Protiv pravosnažne presude donete u drugom stepenu, tužena je blagovremeno izjavila reviziju zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primene materijalnog prava.

Ispitujući pobijanu presudu na osnovu člana 408. Zakona o parničnom postupu – ZPP („Službeni glasnik RS“ br. 72/11...18/20), Vrhovni kasacioni sud je našao da revizija nije osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužena kao prodavac i tužilje AA, kao kupac i BB kao doživotni plodouživalac i kupac, zaključili su predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji dana 08.12.2007. godine. Tim predugovorom prodavac kao investitor upoznaje kupce da priprema izgradnju stambenog objekta u Novom Sadu, u ulici ..., na parceli br. ..., te da neopozivo i besteretno prodaje kupcu nekretninu u izgradnji na navedenoj lokaciji – jednosoban stan u prizemlju, oznake C2, površine 35m2. Ugovorne strane su ugovorile kupoprodajnu cenu 26.250 evra u dinarskoj protivvrednosti, odnosno dinarsku protivvrednost 750 evra po 1m2. Navedeno je da na dan zaključenja ugovora kupac isplaćuje prodavcu deo kupoprodajne cene od 18.000 evra, dok će preostali iznos cene 8.250 evra plaćati po sledećoj dinamici: 3.000 evra prilikom početka izvođenja radova, 3.000 evra po izgradnji krova i 2.250 evra prilikom primopredaje poseda nepokretnosti po sisitemu „ključ u ruke“, sve u dinarskoj protivvrednosti. Ugovorne strane su ugovorile da će glavni kupoprodajni ugovor naknadno biti zaključen u zakonom propisanoj formi po međusobnom dogovoru. Ugovorom je određeno da kupac stupa u posed nepokretnosti najkasnije do 31.12.2008. godine, uz toleranciju 60 dana kašnjenja u predaji poseda. U slučaju prekoračenja tog roka, prodavac će biti u obavezi da plaća kupcu mesečno dinarsku protivvrednost od 150 evra na ime kašnjenja u predaji poseda počev od 01.03.2009. godine do predaje poseda. Tužilja AA je isplatila preostali deo kupoprodajne cene od 8.250 evra tuženoj dana 26.02.2009. godine. Ugovorne strane su zaključile aneks ugovora o kupoprodaji nekretnine u izgradnji 16.07.2009. godine. Po tom aneksu predmet je stan označen kao C5 površine 37,63m2, a tužilje su se obavezale da pored ugovorene cene, plate dodatak 1.972,50 evra prodavcu po sistemu „ključ u ruke“. Navedeni uvećani iznos tužilje nisu platile tuženoj, a tužena nikada nije izvršila obavezu izgradnje i predaje stana. Utvrđeno je da je prosečna mesena zakupnina za stan površine 37,63m na istoj lokaciji kao i stan koji je predmet ugovora, za period od marta 2009. godine do decembra 2017. godine, iznosila 150 evra.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda pravilno je u pobijanim nižestepenim presudama primenjeno materijalno pravo, kada je po pravilima o ugovornoj odgovornosti, tužena obavezana da tužiljama naknadi štetu nastalu raskidom ugovora, u visini ugovorene cene gradnje stana sa kamatom od prijema isplate, kao i u vrednosti mesečne zakupnine za stan istih karakteristika, za period od dospelosti obaveze predaje stana, pa do dana podnošenja tužbe, sa pripadajućom kamatom.

Drugostepeni sud je dao jasne, potpune i pravilne razloge koje revizijski sud prihvata, pa su neosnovani suprotni navode revizije.

U ovom slučaju parnične stranke kao ugovorne strane zaključile su predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji sadrži sve elemente ugovora o građenju, u smislu odredbe člana 630. st. 1. i 2. Zakona o obligacionim odnosima. Tim odredbama je propisano da je ugovor o građenju ugovor o delu kojim se izvođač obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu, odnosno da na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a naručilac se obavezuje da mu za to isplati određenu cenu i da ugovor o građenju mora biti zaključen u pisanoj formi. Tužena se ugovorom zaključenim u pisanoj formi obavezala da tužiljama sagradi stan na određenoj parceli najkasnije do 31.12.2008. godine, uz rok tolerancije od još 60 dana, dok su se tužilje kao naručioci radova obavezale da za izvedene radove plate cenu koja po ugovoru i aneksu istog iznosi 28.222,25 evra i svoju ugovornu obavezu tužilje su ispunile (osim isplate 1.972,50 evra po aneksu). Budući da se radi o dvostrano obaveznom ugovoru, da je rok ispunjenja obaveze bitan sastojak ugovora i da tužena svoju ugovornu obavezu nije ispunila u ugovorenom roku, na osnovu člana 125. stav 1. ZOO, ugovor se raskida po samom zakonu. S obzirom na izloženo, tužena ima obavezu naknade štete nastale usled raskida u vrednosti novčanog iznosa koji je od tužilja primila na ime cene za ugovorene radove, primenom odredaba člana 132. st. 1 i 5. navedenog zakona. Po istim odredbama, tužena odgovara i za nastalu materijalnu štetu u visini vrednosti zakupnine stana istih svojstva kao stan koji je predmet ugovora, za period od 15.09.2009. godine kada je ugovor raskinut, pa do podnošenja tužbe u ovom sporu. Do raskida ugovora došlo je krivicom tužene, jer usled neispunjenja ugovorne obaveze tužilje nisu mogle da stupe u posed stana zbog čega trpe štetu u vidu troškova zakupnine.

Neprihvatljiv je stav revidenta da je stvarna volja ugovornih strana bila da zaključe ugovor o kuporodaji, da nastali sporni odnos ne treba rešavati samo po Zakonu o obligacionim odnosima, već u kontekstu Zakona o planiranju i izgradnji, po kome tužilje ne mogu imati pravni položaj investitora, a tužena pravni položaj izvođača radova. Ne može se prihvatiti ni stav koji tužena ističe i sada u reviziji, da su parnične stranke kao ugovorne strane zaključile samo predugovor o kupoprodaji, koji je apsolutno ništav iz razloga nedostatka zakonom propisane obavezne forme i da je nastupila zastarelost potraživanja. Ovakvo tumačenje suprotno je Zakonu o obligacionim odnosima, opštim načelima odštetnog prava i očigledno usmereno na izbegavanje ugovorne odgovornosti. Pravilna je ocena drugostepenog suda da obe tužilje imaju pravni položaj naručioca radova, jer su zajedničkim sredstvima finansirale i isplatile cenu gradnje, pri čemu je bez uticaja to što je ugovor očito formalno imenovan kao predugovor o kupoprodaji i što je cenu isplatila tužilja prvog reda. Na pravnu prirodu ugovora utiče i činjenica da predmet ugovora u trenutku nastanka istog ne postoji, da bi se moglo govoriti o ugovoru o kupoprodaji, već da je obaveza tužene bila upravo da stan određenih karakteristika izgradi na određenoj lokaciji, što je utvrđeno saglasnom voljom ugovornih strana, a što odgovara sadržini ugovora o građenju. Kako je reč o ugovoru o građenju, bez uticaja na njegovu pravnu važnost je što isti nije overen. Ne radi se formalnom ugovoru u smislu overe, niti tužilje na osnovu istog traže upis svojine, već o pravnom poslu iz koga je nastalo osnovano potraživanje tužilja. Takođe, imajući u vidu da je obaveza iz ugovora nastala – dospela 14.09.2009. godine, od kada teče rok zastarelosti potraživanja od 10 godina, u smislu člana 361. stav 2. ZOO, pravilna je ocena drugostepenog suda da u vreme podnošenja tužbe 17.01.2018. godine, zastarelost potraživanja nije nastupila.

Kako se sadržinom revizijskih navoda ne dovodi u sumnju zakonitost i pravilnog pobijane presude, na osnovu člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća-sudija

Jelica Bojanić Kerkez, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić