Тужени су поднели одговор на ревизију.

Врховни суд је испитао побијану пресуду по одредбама члана 408. Закона о парничном поступку („Службени гласник РС“ бр. 72/2011 …10/2023) и закључио да је ревизија основана.

Према утврђеном чињеничном стању, Gold international banka ad Нови Београд је на основу уговора о организовању заједничке изградње стамбено пословног објекта означеног под бројем 1 на локацији „ББ“ ... од 28.06.1996. године са Железничком стамбеном задругом „15. април“ Београд, који уговор је оверен у суду 01.10.1996. године, преузела даље суинвестирање, организовање и изградњу пословно стамбеног објекта, уз обавезу да задрузи поред већ уплаћених средстава, надокнади одређена уложена средства, а по завршеној изградњи објекта стиче 100% власништва на изграђеном објекту, док задруга нема право закључивања уговора о продаји простора који је предмет уговора. Уговорено је да банка као суинвеститор може удруживати своја средства са средствима других лица ради брже изградње и привођења земљишта намени, без даљег присуства и сагласности задруге. Затим је 10.10.1996. године тужиља са Gold international banka ad Нови Београд, коју је заступао ВВ, закључила Протокол о регулисању међусобних обавеза и права поводом финансирања изградње и деобе пословно-стамбеног објекта ..., чији је предмет финансирање овог објекта у изградњи, на основу уговора са Железничком стамбеном задругом „15.април“ од 28.06.1996. године, према коме тужиља постаје једини и искључиви власник реалног дела непокретности површине 560м2 , на основу финансирања дела непокретности у износу од 392.000 УСД. Износ по том протоколу је тужиља уплатила, према садржини Анекса уговора-протокола од 31.10.1996. године, на рачун преко кога је Gold international banka ad Нови Београд обављала послове платног промета са иностранством у условима санкција УН по одобрењу НБЈ. Прецизирано је Анексом да тужиља у складу са уплаћеним средствима за заједничку изградњу постаје једини и искључиви власник реалног дела непокретности пословно-стамбеног објекта ... и то петособног стана бр. 3 на првом спрату, лево од степеница, петособног стана бр. 4 на првом спрату, десно од степеница, петособног стана бр 10 на 4 спрату, десно од степеница и 1 локала у приземљу пре уласка у објекат са десне стране. Анексом уговора бр. 1 од 18.11.1996. године прецизирано је када су тачно извршене уплате укупног износа од 392.000 УСД, у периоду од 23.10.1995. године до 02.09.1996. године, и ранији број стана 4 на другом спрату лево од степеница прецизиран је на број 5. Према закључку Gold international banka ad Нови Београд од 26.12.1996. године тужиља је извршила комплетну уплату износа од 392.000 УСД на начин како се то наводи у протоколу и анексима и констатовано је да су та средства утрошена за радове на згради. Првостепени суд је утврдио да тужиља јесте извршила своју уговорну обавезу из уговора са Gold international banka ad Нови Београд, док банка није исунила своју уговорну обавезу према тужиљи, којјом би омогућила тужиљи да стекне право својине на непокретностима на којима тражи утврђење права својине, јер је до отварања поступка ликвидације извела радове само до три етаже објекта и започето је безонирање зидова четврте етаже. Даље је Gold international banka ad Нови Београд 15.12.1997. године са West World Group Holding Игало, Херцег Нови, закључила уговор о суинвестирању изградње истог објекта, тако да је уговором наведени суинвеститор преузео даље инвестирање објекта и обавезао се да банци на име извршених инвеситиционих радова плати уговорени износ у уговореном року. Пресудом Привредног апелационог суда Пж 95500/12 од 06.12.2012. године је одбијен тужбени захтев да се утврди да је непостојећи и без правног дејства наведени уговор. Над Gold international banka ad Нови Београд је отворен поступак ликвидације 12.10.1998. године. Ликвидациони управник је закључио уговор о купопродаји објекта ... у изградњи, са „Ирва“ ад трговина, експорт-инпорт Београд 20.11.1999. године, оверен у суду 15.02.2000. године, у ком уговору је наведено да је банка суинвеститор изградње са правом располагања на објекту у изградњи и правом да укњижи своје власништво на изграђеном објекту – ... који се гради на локацији „ББ“ у ул ... у Београду, и уговором преноси на „Ирву“ целокупна стечена инвеститорска права за изградњу наведеног стамбено пословног објекта и преноси на купца сва стечена стварна и имовинска права на предметној непокретности у затеченом стечену изграђености које постоји на лицу места (започето бетонирање зидова четврте етаже) и које је утврђено у прегледу изграђености предметног објекта који чини саставни део уговора, а решењем суда од 22.10.1999. године је купац непокретности „Ирва“ уведен у посед непокретности у изградњи ... . „Ирва“ ад Београд, као суинвеститор, је са Железничком стамбеном задругом „15.април“ у својству инвеститора закључио уговор о заједничкој инвестиционој изградњи истог стамбено-пословног објекта, у коме је констатовано да је Gold international banka ad Нови Београд извршила преузете обавезе према инвеститору из уговора од 01.10.1996. године и сопственим средствима финансирала организацију и изградњу објекта до степена изграђености који је постојао у време закључења овог уговора, да је у ликвидацији банке овај објекат пренет на „Ирву“ која је преузела даљу организацију и финансирање изградње објекта, да је објекат изграђен у грубим радовима до последње етаже, да сви даљи трошкови градње падају на терет „Ирве“, као и да право власништва на коначно изграђеном објекту у целости стиче „Ирва“, којој даје сагласност за укњижбу. Железничка стамбена задруга „15.април“ је 13.04.2004. године добила употребну дозволу за предметну непокретност. Затим је „Ирва“ ад Београд продала АИК банци ад Ниш 31.10.2003. године, уговором о купопродаји са анексима, стамбено пословни објекат ... у изградњи, АИК банка ад Ниш је продала предузећу АИК доо Ниш исти објекат уговором од 04.10.2005. са анексом, а АИК доо Ниш је Предузећу за трговину на велико и мало „Nicco“ доо Београд продао идеални сувласнички део од 3742/17142 петособног стана број 1.1 од 174,42 м2 од степеништа лево на другом спрату, уписан под ред. бр. 5 и петособан стан бр 2.1 од 171,42 м2 од степеништа лево на трећем спрату уписан под ред. бр. 7 у обиму власништва 1/1 дана 03.10.2011. године. У листу непокретности су као власници непокретности које су предмет овог спора уписани тужени.

