik, nepokretnost poslovni prostor na ... označen kao broj ... i ..., sagrađen na parceli broj .../... KO ... . Ugovorom je konstatovano da prodavac ima saglasnost Agencije za privatizaciju Republike Srbije za prodaju. Saglasno su konstatovali da zemljište, a ni objekat, nisu upisani u zemljišne knjige. Ugovorom se prodavac obavezao da podnese zahtev Fondu za građevinsko zemljište Opštine Subotica radi prenosa prava svojine na svoje ime, na zemljištu i na objektu. Ugovor je overen kod Opštinskog suda u Subotici pod Ov2 .../... dana 02.08.2004. godine. Prodavac je podneo zahtev Fondu za građevinsko zemljište Opština Subotica, na osnovu kog je između prodavca i Fonda za izgradnju Opštine Subotica zaključen Ugovor o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta dana 28.10.2004. godine, na osnovu rešenja izvršnog Odbora Skupštine opštine Subotica, o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta zakupcu radi legalizacije ekspres restorana u vikend naselju na ..., kojim je zakupcu dato u zakup zemljište parcela broj .../... upisana u zknj.ul. br. ... KO ... na rok od 99 godina. Ugovorom je konstatovano da je zakupac već u posedu zemljišta. Na osnovu tog ugovora, izvršen je upis tereta na parceli u korist imaoca prava zakupa IMK „29. Novembar“ AD Subotica. U postupku stečaja nad IMK „29. Novembar“ AD Subotica zaključen je ugovor o prodaji stečajnog dužnika kao pravnog lica 20.05.2019. godine. Nakon toga je obustavljen postupak stečaja nad IMK „29. Novembar“ AD Subotica i nastavljen protiv stečajne mase. Pravno lice prodato u postupku stečaja, ovde tuženi „29. Novembar agrar“ DOO Subotica je tuženom Gradu Subotica dana 22.05.2020. godine, dostavilo obaveštenje o nastalim promenama kod pravnog lica i zahtev na osnovu kog su tuženi „29. Novembar agrar“ DOO Subotica i tuženi Grad Subotica zaključili Aneks ugovora o zakupu ostalog građevinskog zemljišta, 25.06.2020. godine. Aneksom su konstatovali da je zaključen Ugovor o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta kojim je zakupcu „29. Novembar“ od strane Grada Subotica data u zakup parcela broj .../... KO ... radi legalizacije objekta, da je 11.05.2009. godine nad IMK „29. Novembar“ AD Subotica otvoren stečajni postupak, koji je obustavljen 27.05.2019. godine, s obzirom da je u postupku stečaja stečajni dužnik prodat kao pravno lice, da je izvršena promena pravne forme i promena članova društva tako što je upisan član društva „Agro silver“ DOO Subotica kao vlasnik 100% udela u društvu koje je nastavilo da posluje pod istim matičnim brojem i promenjenim poslovnim imenom, te se umesto IMK „29. Novembar“ AD Subotica – u stečaju kao zakupac upisao „29. Novembar – Agrar“ DOO Subotica, dok u ostalom delu ugovor ostaje nepromenjen. Prema stanju upisa kod RGZ SKN Subotica na dan 10.06.2020. godine, u listu nepokretnosti broj ... KO ... par. br. .../... vikend naselje, gradsko građevinsko zemljište, zemljište pod zgradom i drugim objektom površine 171 m2, kao imalac prava na parceli upisan je IMK „29. Novembar“ AD Subotica – u stečaju kao nosilac prava zakupa građevinskog zemljišta, dok je nosilac prava državne svojine Republika Srbija, uz upis tereta zakupa građevinskog zemljišta. Na parceli je sagrađen objekat kućnog broja ... površine 171 m2, izgrađen bez odobrenja za gradnju, na kome je kao nosilac prava državne svojine upisana Republika Srbija, a kao držalac Grad Subotica. Tuženi „29. Novembar – Agrar“ DOO Subotica je podneo zahtev radi promene nosioca prava u katastru, kako bi se faktičko stanje usaglasilo sa pravnim stanjem, a od drugotuženog je zatražio informaciju o eventualno postojećem neplaćenim obavezama na ime zakupnine, kako bi u kratkom roku izmirio svoje obaveze, kao i za informacije o mogućem otkupu prava svojine na zemljištu. Prema utvrđenju prvostepenog suda, zakupnina počev od 2004. godine, pa ni nadalje, ni do trenutka kada je nad IMK „29. Novembar“ AD Subotica otvoren postupak stečaja nije plaćana. Za dato mu u zakup građevinsko zemljište - parcelu broj .../..., po ugovoru o davanju u zakup i aneksu ugovora, tuženi „29. Novembar agrar“ DOO Subotica je Gradu Subotica isplatio revalorizovani dug na ime zakupnine, što se utvrđuje iz potvrde Grada Subotica 18.08.2020. godine. Tužioci su u parničnom postupku protiv tuženih „29. Novembar agrar“ DOO Subotica, Grada Subotice i Republike Srbije ishodovali pravnosnažnu presudu Osnovnog suda u Subotici P 108/2019 od 14.12.2021. godine, kojom je utvrđeno da su tužioci na osnovu kupoprodaje i održaja stekli pravo svojine nad objektom sagrađenim na parc. br. .../... KO ..., vikend naselje ..., površine 171 m2, vikend kuća – objekat izgrađen bez odobrenja za gradnju na kom objektu su kao imaoci prava bili upisani Grad Subotica kao držalac i Republika Srbija kao vlasnik, dok je tužbeni zahtev radi utvrđenja da su tužioci na osnovu održaja i kupoprodaje nosioci prava korišćenja gradskog-građevinskog zemljišta, iste parcele na kojoj je kao nosilac prava privatne svojine upisan tuženi „29. Novembar agrar“ DOO Subotica, odbijen.

Na osnovu tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da Aneks ugovora o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta nije ništav pošto su pri njegovom nastanku ispunjeni svi formalni postavljeni uslovi u pogledu saglasnosti volja stranaka, predmeta ugovora i forme, a da nisu povređeni prinudni propisi, javni poredak i dobri običaji, na osnovu čega je odbio primarni tužbeni zahtev za utvrđenje ništavosti aneksa ugovora. Nadalje, prvostepeni sud je odbio eventualni tužbeni zahtev za poništaj aneksa ugovora, nalazeći da tužioci nisu ugovorna strana predmetnog aneksa, te da je njihov tužbeni zahtev za poništaj ugovora prema odredbama člana 111. i 112. Zakona o obligacionim odnosima, neosnovan.

Drugostepeni sud zaključuje da tužioci nisu dokazali da su Ugovor o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta i Aneks ugovora poslužili kao osnov za upis prava svojine kod RGZ SKN Subotica, već su ugovori bili osnov upisa tereta prava zakupa građevinskog zemljišta. Nadalje, nalazi da kupovinom objekta, poslovnog prostora sagrađenog na parceli broj .../... KO ..., tužioci nisu stekli pravo svojine na parceli, već samo pravo da u posebnom upravnom postupku pod određenim uslovima ostvare svojinska ovlašćenja na istom. Iz tih razloga je drugostepeni sud odbio žalbu tužilaca i potvrdio prvostepenu presudu u odbijajućem delu za primarni eventualni tužbeni zahtev.

Revident pobija pravilnost drugostepene pravnosnažne odluke sa razloga što smatra da je prenosom prava svojine na zgradi u korist tužilaca istovremeno preneto i pravo svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, i nadalje, da se tuženi „29. Novembar agrar“ DOO Subotica nije mogao koristiti zakupom građevinske parcele koja prodata tužiocima, jer su je tužioci istovremeno kupili sa građevinskim objektom, nakon čega je otvoren postupak stečaja nad prodavcem, u kom postupku je prodat kao pravno lice.

Revizijski sud ocenjuje da su prema sadržini pobijanih presuda osnovani navodi revizije tužilaca, zbog sledećeg.

Sam po sebi zaključak drugostepenog suda da Aneks ugovora o davanju u zakup ostalog građevinskog zemljišta, nije poslužio kao osnov za upis prava svojine kod RGZ SKN Subotica u korist tuženog doveden je u pitanje utvrđenjem prvostepenog suda da je tužbeni zahtev ovde tužilaca za utvrđenje da su tužioci na osnovu održaja i kupoprodaje nosioci prava korišćenja gradskog građevinskog zemljišta parcele broj .../... KO ... odbijen presudom Osnovnog suda u Subotici P 108/2019 od 14.12.2021. godine, a da je na toj parceli nosilac prava privatne svojine upisan tuženi prvog reda „29. Novembar agrar“ DOO Subotica.

Ovaj, za sada pogrešan zaključak drugostepenog suda, ne bi mogao biti dovoljan razlog za odbijanje tužbenog zahteva za utvrđenje da je aneks ugovora o zakupu ništav, bez obzira što je tužbeni zahtev postavljen tako da je u njemu navedeno i da je na temelju tog ugovora prvotuženi upisan u katastru nepokretnosti kao nosilac privatne svojine.

Nadalje, sudovi su propustili da pravilnom primenom materijalnog prava rasprave koja prava na gradskom-građevinskom zemljištu, parceli broj .../... KO ..., su tužioci stekli s obzirom na pravnosnažnu presudu Osnovnog suda u Subotici P 108/2019 od 14.12.2021. godine, kojom je u odnosu na ovde tužene i Republiku Srbiju utvrđeno da su tužioci stekli pravo vlasništva na osnovu održaja i kupoprodaje po kupoprodajnom ugovoru od 07.06.2004. godine na nepokretnosti – vikend kući objektu izgrađenom na parceli broj .../... upisanoj u listu nepokretnosti broj ... KO ..., koja presuda je deklaratornog a na konstitutivnog značaja u odnosu na pravo svojine tužilaca. Navedenom presudom je odbijen tužbeni zahtev da se utvrdi da su tužioci nosioci prava korišćenja gradskog građevinskog zemljišta parcele broj .../..., zemljište pod zgradom i drugim objektima na kojoj je kao nosilac prava privatne svojine u 1/1 dela upisan tuženi „29. Novembar agrar“ DOO Subotica. To je sadržina pravnosnažne presude Osnovnog suda u Subotici P 108/2019 od 14.12.2021. godine. Prema razlozima drugostepene presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 776/22 od 09.06.2022. godine, kojom je potvrđena presuda Osnovnog suda u Subotici P 108/19 od 14.12.2021. godine, dakle u prethodno vođenoj parnici između istih parničnih stranaka kao u ovom postupku, i Republike Srbije kao tužene, predmetno zemljište je po svojoj pravnoj prirodi bilo neizgrađeno građevinsko zemljište, s obzirom da se na njemu nalazio objekat sagrađen bez građevinske dozvole (odredba člana 90. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji objavljenog u „Službenom glasniku RS“ br. 72/09). Pravo korišćenja i na tom zemljištu (kao neizgrađenom građevinskom zeljmištu) od 11.09.2009. godine, od stupanja navedenog Zakona o planiranju i izgradnji na snagu, ne postoji jer je po sili zakona (odredba člana 102. stav 4. Zakon) pretvoreno u pravo svojine bez naknade. Prema iznetim razlozima u drugostepenoj presudi koja se pobija revizijom i citiranim razlozima presude kojom je pravnosnažno okončan prethodni spor između istih stranaka, proizlazi da u ovoj parnici sudovi nisu cenili utvrđene činjenice u kontekstu važećeg Zakona o planiranju i izgradnji u vreme sticanja građevinskog objekta od strane tužilaca i nadalje, pa nisu raspravili koja prava na predmetnom zemljištu su tužioci stekli. Od toga zavisi pitanje da li je aneksom ugovora o zakupu ostalog građevinskog zemljišta 25.06.2020. godine tuženi Grad Subotica raspolagao predmetnim zemljištem neovlašćeno.

Ovo bi bilo od značaja za valjanost, odnosno ništavost predmetnog aneksa ugovora o zakupu.

Relevantno je i pitanje koje ističe revident, da li je u imovini stečajnog dužnika u vreme prodaje stečajnog dužnika kao pravnog lica bilo i pravo zakupa predmetnog zemljišta. Za ovo pitanje relevantno je da li su tužioci stekli jače pravo na predmetnom zemljištu po osnovu sticanja prava svojine na izgrađenom objektu na istom zemljištu. Takođe je od značaja i pitanje da li je ugovor o zakupu opstao po otvaranju postupka stečaja nad zakupcem, tada IMK „29. Novembar“ AD Subotica.

S obzirom da nisu raspravljena pitanja o pravu tužilaca na zemljištu koje je predmet aneksa ugovora o zakupu, nisu raspravljena pitanja od značaja za valjanost odnosno ništavost istog aneksa. Zbog toga je Vrhovni sud ukinuo drugostepenu i prvostepenu presudu u delu kojim je usvojen primarni tužbeni zahtev i isto vratio prvostepenom sudu na ponovno suđenje po odredbi člana 416. stav 1. Zakona o parničnom postupku.

Odluka o odbijanju eventualnog tužbenog zahteva ukinuta je zato što eventualni tužbeni zahtev egzistira tek ukoliko je pravnosnažno odbijen primarni tužbeni zahtev. Stoga će prvostepeni sud o eventualnom tužbenom zahtevu odlučiti tek ukoliko u ponovljenom postupku odbije primarni tužbeni zahtev.

Odluka o troškovima postupka ukinuta je po odredbi člana 165. stav 3 Zakona o parničnom postupku.

Predsednik veća-sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković