Tuženi su podneli odgovor na reviziju.

Vrhovni sud je ispitao pobijanu presudu po odredbama člana 408. Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/2011 …10/2023) i zaključio da je revizija osnovana.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, Gold international banka ad Novi Beograd je na osnovu ugovora o organizovanju zajedničke izgradnje stambeno poslovnog objekta označenog pod brojem 1 na lokaciji „BB“ ... od 28.06.1996. godine sa Železničkom stambenom zadrugom „15. april“ Beograd, koji ugovor je overen u sudu 01.10.1996. godine, preuzela dalje suinvestiranje, organizovanje i izgradnju poslovno stambenog objekta, uz obavezu da zadruzi pored već uplaćenih sredstava, nadoknadi određena uložena sredstva, a po završenoj izgradnji objekta stiče 100% vlasništva na izgrađenom objektu, dok zadruga nema pravo zaključivanja ugovora o prodaji prostora koji je predmet ugovora. Ugovoreno je da banka kao suinvestitor može udruživati svoja sredstva sa sredstvima drugih lica radi brže izgradnje i privođenja zemljišta nameni, bez daljeg prisustva i saglasnosti zadruge. Zatim je 10.10.1996. godine tužilja sa Gold international banka ad Novi Beograd, koju je zastupao VV, zaključila Protokol o regulisanju međusobnih obaveza i prava povodom finansiranja izgradnje i deobe poslovno-stambenog objekta ..., čiji je predmet finansiranje ovog objekta u izgradnji, na osnovu ugovora sa Železničkom stambenom zadrugom „15.april“ od 28.06.1996. godine, prema kome tužilja postaje jedini i isključivi vlasnik realnog dela nepokretnosti površine 560m2 , na osnovu finansiranja dela nepokretnosti u iznosu od 392.000 USD. Iznos po tom protokolu je tužilja uplatila, prema sadržini Aneksa ugovora-protokola od 31.10.1996. godine, na račun preko koga je Gold international banka ad Novi Beograd obavljala poslove platnog prometa sa inostranstvom u uslovima sankcija UN po odobrenju NBJ. Precizirano je Aneksom da tužilja u skladu sa uplaćenim sredstvima za zajedničku izgradnju postaje jedini i isključivi vlasnik realnog dela nepokretnosti poslovno-stambenog objekta ... i to petosobnog stana br. 3 na prvom spratu, levo od stepenica, petosobnog stana br. 4 na prvom spratu, desno od stepenica, petosobnog stana br 10 na 4 spratu, desno od stepenica i 1 lokala u prizemlju pre ulaska u objekat sa desne strane. Aneksom ugovora br. 1 od 18.11.1996. godine precizirano je kada su tačno izvršene uplate ukupnog iznosa od 392.000 USD, u periodu od 23.10.1995. godine do 02.09.1996. godine, i raniji broj stana 4 na drugom spratu levo od stepenica preciziran je na broj 5. Prema zaključku Gold international banka ad Novi Beograd od 26.12.1996. godine tužilja je izvršila kompletnu uplatu iznosa od 392.000 USD na način kako se to navodi u protokolu i aneksima i konstatovano je da su ta sredstva utrošena za radove na zgradi. Prvostepeni sud je utvrdio da tužilja jeste izvršila svoju ugovornu obavezu iz ugovora sa Gold international banka ad Novi Beograd, dok banka nije isunila svoju ugovornu obavezu prema tužilji, kojjom bi omogućila tužilji da stekne pravo svojine na nepokretnostima na kojima traži utvrđenje prava svojine, jer je do otvaranja postupka likvidacije izvela radove samo do tri etaže objekta i započeto je