Тужиља је закључила са ВВ Споразум о међусобним правима и обавезама поводом изградње и реалне деобе предметног објекта 12.10.2006. године, према коме постаје једини и искључиви власник реалног дела непокретности која се налази на четвртом спрату стамбено пословног објекта ... (на основу Споразума од 11.10.2006. године који је ВВ закључио са West World Group Holding)

Пресудом Привредног суда у Београду П 1594/13 од 07.10.2013. године која је потврђена пресудом Привредног апелационог суда Пж 577/14 од 04.02.2015. године одбијен је тужбени захтев тужиље да се пониште уговори закључени између „Голд банке“ у ликвидацији и „Ирве“, уговор о купопродаји непокретности између „Ирве“ и АИК банке ад Ниш и анекси, и уговор о купопродаји непокретности између АИК банке ад Ниш и АИК доо Ниш са анексом, као и тужба тужилаца West World Group Holding и ВВ са захтевом да се утврди да су ништави исти уговори.

Пресудом Апелационог суда у Београду Гж 6959/18 од 01.02.2021. године је обавезана овде тужиља да се исели са свим лицима и стварима из стана 4.2 односно фактичке ознаке 10 на петом спрату, десно од степеништа у објекту ... . У посед тога стана је тужиља ушла 13.10.2006. године, а није у поседу осталих непокретности. Тужиља је обвезник пореза на имовину по праву својине на стану у ул. ... површине 172,70 м2, од 14.10.2006. године.

На основу утврђеног чињеничног стања првостепени суд је закључио да тужиља по основу градње и суинвестирања није могла стећи право својине на непокретностима пре него што је у ликвидационом поступку цео објекат продат, па да стога није могућа конвалидација уговора између тужиље и Gold international banka ad Нови Београд, на коме потписи страна нису оверени у суду. Надаље, своја права по основу тог уговора према Gold international banka ad Нови Београд тужиља није остваривала у ликвидационом поступку, а у односу на тужене их не може остварити. По основу суинвестирања није стекла права по основу спајања или мешања ствари, јер није тражила да јој по том основу припадну непокретности у року од годину дана, сходно члану 21. и 23. Закона о основама својинскоправних односа. На стану у чијем је поседу, број 4.1, тужиља није могла стећи право својине одржајем, јер није законити држалац стана, јер уговор са Голд банком није закључен у прописаној форми, нити има услова за његову конвалидацију, а ни савестан држалац, јер су тужени и његови правни претходници у поступцима пред Привредним судом тражили предају непокретности, те нису испуњени услови из члана 28. став 2. закона о основама својинскоправних односа.

