Protiv pravnosnažnog drugostepenog rešenja, predlagač je blagovremeno izjavio reviziju, zbog pogrešne primene materijalnog prava.

Vrhovni kasacioni sud je ispitao pobijano rešenje u smislu člana 408. ZPP (''Službeni glasnik RS'' br. 72/11... 55/14) i utvrdio da revizija nije osnovana.

U sprovedenom postupku nije učinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz člana 374. stav 2. tačka 2. ZPP, na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, a na druge bitne povrede odredaba parničnog postupka se u reviziji ne ukazuje.

Prema utvrđenom činjeničnom stanju, protivnik predlagača je korisnik stana u javnoj svojini koji se nalazi u Bačkoj Palanci u ulici ... broj .., sagrađen na kat. parceli broj .. KO Bačka Palanka. Stan se nalazi u prizemlju, i nosi oznaku broj .., ima površinu 41m2. Otac predlagača BB iz ... kao tadašnji korisnik pomenutog stana u društvenoj svojini i Zavod za urbanizam, komunalne i stambene poslove Bačka Palanka su dana 15.05.1974. godine zaključili ugovor o korišćenju predmetnog stana. Nakon toga, uz saglasnost oca kao člana domaćinstva, predlagač je sa sadašnjim korisnikom stana u društvenoj svojini JP „Standard“ iz Bačke Palanke dana 18.10.2004. godine zaključio ugovor o zakupu predmetnog stana na period od 01.10.2004. do 01.10.2009. godine, s tim što mu ovaj ugovor nije produžavan ali je predlagač i dalje ostao da stanuje u tom stanu. Otac predlagača je ranije podneo zahtev sudu dana 25.01.1993. godine radi donošenja rešenja koje zamenjuje ugovor o otkupu stana, ali je rešenjem suda odbijen iz razloga posedovanja nekretnine u vlasništvu te stoga nisu bili ispunjeni uslovi za otkup stana. Predlagač je protivniku predlagača dana 30.01.2009. godine uputio zahtev za otkup predmetnog stana koji predmet se vodi pod brojem ../09, ali protivnik predlagača do danas nije odgovorio na zahtev predlagača. Predlagač uredno plaća zakupninu za sporni stan. Predmetni stan predstavlja posebnu celinu u okviru stambenog objekta spretnosti P0+P. Objekat poseduje elektro, telefonske, vodovodne, kanalizacione instalacije. Elektroinstalacije su zastarale i često dolazi do kvarova, vodovodne i kanalizacione instalacije uvedene su naknadno. Generalno gledano stan je u lošem stanju zbog starosti zgrade. Vidna su brojna oštećenja na fasadi, odžak je urušen, podrumski zidovi se osipaju i urušavaju. Otkupna cena stana u slučaju jednokratne isplate, što je utvrđeno u prvostepenom postupku iznosila bi 479.466,55 dinara. Polazaći od odredbe člana 9. stav 1. Zakona o stanovanju, koji propisuje da ugovor o zakupu prestaje istekom vremena na koji je zaključen, ali odredbe člana 16. stav 1. Zakona o stanovanju koji propisuje da je nosilac prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini i vlasnik stana u državnoj svojini dužan da nosiocu stanarskog prava odnosno zakupcu koji je to svojstvo stekao do dana stupanja na snagu tog zakona na njegov pismeni zahtev omogući otkup stana koji koristi pod uslovima propisanim tim zakonom, to predlagač ima pravo na otkup predmetnog stana obzirom da protivnik predlagača nije odgovorio u roku od 30 dana (shodno članu 4. navedenog zakona) od podnetog zahteva za otkup stana, pa je prvostepeni sud predlog usvojio.

Drugostepeni sud, odlučujući o žalbi protivnika predlagača zauzima suprotno stanovište i nalazi da je evidentno da je predlagač sa korisnikom stana u društvenoj svojini JP „Standard“ iz Bačke Palanke dana 18.10.2004. godine zaključio ugovor o zakupu predmetnog stana ali na određeno vreme tj. za period do 01.10.2009. godine. Suprotno zaključku prvostepenog suda navedeni ugovor od 18.10.2004. godine nije mogao da preraste u ugovor o zakupu na neodređeno vreme shodno članu 568. Zakona o obligacionim odnosima, obzirom da citirani propis predviđa da se odredba ove glave (glava XI koja se odnosi na zakup) neće primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima. Posebnim propisima odnosno odredbom člana 9. Zakona o stanovanju propisano je da ugovor o zakupu prestaje istekom vremena na koje je zaključen, pa u konkretnom slučaju ugovor zakupu predmetnog stana je prestao da postoji momentom isteka roka za koji je zaključen i ne može se smatrati da je ugovor automatski produžen zato što je zakupac, u konkretnom slučaju predlagač nastavio da koristi stan i uredno plaća zakupninu. Zakon o stanovanju je lex specialis u odnosu na opšti Zakon o obligacionim odnosima, tako da nije bilo osnova za primenu odredbi člana 596. Zakona o obligacionim odnosima. Stoga je drugostepeni sud preinačio prvostepeno rešenje i odbio predlog predlagača.

Po oceni Vrhovnog kasacionog suda, pravilno je drugostepeni sud primenio materijalno pravo nalazeći da se u konkretnom slučaju ne može primeniti odredba člana 596. Zakona o obligacionim odnosima, a ovo iz razloga što je članom 568. Zakona o obligacionim odnosima jasno predviđeno da se nazačena odredba neće primenjivati na zakupe uređene posebnim zakonom. Zakon o stanovanju je zakon lex specialis, a odredbom člana 9. Zakona o stanovanju propisano je da ugovor o zakupu prestaje istekom vremena na koje je zaključen, pa pravilno zaključuje drugostepeni sud da je u konkretnom slučaju ugovor o zakupu predmetnog stana prestao, te da se ne može smatrati da je ugovor automatski produžen zato što je ovde predlagač kao zakupac nastavio da koristi stan i nastavio da uredno plaća zakupninu. U takvom slučaju nije potrebno dalje primenjivati odredbu člana 16. stav 1. do 4. Zakona o stanovanju jer nije ispunjen uslov da zakupac ima zaključen ugovor o zakupu stana na neodređeno vreme, a odredba člana 9. stav 1. tačka 1. Zakona o stanovanju jasno propisuje da ugovor o zakupu prestaje istekom vremena na koji je zaključen. Stoga proizilazi jasan zaključak da se u takvom slučaju ne može primeniti odredba člana 596. Zakona o obligacionim odnosima. Pravilno je zaključio drugostepeni sud da predlagač nije dokazao da je zakupac predmetnog stana te da se stoga ne može koristiti pravom propisanim odredbom člana 16. Zakona o stanovanju. Činjenica da Zakon o stanovanju ni u jednom članu ne pominje zabranu prećutnog obnavljanja zakupa ne znači da ta konstatacija eleminiše odredbu člana 9. stav 1. Zakona o stanovanju koji propisuje da ugovor o zakupu prestaje istekom vremena na koji je zaključen iz čega se putem analogije može zaključiti da se ne može smatrati da nakon isteka ugovora o zakupu, je zakup automatski obnovljen tj. da se može smatrati da je zaključen ugovor o zakupu na neodređeno vreme. Neprihvatljiv je i navod revizije da član 596. Zakona o obligacionim odnosima ne derogira Zakon o stanovanju, a ovo iz razloga što se u ovom slučaju ima primeniti odredba člana 568. Zakona o obligacionim odnosima, a ne član 596. Zakona o obligacionim odnosima.

Iz napred iznetih razloga, primenom člana 414. stav 1. ZPP, odlučeno je kao u izreci.

Predsednik veća sudija

Vesna Popović,s.r.

Za tačnost otpravka

Upravitelj pisarnice

Marina Antonić