bezoniranje zidova četvrte etaže. Dalje je Gold international banka ad Novi Beograd 15.12.1997. godine sa West World Group Holding Igalo, Herceg Novi, zaključila ugovor o suinvestiranju izgradnje istog objekta, tako da je ugovorom navedeni suinvestitor preuzeo dalje investiranje objekta i obavezao se da banci na ime izvršenih invesiticionih radova plati ugovoreni iznos u ugovorenom roku. Presudom Privrednog apelacionog suda Pž 95500/12 od 06.12.2012. godine je odbijen tužbeni zahtev da se utvrdi da je nepostojeći i bez pravnog dejstva navedeni ugovor. Nad Gold international banka ad Novi Beograd je otvoren postupak likvidacije 12.10.1998. godine. Likvidacioni upravnik je zaključio ugovor o kupoprodaji objekta ... u izgradnji, sa „Irva“ ad trgovina, eksport-inport Beograd 20.11.1999. godine, overen u sudu 15.02.2000. godine, u kom ugovoru je navedeno da je banka suinvestitor izgradnje sa pravom raspolaganja na objektu u izgradnji i pravom da uknjiži svoje vlasništvo na izgrađenom objektu – ... koji se gradi na lokaciji „BB“ u ul ... u Beogradu, i ugovorom prenosi na „Irvu“ celokupna stečena investitorska prava za izgradnju navedenog stambeno poslovnog objekta i prenosi na kupca sva stečena stvarna i imovinska prava na predmetnoj nepokretnosti u zatečenom stečenu izgrađenosti koje postoji na licu mesta (započeto betoniranje zidova četvrte etaže) i koje je utvrđeno u pregledu izgrađenosti predmetnog objekta koji čini sastavni deo ugovora, a rešenjem suda od 22.10.1999. godine je kupac nepokretnosti „Irva“ uveden u posed nepokretnosti u izgradnji ... . „Irva“ ad Beograd, kao suinvestitor, je sa Železničkom stambenom zadrugom „15.april“ u svojstvu investitora zaključio ugovor o zajedničkoj investicionoj izgradnji istog stambeno-poslovnog objekta, u kome je konstatovano da je Gold international banka ad Novi Beograd izvršila preuzete obaveze prema investitoru iz ugovora od 01.10.1996. godine i sopstvenim sredstvima finansirala organizaciju i izgradnju objekta do stepena izgrađenosti koji je postojao u vreme zaključenja ovog ugovora, da je u likvidaciji banke ovaj objekat prenet na „Irvu“ koja je preuzela dalju organizaciju i finansiranje izgradnje objekta, da je objekat izgrađen u grubim radovima do poslednje etaže, da svi dalji troškovi gradnje padaju na teret „Irve“, kao i da pravo vlasništva na konačno izgrađenom objektu u celosti stiče „Irva“, kojoj daje saglasnost za uknjižbu. Železnička stambena zadruga „15.april“ je 13.04.2004. godine dobila upotrebnu dozvolu za predmetnu nepokretnost. Zatim je „Irva“ ad Beograd prodala AIK banci ad Niš 31.10.2003. godine, ugovorom o kupoprodaji sa aneksima, stambeno poslovni objekat ... u izgradnji, AIK banka ad Niš je prodala preduzeću AIK doo Niš isti objekat ugovorom od 04.10.2005. sa aneksom, a AIK doo Niš je Preduzeću za trgovinu na veliko i malo „Nicco“ doo Beograd prodao idealni suvlasnički deo od 3742/17142 petosobnog stana broj 1.1 od 174,42 m2 od stepeništa levo na drugom spratu, upisan pod red. br. 5 i petosoban stan br 2.1 od 171,42 m2 od stepeništa levo na trećem spratu upisan pod red. br. 7 u obimu vlasništva 1/1 dana 03.10.2011. godine. U listu nepokretnosti su kao vlasnici nepokretnosti koje su predmet ovog spora upisani tuženi.

Tužilja je zaključila sa VV Sporazum o međusobnim pravima i obavezama povodom izgradnje i realne deobe predmetnog objekta 12.10.2006. godine, prema kome postaje jedini i isključivi vlasnik realnog dela nepokretnosti koja se nalazi na četvrtom spratu stambeno poslovnog objekta ... (na osnovu Sporazuma od 11.10.2006. godine koji je VV zaključio sa West World Group Holding)

Presudom Privrednog suda u Beogradu P 1594/13 od 07.10.2013. godine koja je potvrđena presudom Privrednog apelacionog suda Pž 577/14 od 04.02.2015. godine odbijen je tužbeni zahtev tužilje da se ponište ugovori zaključeni između „Gold banke“ u likvidaciji i „Irve“, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između „Irve“ i AIK banke ad Niš i aneksi, i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti između AIK banke ad Niš i AIK doo Niš sa aneksom, kao i tužba tužilaca West World Group Holding i VV sa zahtevom da se utvrdi da su ništavi isti ugovori.

Presudom Apelacionog suda u Beogradu Gž 6959/18 od 01.02.2021. godine je obavezana ovde tužilja da se iseli sa svim licima i stvarima iz stana 4.2 odnosno faktičke oznake 10 na petom spratu, desno od stepeništa u objektu ... . U posed toga stana je tužilja ušla 13.10.2006. godine, a nije u posedu ostalih nepokretnosti. Tužilja je obveznik poreza na imovinu po pravu svojine na stanu u ul. ... površine 172,70 m2, od 14.10.2006. godine.

Na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja prvostepeni sud je zaključio da tužilja po osnovu gradnje i suinvestiranja nije mogla steći pravo svojine na nepokretnostima pre nego što je u likvidacionom postupku ceo objekat prodat, pa da stoga nije moguća konvalidacija ugovora između tužilje i Gold international banka ad Novi Beograd, na kome potpisi strana nisu overeni u sudu. Nadalje, svoja prava po osnovu tog ugovora prema Gold international banka ad Novi Beograd tužilja nije ostvarivala u likvidacionom postupku, a u odnosu na tužene ih ne može ostvariti. Po osnovu suinvestiranja nije stekla prava po osnovu spajanja ili mešanja stvari, jer nije tražila da joj po tom osnovu pripadnu nepokretnosti u roku od godinu dana, shodno članu 21. i 23. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Na stanu u čijem je posedu, broj 4.1, tužilja nije mogla steći pravo svojine održajem, jer nije zakoniti držalac stana, jer ugovor sa Gold bankom nije zaključen u propisanoj formi, niti ima uslova za njegovu konvalidaciju, a ni savestan držalac, jer su tuženi i njegovi pravni prethodnici u postupcima pred Privrednim sudom tražili predaju nepokretnosti, te nisu ispunjeni uslovi iz člana 28. stav 2. zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Drugostepeni sud takođe nalazi da tužilja po osnovu gradnje i ugovora sa Gold international banka ad Novi Beograd nije stekla pravo svojine ni na samom nedovršenom objektu, ni na posebnim delovima objekta, čiju je izgradnju finansirala svojim sredstvima, jer nije stekla pravo gradnje kao suinvestitor, nije označena kao suinvestitor u građevinskoj dozvoli, već je to Železničko stambena zadruga „15. april“. Jedino je zadruga kao označeni investitor i nosilac građevinske dozvole izgradnjom objekta i na osnovu upotrebne dozvole mogla steći pravo svojine upisom u javne knjige na navedenom objektu, izuzev na stanovima ukoliko ih je prodala u fazi izgradnje. Tužilja nije bila u ugovornom odnosu sa ovom zadrugom po osnovu kupovine stanova u izgradnji, već sa Gold bankom, a suinvestitor ne stiče automatski svojinu po zaključenom ugovoru sa zadrugom do završetka gradnje celokupnog stambenog objekta, pa tužilja nije mogla steći pravo svojine na nedovršenom objektu i stanovima i poslovnom prostoru kako to traži tužbenim zahtevom, koji, kao nezavršeni, u vreme ugovora sa Gold bankom još uvek nisu mogli da se smatraju predmetom prava svojine. Na osnovu iznetog tužilja ima samo obligaciono pravo prema Gold banci na osnovu zaključenih ugovora. Drugostepeni sud smatra da tužilja neosnovano osporava ugovore zaključene između „Irve“ i AIK banke ad Niš, AIK doo Niš i „Nicco“ doo Beograd, jer su dejstva tih ugovora ispitivana u postupcima pred sudovima pred kojima su postupci vođeni i isti su ostali na snazi.

