U postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju revizijski sud pazi po službenoj dužnosti.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, tužilac je, kao zakupac sa tuženim, kao zakupodavcem 03.12.2011. godine zaključio ugovor o zakupu poslovnog prostora tuženog, na 10 godina, počev od 01.11.2011. godine, kojim se tužilac obavezao da tuženom plaća zakupninu u visini od 2.000 evra mesečno, počev od 01.03.2012. godine. Prema članu 5. Ugovora, troškovi investicionog održavanja (promene na instalacijama i sl.) padaju na teret zakupodavca. Prema članu 9. stav 1. ugovora zakupac ima pravo da izvrši adaptaciju i uređenje poslovnog prostora, koje je potrebno radi privođenja nameni koja mu je određena i da promeni delatnost, a stavom 2. ugovoreno je da je za sve situacije iz stava 1. ovog člana zakupcu potrebna dodatna pismena saglasnost zakupodavca, dok je stavom 5. ugovoreno da se sredstva koja zakupac uloži u radove iz stav 1. ovog člana ne uračunavaju u zakupninu. Tužilac je sa tuženim zaključio ugovor o zakupu sa namerom da obavlja ugostiteljsku delatnost, a poslovni prostor koji mu je tuženi dao u zakup bio je namenjen za trgovačku delatnost i nije bio uslovan za obavljanje bilo koje delatnosti. Tuženi je znao da tužilac ima nameru da obavlja ugostiteljsku delatnost. Tužilac je u ime tuženog Odeljenju za igradnju Grada Kragujevca podneo zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova na investicionom održavanja objekta koji je bio predmet zakupa 22.09.2011. godine.

Na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke utvrđeni su radovi koje je tužilac izveo na poslovnom prostoru tuženog i vrednost izvednih radova. Utvrđeno je da je izvedena izrada potkrovne etaže na svim predradnjama, a koje se odnose na ukrućenja sa čeličnom konstrukcijom, armiranjem, ankerovanjem podkonstrukcije, zidarskim i drugim zanatskim radovima, vezom preko jednokratnog stepeništa u vrednosti od 35.000 evra; da je izvedena izrada podne grejne razvodne mreže sa svim predradnjama u vrednosti od 3.900 evra; da je izvršena nabavka i ugradnja centralne klime na prizemlju i potkrovlju – dva multi sistema u vrednosti od 4.000 evra; da je izvršena nabavka i ugradnja ventilacionog sistema u vrednosti od 2.400 evra; da je promenjena spoljna i unutrašnja stolarija u vrednosti od 2.600 evra; da je izvršena rekonstrukcija vodovodne i kanalizacione mreže u vrednosti od 450 evra; da je izvršena rekonstrukcija elektro mreže za nove i postojeće potrošače sa svim predradnjama – izmeštanje elketrične table, nova instalicija - rasveta, dekoracija izloga u vrednosti 3.000 evra; da je izvršena nabavka i ugradnja podnih i zidnih keramičkih pločica u vrednosti 3.250 evra i 1.500 evra; da je izvršena rekonstrukcija krovnog pokrivača sa svim predradnjama u vrednosti od 1.400 evra; da je izvršena izrada podrumskog dela površine od 14,0 m2 u vrednosti od 2.800 evra; da je izvršena izrada letnje terase po računu od jula 2013. godine u vrednosti od 13.786 evra; da su izvršeni građevinski i drugi radovi (oblaganje zidova pod konstrukcijom, spušten plafon, molerski radovi, tapete) u vrednosti od 10.500 evra, što sve ukupno iznosi 84.586 evra, odnosno 9.938.855,00 dinara. Iz nalaza i mišljenja sudskog veštaka sledi da su navedeni radovi bili nužni da se objekat iz trgovačkog prevede u ugostiteljski objekat. Nakon izlaska tužioca iz predmetnog poslovnog prostora u kome je držao kafić „VV“, isti je počeo da koristi tuženi, koji je počeo da obavlja istu delatnost sa početkom od 04.06.2015. godine. Tuženi je u periodu od februara do marta 2017. godine renovirao predmetni poslovni prostor i tom prilikom uložio 86.325 evra.

Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, nižestepeni sudovi su obavezali tuženog da tužiocu plati 9.938.855,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom od 09.10.2020. godine, primenom člana 210. i 214. Zakona o obligacionim odnosima, sa obrazloženjem da je tuženi bio upoznat sa činjenicom da je tužilac uzeo u zakup predmetni poslovni prostor kako bi u njemu držao kafić, da na to upućuje između ostalog i to da je zahtev za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta predao tužilac u ime tuženog pre zaključenja ugovora o zakupu, zatim da je samim ugovorom o zakupu bilo predviđeno da tužilac ima pravo da izvrši adaptaciju i uređenje predmetnog poslovnog prostora, radi privođenja nameni koja mu je određena, da je nakon izlaska tužioca iz predmetnog poslovnog prostora u istome tuženi počeo da obavlja istu delatnost kao i tužilac –kafić od juna 2015. godine sve do februara 2017. godine, kada ga je renovirao, kao i da je tužilac u predmetni lokal na ime građevinsko-zanatskih radova uložio ukupno 9.938.855,00 dinara i da su radovi koje je tužilac izveo bili neophodni da se objekat iz trgovinskog prevede u ugostiteljski objekat. Pri tome prvostepeni sud je smatrao da činjenica da tužilac nije imao pisanu saglasnost tuženog da izvede te radove, kako je to bilo predviđeno članom 9. stav 2. ugovora o zakupu, nije od značaja, jer je zaključio da je volja ugovornih strana bila ta da se ugovor o zakupu zaključi upravo da bi se u njemu držao kafić, da je to iziskivalo prenamenu postojećeg prostora, te da je sam tuženi očekivao da će lokal dobro da radi, jer je tužilac „znao posao“, a da je predmetni poslovni prostor pre investiranja bio praktično neupotrebljiv za svrhe za koje je zakupljen. Osim toga prvostepeni sud je smatrao da je neživotno i nelogično prihvatiti da se uloži iznos od 84.586 evra i da se to uradi bez ikakve saglasnosti i neznanja vlasnika, i da to u konkretnom nije slučaj. Prvostepeni sud je smatrao da je bez uticaja činjenica da je tuženi kasnije izvršio adaptaciju predmetnog poslovnog prostora, zaključivši da je to tuženi uradio da bi predmetni poslovni prostor izgledao drugačije.