Другостепени суд такође налази да тужиља по основу градње и уговора са Gold international banka ad Нови Београд није стекла право својине ни на самом недовршеном објекту, ни на посебним деловима објекта, чију је изградњу финансирала својим средствима, јер није стекла право градње као суинвеститор, није означена као суинвеститор у грађевинској дозволи, већ је то Железничко стамбена задруга „15. април“. Једино је задруга као означени инвеститор и носилац грађевинске дозволе изградњом објекта и на основу употребне дозволе могла стећи право својине уписом у јавне књиге на наведеном објекту, изузев на становима уколико их је продала у фази изградње. Тужиља није била у уговорном односу са овом задругом по основу куповине станова у изградњи, већ са Голд банком, а суинвеститор не стиче аутоматски својину по закљученом уговору са задругом до завршетка градње целокупног стамбеног објекта, па тужиља није могла стећи право својине на недовршеном објекту и становима и пословном простору како то тражи тужбеним захтевом, који, као незавршени, у време уговора са Голд банком још увек нису могли да се сматрају предметом права својине. На основу изнетог тужиља има само облигационо право према Голд банци на основу закључених уговора. Другостепени суд сматра да тужиља неосновано оспорава уговоре закључене између „Ирве“ и АИК банке ад Ниш, АИК доо Ниш и „Nicco“ доо Београд, јер су дејства тих уговора испитивана у поступцима пред судовима пред којима су поступци вођени и исти су остали на снази.

Ревидент оспорава правилност правноснажне пресуде истицањем да је право својине на непокретностима стекла финансирањем изградње, на основу члана 21. и 24. Закона о основама својинскоправних односа, улагањем две године пре покретања ликвидационог поступка над Голд банком, те одржајем на основу члана 28. став 2. истог закона, протеком рока који је наступио 12.10.2016. године.

Врховни суд закључује да се за сада не може прихватити за правилан закључак нижестепених судова да нису испуњени услови за стицање права својине тужиље на предметним непокретностима по основу грађења. Судови нису имали у виду да је инвеститор декларисан грађевинском дозволом уговором уступио даље суинвестирање, организовање и изградњу пословно стамбеног објекта Gold international banci ad Нови Београд, и то тако да задруга нема право закључивања уговора о продаји простора који је предмет уговора, а банка као суинвеститор може удруживати своја средства са средствима других лица ради изградње и привођења земљишта намени, без даљег присуства и сагласности задруге. На основу таквог уговора је Gold international banka ad Нови Београд имала сва права инвеститора изградње пословно-стамбеног објекта и његових делова и у том својству и право да самостално закључује уговоре са трећим лицима ради суфинансирања, што је и учинила са овде тужиљом закључењем Протокола о регулисању међусобних обавеза и права поводом финансирања изградње и деобе пословно-стамбеног објекта ..., чији је предмет финансирање овог објекта у изградњи. Дакле, нема основа у утврђеним чињеницама закључак другостепеног суда да би тужиља једино из уговорног односа са задругом могла стећи право својине на становима, односно пословном простору. Тужиља је управо на основу уговора о суфинансирању са Gold international banka ad Нови Београд, која је за то била овлашћена, стекла својство суинвеститора посебних делова објекта, на основу чега је изградњом могла стећи право својине на истим деловима, на основу одредбе члана 22. Закона о основама својинскоправних односа. Уговором о финансирању и изградњи спорних станова и локала, којим се тужиља обавезала да Gold international banka ad Нови Београд уплати финансијска средства и тиме финансира изградњу, и уплатом тих финансијских средстава банци као суинвеститору, тужиља је постала суинвеститор градње објекта, односно уговором дефинисаних посебних јединица, па је на основу одредаба члана 20. став 1. и члана 22. став 1. Закона о основама својинскоправних односа постала власник оног момента када су уговорене јединице изграђене до фазе када се могу идентификовати и одвојити од осталог дела објекта. Такво својство тужиља није могла изгубити тиме што је Gold international banka ad Нови Београд своја права суинвеститора даље пренела на „Ирву“, а ова даље трећем лицу и туженима. Gold international banka ad Нови Београд није могла отуђити више права суинвеститора него што их је имала, с обзиром на уговор са Железничком стамбеном задругом „15. април“ по коме је та права стекла и потом уговор са тужиљом, о суфинансирању изградње. Другостепени суд погрешно сматра да је везан одлукама о дејству уговора које су донете у другим поступцима. У поступку који се водио по тужби исте тужиље и тужилаца Вест Холдинг и ВВ пред Привредим судом у Београду правноснажном пресудом П 1594/13 од 07.10.2013. године пресуђено је о тужбеном захтеву овде тужиље за поништај уговора између Gold international banka ad Нови Београд и „Ирве“, „Ирве“ и АИК банке ад Ниш, АИК банке ад Ниш и АИК доо Ниш, а не о ништавости тих уговора, јер ова тужиља није поставила захтев за утврђење ништавости истих. Тужиљу не може обавезивати пресуда по тужбеном захтеву других тужилаца.

