Vrhovni sud u veću sastavljenom od sudija: Branka Stanića, predsednika veća, Tatjane Miljuš i Tatjane Matković Stefanović, članova veća, u parnici po tužbi tužioca AA iz ..., čiji je punomoćnik Zoran Ateljević, advokat u ..., protiv tuženih Stečajna masa Jarčujak-Promet DOO Društvo za proizvodnju, trgovinu i usluge Kraljevo – u stečaju, čiji je punomoćnik Dušan Samardžić advokat u ... i tuženog Halkbank AD Beograd čiji je punomoćnik Stefan Golubović advokat u ..., radi utvrđenja ništavosti, vrednost predmeta spora 12.000.000,00 dinara, odlučujući o reviziji tuženog Halkbank AD Beograd izjavljenoj protiv presude Privrednog apelacionog suda 12Pž 7657/22 od 11.01.2023. godine, u sednici veća održanoj 06.06.2024. godine doneo je

R E Š E NJ E

USVAJA SE revizija tuženog Halkbank AD Beograd, UKIDAJU SE presuda Privrednog apelacionog suda 12Pž 7657/22 od 11.01.2023. godine i presuda Privrednog suda u Kraljevu 10P 102/22 od 14.07.2022. godine i predmet se vraća prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

O b r a z l o ž e nj e

Privredni sud u Kraljevu je doneo presudu 10P 102/22 od 14.07.2022. godine kojom je u I stavu izreke utvrdio da je ništava i da ne proizvodi pravno dejstvo Založna izjava overena od strane Osnovnog suda u Kraljevu Ov I br. 20658/11 od 15.12.2011. godine i izmena založne izjave overena od strane Osnovnog suda u Kraljevu Ov I br. 12835/12 od 13.08.2012. godine, obe date od strane Flux group DOO Kraljevo u korist Čačanske banke ad Čačak; stavom II obavezao tužene da tužiocu na ime troškova parničnog postupka solidarno plate 318.000,00 dinara.

Privredni apelacioni sud je presudom 12Pž 7657/22 od 11.01.2023. godine odbio žalbe tuženih kao neosnovane i potvrdio presudu Privrednog suda u Kraljevu 10P 102/22 od 14.07.2022. godine, te odbio zahtev tužioca za naknadu troškova drugostepenog postupka kao neosnovan.

Protiv navedene pravnosnažne drugostepene presude dozvoljenu i blagovremenu reviziju je izjavio tuženi Halkbank AD Beograd, kojom presudu pobija zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Tužilac je podneo odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br, 72/2011… 10/2023) i odlučio da je revizija osnovana, jer je pobijana presuda doneta pogrešnom primenom materijalnog prava, zbog čega je činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno.

Prema činjeničnom stanju utvrđenom od strane prvostepenog suda, pravni prethodnik tuženog Halkbank AD Beograd je Čačanska banka ad Čačak, a pravni prethodnik tuženog Stečajna masa Jarčujak- Promet DOO Kraljevo – u stečaju je Privredno društvo Flux group DOO Kraljevo. Flux group DOO Kraljevo je kao investitor izgradnje poslovno stambenog objekta u delu prema ul. ... na k.p. .. KO ..., na osnovu rešenja o odobrenju za izgradnju od 09.06.2005. godine i rešenja o odobrenju za izgradnju po izmenjenoj dokumentaciji od 21.03.2006. godine i 09.06.2008. godine, zaključio ugovor br 32. dana 29.12.2008. godine sa tužiocem, kojim je Flux group označen kao investitor I, a tužilac kao investitor II stambeno poslovnog objekta koji se na dan potpisivanja ugovora nalazi u fazi grubih građevinskih radova u prvom stepenu dovršenosti, tako što su završeni radovi na izradi konstrukcija armirano betonskog skeleta, zidova, stubova, greda i ploča, kao i zidanje pregradnih zidova sanitarnih čvorova punom opekom. Konstatovano je da je tužilac poverilac invesitora I sa dospelim neisplaćenim potraživanjem u iznosu od 1.412.771,47 evra, da uređuju međusobne odnose u vezi naplate tog potraživanja, i obaveza po osnovu finansiranja i izgradnje posebnih fizičkih delova i utvrđenja prava raspolaganja na posebnim fizičkim delovima predmetnog poslovno-stambenog objekta. Sporazumeli su se da danom zaključenja ugovora investitor I svoje pravo gradnje posebnih fizičkih delova predmetnog poslovnog objekta u izgradnji ustupa tužiocu, radi završetka izgradnje posebnih fizičkih delova objekta i sticanja prava svojine na delu novoizgrađenog objekta, prema uslovima iz ugovora. Investitor I na ime izmirenja dospelih obaveza ustupa pravo gradnje i prenosi tužiocu u svojinu i predaje u državinu posebne fizičke delove u predmetnom objektu u izgradnji, shodno overenom Glavnom projektu, između ostalih stanove br. 41 na 4. spratu, stan broj 51 na 5. spratu, parking mesta 1, 11, 12 i 13 u prvom podzemnom nivou. Tužilac preuzima u državinu navedene nepokretnosti u fazi izgrađenosti - grubi građevinski radovi, u prvom stepenu dovršenosti, a investitor I je saglasan i ovlašćuje tužioca da sopstvenim sredstvima izvrši preostale radove do faze izgrađenosti u punom obimu završenosti. Investitor I je garantovao tužiocu da je isključivi vlasnih predmetnih nepokretnosti, da one nisu predmet spora, da na njima nisu upisani tereti, utvrdili su tržišnu vrednost nepokretnosti u iznosu od 650.000,00 evra i saglasili se da se taj iznos kompenzuje sa potraživanjem tužioca kao zajmodavca, po osnovu isplate iznosa novca izvršenih na ime zajma investitoru I. Investitor I se saglasio da tužilac može upisati svoje pravo svojine na nepokretnostima – stanovima i parking mestima. Pravnosnažom presudom Privrednog suda u Kraljevu P 231/18 od 28.09.2020. godine je utvrđeno da je tužilac vlasnik nepokretnosti, između ostalih i navedenih stanova i garažnih mesta. Međutim, investitor I je založnom izjavom overenom od strane Osnovnog suda u Kraljevu Ov 1 br 20658/11 od 15.12.2011. godine u svojstvu založnog dužnika bezuslovno i neopozivo dozvolio da se na osnovu te izjave za dug dužnika „Vojvoda Prijezda“ DOO Stalać, izvrši upis založnog prava, izvršne vansudske hipoteke u korist poverioca Čačanska banka ad Čačak, na nepokretnosima u svojini založnog dužnika, između ostalih i na stanovima br. 41 i 51 na k.p. .. KO ... . Zatim je dana 15.12.2011. godine kod Osnovnog suda u Kraljevu pod Ov 1 12835/12 Flux group DOO Kraljevo overio izjavu o izmeni založne izjave Ov 1 br 20658/11 od 15.12.2011. godine, za koju sudovi utvrđuju da nije menjano ništa u pogledu založenih nepokretnosti. Prvostepeni sud utvrđuje iz potvrde Skupštine stanara ... br. .. – ... br. .. . da tužilac i njegova supruga počev od osnivanja Skupštine zgrade februara 2010. godine neprekidno izvode radove, koriste i stanuju u stanovima br. 41, 42 i 51 i koriste parking mesta br 1,11,12 i 13 i plaćaju mesečne troškove održavanja i obezbeđenja zgrade. Šta više, u posedu stanova tužilac je od 29.12.2008. godine kada mu je po zaključenom ugovoru prvotuženi predao posed stanova i parking mesta, a investirao je radi izgradnje istih iznos koji je kompenzovan na ime njegovih potraživanja prema investitoru I i sopstvenim sredstvima sagradio stanove do konačne izgrađenosti. Prvostepeni sud je zaključio da pravni prethodnik prvotuženog Flux group DOO Kraljevo u momentu davanja založnih izjava nije bio vlasnik hipotekovanih nepokretnosti stanova br. 41. i 51, te je na taj način opteretio nepokretnosti koje nisu u njegovom vlasništvu, što je protivno odredbi člana 14. Zakona o hipoteci, zbog čega su date založne izjave protivne imperativnoj zakonskoj normi i na osnovu člana 103. Zakona o obligacionim odnosima ništave i ne proizvode dejstvo. Utvrđuju i da je tužena banka pritom bila nesavesna, jer je imajući u vidu delatnost koju obavlja, trebalo da izvrši proveru stanja poseda nepokretnosti, posebnih delova zgrade u izgradnji koji su predmet hipoteke.

Revident osporava pravilnost pravnosnažne presude isticanjem bitne povrede odredaba parničnog postupka u tome da potvrda Skupštine stanara nije izvedena kao dokaz u postupku, koji navod ne stoji prema sadržini spisa predmeta. Tuženi je bio u mogućnosti da raspravlja o ovom dokazu, jer mu je dostavljen uz podnesak tužioca od 04.05.2022. godine.

Revident smatra da je pravo svojine na nepokretnostima koje su predmet hipoteke tužilac stekao tek pravnosnažnošću presude Privrednog suda u Kraljevu P 231/2018 od 28.09.2020. godine, to pravo pre pravnosnažne presude nije postojalo, jer ugovor od 29.12.2008. godine, a ni druge radnje tužioca, same po sebi ne predstavljaju osnov za sticanje prava svojine, zbog čega je tužilac i vodio parnični postupak P 231/2018. Do pravnosnažnosti i izvršnosti presude, pravo svojine na nepokretnosti je pripadalo prvotuženom. Osporava zaključak sudova o nesavesnosti i prvotuženog i drugotuženog kod zasnivanja založnog prava. Revident tvrdi da je prvotuženi bio upisan kao vlasnik nepokretnosti u trenutku overe založnih izjava, na prvotuženog je glasila građevinska dozvola, a drugotuženom nije bilo poznato postojanje ugovora između tužioca i prvotuženog. Drugotuženi nije mogao predvideti da je pravo svojine na nepokretnosti sporno. Tužilac je u trenutku overe založnih izjava bio član prvotuženog. U takvom kontekstu, drugotuženi jeste izvršio proveru stanja poseda nepokretnosti. Fizičkim uvidom u nepokretnosti u stanju sive faze nije se moglo utvrditi da u vezi nepokretnosti postoji ugovor koji potencijalno može predstavljati osnov za sticanje prava svojine. Smatra da ne može trpeti pravne posledice za eventualne pravne nedostatke, ako su postojali u vreme uspostavljanja zaloge.

Revizijski sud ocenjuje da je pobijana presuda doneta na osnovu neraspravljenog pitanja kada je tužilac stekao pravo svojine na hipotekovanim nepokretnostima.

Prema odredbama Zakona o hipoteci („Službeni glasnik RS“ br.115/2005) iz člana 14, jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave volje vlasnika nepokretnosti – založne izjave. Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika nepokretnosti, kojom se on jednostrano obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja na način propisan zakonom. Po formi i sadržini založna izjava o zasnivanju jednostrane hipoteke odgovara ugovoru o hipoteci. Prema odredbi člana 10. stav 2. istog zakona, ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji, u smislu člana 3. ovog zakona. Prema odredbama člana 3, predmet hipoteke može da bude i poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.) (član 3.tačka 4.) i objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža i dr.) bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekta (član 3.tačka 6.).

Prema citiranim odredbama zakona, za valjanost izjave bitno je da li je založnu izjavu dalo ovlašćeno lice, investitor ili kupac, odnosno vlasnik posebnog dela objekta u izgradnji. Kako revident ističe, prema odobrenju za izgradnju investitor objekta u izgradnji bio je prvotuženi. Međutim, utvrđeno je pravnosnažnom presudom, u parnici u kojoj je drugotuženi učestvovao kao umešač, da je tužilac vlasnik posebnih delova objekta koji je, prema utvrđenom činjeničnom stanju, u vreme davanja založne izjave bio u izgradnji. Kako tužilac nije stekao posebne delove kupovinom, već izgradnjom, bitno je raspraviti da li je izgradnjom postao vlasnik posebnih delova pre ili nakon davanja založne izjave od strane investitora objekta u izgradnji, od čega zavisi da li je tužilac ili investitor objekta bio ovlašćen da da založnu izjavu. Kako je obrazloženo u presudi Vrhovnog kasacionog suda Prev 3/2022 od 22.06.2022. godine, tužilac je na osnovu ugovora sa pravnim prethodnikom prvotuženog i po osnovu gradnje stekao pravo svojine ne nepokretnostima, koje nepokretnosti su predmet založne izjave. Tužilac je od momenta kada su ugovoreni posebni delovi objekta u izgradnji izgrađeni na njima stekao pravo svojine. Od tada je isključivo on mogao zalagati posebne delove objekta u izgradnji. Činjenično je pitanje kada su se u konkretnom slučaju posebni delovi smatrali izgrađenim, tako da je to pitanje potrebno raspraviti u ponovljenom postupku.

Zbog navedenog je primenom odredbe člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku ukinuta drugostepena i prvostepena presuda i predmet je vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković