Против правоснажне пресуде донете у другом степену, тужена је благовремено изјавила ревизију због погрешно и непотпуно утврђеног чињеничног стања и погрешне примене материјалног права.

Испитујући побијану пресуду на основу члана 408. Закона о парничном поступу – ЗПП („Службени гласник РС“ бр. 72/11...18/20), Врховни касациони суд је нашао да ревизија није основана.

У поступку није учињена битна повреда одредаба парничног поступка из члана 374. став 2. тачка 2. ЗПП, на коју ревизијски суд пази по службеној дужности.

Према утврђеном чињеничном стању, тужена као продавац и тужиље АА, као купац и ББ као доживотни плодоуживалац и купац, закључили су предуговор о купопродаји стана у изградњи дана 08.12.2007. године. Тим предуговором продавац као инвеститор упознаје купце да припрема изградњу стамбеног објекта у Новом Саду, у улици ..., на парцели бр. ..., те да неопозиво и бестеретно продаје купцу некретнину у изградњи на наведеној локацији – једнособан стан у приземљу, ознаке Ц2, површине 35м2. Уговорне стране су уговориле купопродајну цену 26.250 евра у динарској противвредности, односно динарску противвредност 750 евра по 1м2. Наведено је да на дан закључења уговора купац исплаћује продавцу део купопродајне цене од 18.000 евра, док ће преостали износ цене 8.250 евра плаћати по следећој динамици: 3.000 евра приликом почетка извођења радова, 3.000 евра по изградњи крова и 2.250 евра приликом примопредаје поседа непокретности по сиситему „кључ у руке“, све у динарској противвредности. Уговорне стране су уговориле да ће главни купопродајни уговор накнадно бити закључен у законом прописаној форми по међусобном договору. Уговором је одређено да купац ступа у посед непокретности најкасније до 31.12.2008. године, уз толеранцију 60 дана кашњења у предаји поседа. У случају прекорачења тог рока, продавац ће бити у обавези да плаћа купцу месечно динарску противвредност од 150 евра на име кашњења у предаји поседа почев од 01.03.2009. године до предаје поседа. Тужиља АА је исплатила преостали део купопродајне цене од 8.250 евра туженој дана 26.02.2009. године. Уговорне стране су закључиле анекс уговора о купопродаји некретнине у изградњи 16.07.2009. године. По том анексу предмет је стан означен као Ц5 површине 37,63м2, а тужиље су се обавезале да поред уговорене цене, плате додатак 1.972,50 евра продавцу по систему „кључ у руке“. Наведени увећани износ тужиље нису платиле туженој, а тужена никада није извршила обавезу изградње и предаје стана. Утврђено је да је просечна месена закупнина за стан површине 37,63м на истој локацији као и стан који је предмет уговора, за период од марта 2009. године до децембра 2017. године, износила 150 евра.

По оцени Врховног касационог суда правилно је у побијаним нижестепеним пресудама примењено материјално право, када је по правилима о уговорној одговорности, тужена обавезана да тужиљама накнади штету насталу раскидом уговора, у висини уговорене цене градње стана са каматом од пријема исплате, као и у вредности месечне закупнине за стан истих карактеристика, за период од доспелости обавезе предаје стана, па до дана подношења тужбе, са припадајућом каматом.

Другостепени суд је дао јасне, потпуне и правилне разлоге које ревизијски суд прихвата, па су неосновани супротни наводе ревизије.

У овом случају парничне странке као уговорне стране закључиле су предуговор о купопродаји непокретности, који садржи све елементе уговора о грађењу, у смислу одредбе члана 630. ст. 1. и 2. Закона о облигационим односима. Тим одредбама је прописано да је уговор о грађењу уговор о делу којим се извођач обавезује да према одређеном пројекту сагради у уговореном року одређену грађевину на одређеном земљишту, или да на таквом земљишту, односно да на већ постојећем објекту изврши какве друге грађевинске радове, а наручилац се обавезује да му за то исплати одређену цену и да уговор о грађењу мора бити закључен у писаној форми. Тужена се уговором закљученим у писаној форми обавезала да тужиљама сагради стан на одређеној парцели најкасније до 31.12.2008. године, уз рок толеранције од још 60 дана, док су се тужиље као наручиоци радова обавезале да за изведене радове плате цену која по уговору и анексу истог износи 28.222,25 евра и своју уговорну обавезу тужиље су испуниле (осим исплате 1.972,50 евра по анексу). Будући да се ради о двострано обавезном уговору, да је рок испуњења обавезе битан састојак уговора и да тужена своју уговорну обавезу није испунила у уговореном року, на основу члана 125. став 1. ЗОО, уговор се раскида по самом закону. С обзиром на изложено, тужена има обавезу накнаде штете настале услед раскида у вредности новчаног износа који је од тужиља примила на име цене за уговорене радове, применом одредаба члана 132. ст. 1 и 5. наведеног закона. По истим одредбама, тужена одговара и за насталу материјалну штету у висини вредности закупнине стана истих својства као стан који је предмет уговора, за период од 15.09.2009. године када је уговор раскинут, па до подношења тужбе у овом спору. До раскида уговора дошло је кривицом тужене, јер услед неиспуњења уговорне обавезе тужиље нису могле да ступе у посед стана због чега трпе штету у виду трошкова закупнине.

Неприхватљив је став ревидента да је стварна воља уговорних страна била да закључе уговор о купородаји, да настали спорни однос не треба решавати само по Закону о облигационим односима, већ у контексту Закона о планирању и изградњи, по коме тужиље не могу имати правни положај инвеститора, а тужена правни положај извођача радова. Не може се прихватити ни став који тужена истиче и сада у ревизији, да су парничне странке као уговорне стране закључиле само предуговор о купопродаји, који је апсолутно ништав из разлога недостатка законом прописане обавезне форме и да је наступила застарелост потраживања. Овакво тумачење супротно је Закону о облигационим односима, општим начелима одштетног права и очигледно усмерено на избегавање уговорне одговорности. Правилна је оцена другостепеног суда да обе тужиље имају правни положај наручиоца радова, јер су заједничким средствима финансирале и исплатиле цену градње, при чему је без утицаја то што је уговор очито формално именован као предуговор о купопродаји и што је цену исплатила тужиља првог реда. На правну природу уговора утиче и чињеница да предмет уговора у тренутку настанка истог не постоји, да би се могло говорити о уговору о купопродаји, већ да је обавеза тужене била управо да стан одређених карактеристика изгради на одређеној локацији, што је утврђено сагласном вољом уговорних страна, а што одговара садржини уговора о грађењу. Како је реч о уговору о грађењу, без утицаја на његову правну важност је што исти није оверен. Не ради се формалном уговору у смислу овере, нити тужиље на основу истог траже упис својине, већ о правном послу из кога је настало основано потраживање тужиља. Такође, имајући у виду да је обавеза из уговора настала – доспела 14.09.2009. године, од када тече рок застарелости потраживања од 10 година, у смислу члана 361. став 2. ЗОО, правилна је оцена другостепеног суда да у време подношења тужбе 17.01.2018. године, застарелост потраживања није наступила.

Како се садржином ревизијских навода не доводи у сумњу законитост и правилног побијане пресуде, на основу члана 414. став 1. ЗПП, одлучено је као у изреци.

Председник већа-судија

Јелица Бојанић Керкез, с.р.

За тачност отправка

Управитељ писарнице

Марина Антонић