Затим, погрешан је став по коме је тужиља стекла само онолико права колико је по закљученом Протоколу Gold international banka ad Нови Београд испунила до поступка ликвидације. Тужиља је у целости испунила обавезе на суфинансирање изградње посебних јединица дефинисаних уговором са Gold international bankоm ad Нови Београд и та средства су употребљена за изградњу објекта до одређене фазе изграђености, закључно са четвртом етажом, па је оног момента када су уговорене јединице изграђене до фазе када се могу идентификовати, а свакако изградњом целог објекта, тужиља стекла право својине на јединицама за које је то уговорено. Та права тужиље се нису могла изгубити преносом права суинвеститора са Gold international banka ad Нови Београд на „Ирву“. У том контексту је требало да нижестепени судови цене основност тужбених захтева тужиље према стицаоцима објекта у грађењу и садашњих титулара права својине на непокретностима. Надаље, за сада се не може прихватити за правилну примена материјалног права о условима за стицање права својине на стану у чијем је тужиља поседу од 13.10.2006. године, број 4.2. одржајем. Одржај је оригинаран начин стицања права својине, од невласника. Тужиља је истицала, и у поступку је утврђено да је са ВВ закључила Споразум о међусобним правима и обавезама поводом изградње и реалне деобе предметног објекта, који је и оверен у суду, према чијој садржини тужиља постаје једини и искључиви власник реалног дела непокретности која се налази на четвртом спрату објекта ..., површине од 172,70 м2. Значај тог споразума за стицање права својине одржајем судови нису ценили. Савесност тужиље као држаоца првостепени суд је ценио на основу закључка да је тужиља имала сазнања о постојању права тужених и њихових правних претходника који су у поступцима пред Привредним судом тражили предају непокретности у чијем је тужиља поседу. Међутим, према утврђеним чињеницама не произилази да су тужени и њихови правни претходници тражили предају поседа од тужиље све до парнице у којој је донета пресуда Вишег суда у Београду П 3475/2017 од 06.06.2018. године и пресуда Апелационог суда у Београду Гж 6959/18 од 01.02.2021. године, док није утврђено када је поднета тужба за исељење у тој парници, нити када су према виђењу првостепеног суда у другим парницама тужени истицали захтев за исељење. Само сазнање тужиље о истицању права тужених, у ситуацији када су та права спорна, у парницама у којима је предмет тужбеног захтева била ваљаност уговора између Gold international banka ad Нови Београд и следећих суинвеститора, не значи да је тужиља несавестан држалац у смислу одредбе члана 72. став 2. Закона о основама својинскоправних односа.

Према изнетим разлозима усвојена је ревизија и укинуте су нижестепене пресуде, те је предмет враћен првостепеном суду на поновно суђење, по одредби члана 416. став 2. Закона о парничном поступку. Чињенично стање је непотпуно утврђено о тренутку када је тужиља могла постати власник непокретности, станова и пословног простора према садржини уговора кога је закључила са Gold international bankom ad Нови Београд и о обиму права која су на предметним непокретностима стекли тужени, као и чињенице од значаја за оцену законитости и савесности државине тужиље на једном од предметних станова, због чега нема услова за преиначење побијане пресуде.

Председник већа – судија

Бранко Станић, с.р.

За тачност отправка

Заменик управитеља писарнице

Миланка Ранковић