Revident osporava pravilnost pravnosnažne presude isticanjem da je pravo svojine na nepokretnostima stekla finansiranjem izgradnje, na osnovu člana 21. i 24. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, ulaganjem dve godine pre pokretanja likvidacionog postupka nad Gold bankom, te održajem na osnovu člana 28. stav 2. istog zakona, protekom roka koji je nastupio 12.10.2016. godine.

Vrhovni sud zaključuje da se za sada ne može prihvatiti za pravilan zaključak nižestepenih sudova da nisu ispunjeni uslovi za sticanje prava svojine tužilje na predmetnim nepokretnostima po osnovu građenja. Sudovi nisu imali u vidu da je investitor deklarisan građevinskom dozvolom ugovorom ustupio dalje suinvestiranje, organizovanje i izgradnju poslovno stambenog objekta Gold international banci ad Novi Beograd, i to tako da zadruga nema pravo zaključivanja ugovora o prodaji prostora koji je predmet ugovora, a banka kao suinvestitor može udruživati svoja sredstva sa sredstvima drugih lica radi izgradnje i privođenja zemljišta nameni, bez daljeg prisustva i saglasnosti zadruge. Na osnovu takvog ugovora je Gold international banka ad Novi Beograd imala sva prava investitora izgradnje poslovno-stambenog objekta i njegovih delova i u tom svojstvu i pravo da samostalno zaključuje ugovore sa trećim licima radi sufinansiranja, što je i učinila sa ovde tužiljom zaključenjem Protokola o regulisanju međusobnih obaveza i prava povodom finansiranja izgradnje i deobe poslovno-stambenog objekta ..., čiji je predmet finansiranje ovog objekta u izgradnji. Dakle, nema osnova u utvrđenim činjenicama zaključak drugostepenog suda da bi tužilja jedino iz ugovornog odnosa sa zadrugom mogla steći pravo svojine na stanovima, odnosno poslovnom prostoru. Tužilja je upravo na osnovu ugovora o sufinansiranju sa Gold international banka ad Novi Beograd, koja je za to bila ovlašćena, stekla svojstvo suinvestitora posebnih delova objekta, na osnovu čega je izgradnjom mogla steći pravo svojine na istim delovima, na osnovu odredbe člana 22. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Ugovorom o finansiranju i izgradnji spornih stanova i lokala, kojim se tužilja obavezala da Gold international banka ad Novi Beograd uplati finansijska sredstva i time finansira izgradnju, i uplatom tih finansijskih sredstava banci kao suinvestitoru, tužilja je postala suinvestitor gradnje objekta, odnosno ugovorom definisanih posebnih jedinica, pa je na osnovu odredaba člana 20. stav 1. i člana 22. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa postala vlasnik onog momenta kada su ugovorene jedinice izgrađene do faze kada se mogu identifikovati i odvojiti od ostalog dela objekta. Takvo svojstvo tužilja nije mogla izgubiti time što je Gold international banka ad Novi Beograd svoja prava suinvestitora dalje prenela na „Irvu“, a ova dalje trećem licu i tuženima. Gold international banka ad Novi Beograd nije mogla otuđiti više prava suinvestitora nego što ih je imala, s obzirom na ugovor sa Železničkom stambenom zadrugom „15. april“ po kome je ta prava stekla i potom ugovor sa tužiljom, o sufinansiranju izgradnje. Drugostepeni sud pogrešno smatra da je vezan odlukama o dejstvu ugovora koje su donete u drugim postupcima. U postupku koji se vodio po tužbi iste tužilje i tužilaca Vest Holding i VV pred Privredim sudom u Beogradu pravnosnažnom presudom P 1594/13 od 07.10.2013. godine presuđeno je o tužbenom zahtevu ovde tužilje za poništaj ugovora između Gold international banka ad Novi Beograd i „Irve“, „Irve“ i AIK banke ad Niš, AIK banke ad Niš i AIK doo Niš, a ne o ništavosti tih ugovora, jer ova tužilja nije postavila zahtev za utvrđenje ništavosti istih. Tužilju ne može obavezivati presuda po tužbenom zahtevu drugih tužilaca.

Zatim, pogrešan je stav po kome je tužilja stekla samo onoliko prava koliko je po zaključenom Protokolu Gold international banka ad Novi Beograd ispunila do postupka likvidacije. Tužilja je u celosti ispunila obaveze na sufinansiranje izgradnje posebnih jedinica definisanih ugovorom sa Gold international bankom ad Novi Beograd i ta sredstva su upotrebljena za izgradnju objekta do određene faze izgrađenosti, zaključno sa četvrtom etažom, pa je onog momenta kada su ugovorene jedinice izgrađene do faze kada se mogu identifikovati, a svakako izgradnjom celog objekta, tužilja stekla pravo svojine na jedinicama za koje je to ugovoreno. Ta prava tužilje se nisu mogla izgubiti prenosom prava suinvestitora sa Gold international banka ad Novi Beograd na „Irvu“. U tom kontekstu je trebalo da nižestepeni sudovi cene osnovnost tužbenih zahteva tužilje prema sticaocima objekta u građenju i sadašnjih titulara prava svojine na nepokretnostima. Nadalje, za sada se ne može prihvatiti za pravilnu primena materijalnog prava o uslovima za sticanje prava svojine na stanu u čijem je tužilja posedu od 13.10.2006. godine, broj 4.2. održajem. Održaj je originaran način sticanja prava svojine, od nevlasnika. Tužilja je isticala, i u postupku je utvrđeno da je sa VV zaključila Sporazum o međusobnim pravima i obavezama povodom izgradnje i realne deobe predmetnog objekta, koji je i overen u sudu, prema čijoj sadržini tužilja postaje jedini i isključivi vlasnik realnog dela nepokretnosti koja se nalazi na četvrtom spratu objekta ..., površine od 172,70 m2. Značaj tog sporazuma za sticanje prava svojine održajem sudovi nisu cenili. Savesnost tužilje kao držaoca prvostepeni sud je cenio na osnovu zaključka da je tužilja imala saznanja o postojanju prava tuženih i njihovih pravnih prethodnika koji su u postupcima pred Privrednim sudom tražili predaju nepokretnosti u čijem je tužilja posedu. Međutim, prema utvrđenim činjenicama ne proizilazi da su tuženi i njihovi pravni prethodnici tražili predaju poseda od tužilje sve do parnice u kojoj je doneta presuda Višeg suda u Beogradu P 3475/2017 od 06.06.2018. godine i presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 6959/18 od 01.02.2021. godine, dok nije utvrđeno kada je podneta tužba za iseljenje u toj parnici, niti kada su prema viđenju prvostepenog suda u drugim parnicama tuženi isticali zahtev za iseljenje. Samo saznanje tužilje o isticanju prava tuženih, u situaciji kada su ta prava sporna, u parnicama u kojima je predmet tužbenog zahteva bila valjanost ugovora između Gold international banka ad Novi Beograd i sledećih suinvestitora, ne znači da je tužilja nesavestan držalac u smislu odredbe člana 72. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Prema iznetim razlozima usvojena je revizija i ukinute su nižestepene presude, te je predmet vraćen prvostepenom sudu na ponovno suđenje, po odredbi člana 416. stav 2. Zakona o parničnom postupku. Činjenično stanje je nepotpuno utvrđeno o trenutku kada je tužilja mogla postati vlasnik nepokretnosti, stanova i poslovnog prostora prema sadržini ugovora koga je zaključila sa Gold international bankom ad Novi Beograd i o obimu prava koja su na predmetnim nepokretnostima stekli tuženi, kao i činjenice od značaja za ocenu zakonitosti i savesnosti državine tužilje na jednom od predmetnih stanova, zbog čega nema uslova za preinačenje pobijane presude.

Predsednik veća – sudija

Branko Stanić, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković