Presudom Višeg suda u Negotinu Gž 18/22 od 20.01.2022. godine, odbijena je, kao neosnovana žalba tužilje i potvrđena prvostepena presuda.

Protiv pravnosnažne presude donete u drugom stepenu, tužilja je blagovremeno izjavila reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava i predložila da se revizija smatra izuzetno dozvoljenom, na osnovu člana 404. ZPP, radi ujednačavanja sudske prakse.

Tuženi je podneo odgovor na reviziju.

Po oceni Vrhovnog suda ispunjeni su uslovi za odlučivanje o posebnoj reviziji tužilje, radi ujednačavanja sudske prakse, na osnovu člana 404. stav 1. Zakona o parničnom postupku – ZPP („Službeni glasnik RS“, br. 72/11 ... 18/20), sa kojih razloga je odlučeno kao u stavu prvom izreke.

Vrhovni sud je ispitao pravilnost pobijane presude, na osnovu člana 408. ZPP i utvrdio da je revizija tužilje osnovana.

U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, u list nepokretnosti broj .. KO ..., ulica ..., na parceli .. upisana je stambeno-poslovna zgrada, dok su u V2 listu upisani podaci o posebnim delovima te stambeno-poslovne zgrade, između ostalih, kao poseban deo upisan je poslovni prostor, čiji je vlasnik tuženi i predstavlja poseban deo registrovane Stambene zajednice ..., koja je registovana rešenjem Opštinske uprave opštine Negotin, Odeljenja za opštu upravu, imovinsko i stambeno komunalne poslove od 25.01.2018. godine. Poslovni prostor tuženog ima zaseban ulaz i nema pristup zajedničkom ulazu, stepeništu i liftu. Tuženi je sam platio sve troškove sanacije kanalizacije, dok troškove čišćenja i održavanja njegovog poslovnog prostora plaća zakupac poslovnog prostora. Na Skupštini Stambene zajednice ... doneta je odluka o pružanju usluga tekućeg i investicionog održavanja, u skladu sa kojom je tuženi do decembra 2019. godine redovno plaćao obaveze po tom osnovu.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, prvostepeni sud je odbio kao neosnovan tužbeni zahtev tužilje, primenom odredbi Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, sa obrazloženjem da u ispostavljenim računima za sporni period nije iskazana visina i način utvrđivanja troškova koje tuženi treba da plati. Osim toga prvostepeni sud je smatrao da tuženi nije u obavezi da tužilji plati traženi iznos po ispostavljenim računima za sporni period, jer je tuženi vlasnik poslovnog prostora u stambenoj zgradi, koji prostor predstavlja posebnu funkcionalnu celinu, sa posebnim ulazom i izdvojen je od stambenog dela zgrade i da na taj način nema pristup zajedničkim delovima zgrade, a samim tim i da plati tražene troškove, kao i da tužilja ne ispunjava svoje obaveze prema tuženom, jer troškove čišćenja i održavanja njegovog poslovnog prostora plaća zakupac poslovnog prostora, a tuženi je lično platio troškove sanacije kanalizacije, a od strane tužilje traženo mu je da on sam plati troškove sanacije krova na njegovom poslovnom prostoru.

Drugostepeni sud je odbio, kao neosnovanu žalbu tužilje i potvrdio prvostepenu presudu, sa obrazloženjem da tužilja, na kojoj je teret dokazivanja, nije pružila dokaze o tome na koje se konkretne troškove tekućeg i investicionog održavanja odnosi naknada koju potražuje od tuženog, jer se naknada na ime tekućeg i investicionog održavanja plaća prema stvarno učinjenim troškovima, zbog čega je smatrao da tuženi nije u obavezi da tužilji plati trežene iznose.

Po oceni Vrhovnog suda, stanovište nižestepenih sudova zasnovano je na pogrešnoj primeni materijalnog prava.

Poslovi upravljanja zgradom i održavanja zgrade definisani su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 104/16). Održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade. Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz hitne intervencije, tekuće održavanje i investiciono održavanje. Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja. Ovi radovi sastoje se od pregleda, popravke, preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. Investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko zanatskih odnosno drugih radova u zavisnosti od vrste objekata u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku eksploatacije.

Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada vlasnici posebnog dela, odnosno vlasnici samostalnog dela zgrade imaju obavezu plaćanja mesečne naknade na ime troškova upravljanja i održavanja zgrade. Troškovi upravljanja i održavanja zgrade definisani su članom 14. stav 1. tačka 4. Zakona, kojim je propisano da je vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik smostalnog dela zgrade, dužan da, između ostalog učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarke parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način odrđen ovim zakonom. Članom 41. zakona propisano je da su članovi skupštine stambene zajednice svi vlasnici posebnih delova. Članom 42. stav 1. tačka 5) istog zakona propisano je da skuština stambene zajednice, između ostalog, određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova, a tačkom 18) da skupština stambene zajednice donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Članom 44. stav 1. Zakona, propisano je da skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano. Članom 63. istog zakona, propisana je obaveza vlasnika posebnog dela zgrade da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom, kao i kriterijumi po kojima se taj doprinos obračunava, dok je članom 64. propisan način utvrđivanja troškova i utvrđivanja njihove visine. Članom 65. stav 1. navedenog zakona, propisano je da vlasnik posebnog dela zgrade iznos utvrđenog u skladu sa članom 64. ovog zakona uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem kojim upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova upravljanja i/ili održavanja zgrade vrši uplatom na tekući račun tog lica ili preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, u slučaju da je jedinica lokalne samouprave uspostavila takav sistem.

U konkretnom slučaju u registar stambenih zajednica upisana je tužilja, a BB kao profesionalni upravnik tužilje. Na skupštini stambene zajednice odlučeno je o troškovima za tekuće i investiciono održavanje stambene zajednice, pa kako je tuženi vlasnik poslovnog prostora u stambeno-poslovnoj zgradi, iako njegov poslovni prostor ima zaseban ulaz i nema pristup zajedničkom ulazu, stepeništu i liftu, to se ne može prihvatiti kao pravilan zaključak nižestepenih sudova da tuženi nije u obavezi da plati troškove za tekuće i investiciono održavanje stambene zajednice i da je stim u vezi potrebno da se radi o troškovima koji su bili stvarni. Osnov obaveze tuženog, kao vlasnika posebnog dela zgrade, je u napred citiranim odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, a osim toga, obaveza je zasnovana i na odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa iz člana 15. stav 6. prema kom članu troškova korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova. Ista obaveza plaćanja troškova je i na vlasnicima posebnih delova zgrade, koji imaju pravo zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade.

S obzirom da se prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada odlukom stambene zajednice o prihvatanju troškova propisuje iznos koji vlasnici posebnih delova izdvajaju na ime svog doprinosa, a koji iznos je limitiran aktom jedinice lokalne samouprave u smislu da ne može biti manji od aktom propisanog iznosa, to obaveza vlasnika posebnih delova ne zavisi od stvarno učinjenih troškova stambene zajednice, već od odluke skupštine kojom je utvrđena obaveza i visina te obaveze i ista je svakog meseca fiksna i ima karakter doprinosa vlasnika posebnih delova i njihovog učešća u zajedničkoj obavezi održavanja zajedničkih delova stambene zajednice čiji su članovi, zbog čega je i tuženi u obavezi da plati traženi iznos tužilji i sa kojih razloga je primenom člana 416. stav 1. ZPP odlučeno kao u stavu drugom izreke.

Tužilja je uspela u postupku po reviziji, zbog čega joj na osnovu člana 165. stav 2. u vezi člana 163. stav 2., 153. stav 1. i 154. stav 2. ZPP, prema opredeljenom zahtevu pripadaju troškovi celog postupka i to za sastav tužbe u iznosu od 6.000,00 dinara, pristup na četiri održana ročišta u iznosu od po 7.500,00 dinara i jednom neodržanom ročištu u iznosu od 4.500,00 dinara, sve prama važećoj Advokatskoj tarifi u vreme presuđenja.

Na osnovu iznetog, Vrhovni sud je odlučio kao u stavu trećem izreke.

Predsednik veća – sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Zamenik upravitelja pisarnice

Milanka Ranković