Po oceni Vrhovnog suda, osnovano se revizijom tuženog ukazuje da su nižestepeni sudovi pogrešno primenili materijalno pravo, zbog čega je činjenično stanje nepotpuno utvrđeno.

Članom 210. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima propisano je da kada je neki deo imovine jednog lica prešao na bilo koji način u imovinu nekog drugog lica, a taj prelaz nema svoj osnov u nekom pravnom poslu ili u zakonu, sticalac je dužan da ga vrati, a ako nije moguće da naknadi vrednost postignutih koristi, a stavom 2. istog člana da obaveza vraćanja, odnosno naknade vrednosti nastaje i kada se nešto primi s obzirom na osnov koji se nije ostvario ili koji je kasnije otpao.

Za primenu pravila o sticanju bez osnova iz člana 210. Zakona o obligacionim odnosima potrebno je da postoji uvećanje imovine na strani jednog lica na račun imovine drugog lica, koje nema osnov u nekom pravnom poslu ili zakonu, odnosno koje se zasniva na osnovu koji se nije ostvario ili je kasnije otpao.

Stranke su 03.12.2011. godine zaključile ugovor o zakupu predmetnog poslovnog prostora, kojim su definisali svoja prava i obaveze. Prema članu 5. Ugovora, troškovi investicionog održavanja (promene na instalacijama i sl.) padaju na teret zakupodavca, dok prema članu 9. stav 1. i 2. Ugovora zakupac ima pravo da izvrši adaptaciju i uređenje predmetnog poslovnog prostora, potrebnu radi privođenja nameni koja mu je određena, ali da mu je za to potrebna dodatna pismena saglasnost zakupodavca. Kada se ima u vidu navedeno, odnosno šta su stranke ugovorile, to sledi da nižestepeni sudovi nisu u dovoljnoj meri ocenili pravni značaj sadržine ugovorenih prava i obaveza stranaka iz ugovora o zakupu, i to odredbu ugovora kojom je ugovoreno da zakupac ima pravo da izvrši adaptaciju i uređenje poslovnog prostora, koje je potrebno radi privođenja nameni koja mu je određena i da promeni delatnost, ali i da mu je za to potrebna dodatna pismena saglasnost zakupodavca, koja je u ovom slučaju izostala. Tužilac je tvrdio da se tuženi saglasio sa izvođenjem radova, jer je u njegovo ime Odeljenju za igradnju Grada Kragujevca podneo zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova na investicionom održavanju predmetnog poslovnog prostora, međutim, tužilac nije dostavio zahtev, već samo obaveštenje nadležnog organa uprave da je potrebno upotpuniti zahtev. Stoga se ne može prihvatiti kao pravilan zaključak nižestepenih sudova da se tuženi saglasio da se izvrši rekonstrukcija i adaptacija predmetnog poslovnog prostora, jer je u vezi sa tim izričito ugovoreno da je za to potrebna pismena saglasnost tuženog, a tužilac je saglasno ugovoru mogao da izvede samo investicione radove na teret tuženog, bez njegove saglasnosti, dok mu je za sve ostale radove bila potrebna pismena saglasnost tuženog.

Imajući u vidu napred navedeno, to se osnovano revizijom tuženog ukazuje na izložene propuste nižestepenih sudova, i da nižestepeni sudovi zbog pogrešne primene materijalnog prava činjenično stanje nisu potpuno utvrdili, zbog čega su obe nižestepene odluke ukinute.

U ponovnom postupku prvostepeni sud će imati u vidu sve primedbe istaknute u ovom rešenju, te će potpuno utvrditi činjenično stanje, pri tome imajući u vidu odredbe ugovora o zakupu koji su stranke zaključile 03.12.2011. godine i kojim su ugovorile da na teret tuženog, kao zakupodavca padaju troškovi investicionog održavanja, a ne i troškovi na ime adaptacije i uređenja predmetnog poslovnog prostora, odnosno da je za te radove tužiocu potrebna pismena saglasnost tuženog, nakon čega će odlučiti o zahtevu tužioca.

Sa napred navedenih razloga Vrhovni sud odlučio kao u izreci, na osnovu člana 416. stav 2. ZPP, a ukinuta je i odluka o troškovima postupka, s obzirom da ista zavisi od odluke o glavnoj stvari.

Predsednik veća - sudija

Dobrila Strajina, s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić