Побијаном другостепеном пресудом укинута је првостепена пресуда, па је: делимично усвојен тужбени захтев тужиоца и утврђено да је ништав споразум о обезбеђењу потраживања; изреком у ставу другом одбијен је као неоснован тужбени захтев да је ништав споразум о обезбеђењу новчаног потраживања за ½; изреком у ставу четвртом усвојен је тужбени захтев тужиоца па је утврђено да је власник источног дела породичне стамбене зграде у димензијама ближе описаним у изреци; изреком у ставу петом одбијен је противтужбени захтев којим је тражио утврђење да је власник породичне стамбене зграде; обавезан је тужени да тужиоцу на име трошкова спора исплати одређени износ.

Против правноснажног дела другостепене пресуде првотужени је изјавио ревизију у погледу усвајајућег дела тужбеног захтева и одбијајућег дела у погледу противтужбе, због битне повреде одредаба парничног поступка и погрешне примене материјалног права.

Врховни касациони суд је испитао побијану пресуду на основу члана 408. ЗПП (''Службени гласник РС'' ), па је нашао да је ревизија основана.

У поступку није учињена битна повреда одредаба парничног поступка из члана 374. став 2. тачка 2. ЗПП на коју ревизијски суд пази по службеној дужности, а ни битна повреда на коју се у ревизији указује. Као ревизијски разлог истиче се постојање битне повреде али се у образложењу не наводи о којој је повреди реч.

Према утврђеном чињеничном стању, тужени ВВ је почев од 1994. године власник по основу наслеђа кп. бр. ... у површини од 2,03 ара; тужена ГГ је супруга туженог ВВ, а остали тужени по противтужби ДД, ЂЂ, ЕЕ, ЖЖ и ЗЗ су њихова заједничка деца. Дана 21.04.1995. године тужени ВВ закључио је предуговор са тужиоцем – противтуженим о купопродаји цитиране парцеле (без прецизирања да ли је предмет продаје цео објекат, источни део или радионица као пословни простор). Главни уговор о продаји није закључен. Тужилац је исплатио продавцу цену приликом закључења предуговора. Министарство финансија је 25.04.1996. године одобрило закључење уговора о продаји кп. бр. ... КО ... . Тужени ВВ (продавац) је одбио закључење главног уговора па му је пресудом П 1360/95 од 09.05.1996. године (постала правноснажна на основу пресуде Окружног суда у Новом Пазару Гж 214/97 од 27.05.1997. године) наложено да закључи главни уговор. После закључења предуговора, а пре добијања одобрења и правноснажности поменуте пресуде, тужени ВВ је 31.10.1995. године закључио уговор о хипотеци са повериоцем туженим ББ. Предмет хипотеке је спорна парцела са објектом. Тај споразум (уговор о хипотеци) закључен је пред Општинским судом у Новом Пазару у предмету И 1441/95 од 31.10.1995. године. Упис хипотеке није извршен у јавним књигама. На основу тог споразума Општински суд у Новом Пазару је у извршном поступку одредио продају стамбене зграде ради намирења новчаног потраживања поверилаца у износу од 49.650 немачких марака. Против овог решења тужилац је као треће лице изјавио приговор. Решењем Ипв од 03.04.2003. године тај приговор је одбијен. На јавном надметању ради продаје непокретности у извршном поступку тужени – противтужилац постао је купац кога је суд у извршном поступку увео у државину.

Код таквог чињеничног стања, првостепени суд сматра да је тужбени захтев неоснован јер се предуговор не може уподобити главном уговору с обзиром да се њиме предузима само обавеза да се доцније закључи и други главни уговор. Предуговором се заснива само једна привремена веза између лица која га закључују. Тужилац није постао власник јер се својина стиче уписом у јавне књиге. Хипотека је активирана јер дужници нису исплатили дуг у року, па је у извршном поступку на јавној продаји спорна непокретност продата. Првотужени је постао власник спорних непокретности по основу јавне продаје у извршном поступку. Првостепени суд даље сматра да је јачи у праву хипотекарни поверилац – првотужени јер је својину стекао на законити начин одлуком државног органа – суда.

Супротно, другостепени суд сматра да предуговор садржи све елементе уговора о продаји који је извршен; да уговор о хипотеци не производи правно дејство за ½ породичне стамбене зграде, с обзиром да је у тренутку закључења тог уговора тужилац имао основ за стицање права својине, па како је он био сувласник на ½ објекта, то је предмет обавезе у погледу ½ недопуштен по члану 49. ЗОО због чега је уговор о хипотеци за ½ ништав. Купац на јавној дражби (ББ) је био несавестан јер је тужилац поднео приговор ради недопустивости извршења.

Становиште другостепеног суда није основано, а првостепеног јесте.

Из утврђеног чињеничног стања, које је допуњено у другостепеном поступку, произилази да је тужилац по основу закљученог предуговора из 1995. године купио ½ непокретности; да главни уговор у законском року није закључен зато што није прибављена сагласност Министарства финансија; да је у посебној парници тужилац успео у спору против продавца и да је на основу те пресуде уписао право својине на ½ непокретности. После закључења предуговора, а пре добијања сагласности Министарства финансија (пре него што је извршен упис својине у јавним књигама) између првотуженог ВВ и туженог ББ закључен је уговор о хипотеци 31.10.1995. године ради обезбеђења потраживања, али упис у јавне књиге није извршен. Пошто дужник није исплатио дуг о доспелости хипотека је реализована у извршном поступку јавном продајом спорне непокретности; првотужени ББ је принудно уведен у државину целе непокретности. Тужилац је изјављивао приговор као треће лице у извршном поступку и тај приговор је одбијен, али није подносио тужбу ради недопустивости извршења.

У погледу првог спорног питања (да ли је уговор о хипотеци, означен као „споразум“) пуноважан, или не Врховни касациони суд сматра да тај споразум производи правно дејство не само у погледу форме, већ и садржине (предмет и основ). Хипотекарни поверилац (тужени противтужилац ББ) није био дужан да истражује да ли се дужници налазе у државини непокретности или се у државини налази тужилац, у ситуацији када тужилац није оспорио савесност првотуженог (она се претпоставља по члану 72. ЗОСПО) у време закључења уговора о хипотеци. Он (на коме лежи терет доказивања) не пружа доказе да је тужени знао или могао знати (да га је упозорио, обавестио) о постојању његовог права потраживања. Имајући у виду садржину начела публицитета тада из члана 6. Закона о државном премеру и катастру, сада из члана 63. Закона о државном премеру и уписима права на непокретности, по коме ''нико не може да трпи штетне последице због поуздања у јавне књиге'', то је остварен услов за пуноважност хипотеке јер је хипотекарни поверилац био савестан (није имао разлога да сумња у тачност уписа). Због тога, изложено схватање о законитој државини по прво закљученом уговору о продаји односно предуговору (под условом да има све особине главног уговора), није одлучно за пресуђење ове парнице, јер као што је истакнуто, предност има она страна која се у закључењу правног посла (хипотеке) поуздала у тачност јавног регистра.

У конкретном случају не може се применити правило настало у судској пракси, да када се закључе два уговора о продаји, предност има страна која је прва закључила уговор, зато што су у стварности закључени различити уговори.

Према томе, у погледу питања - ко је јачи у праву (да ли први купац непокретности или доцнији хипотекарни поверилац), због поштовања начела публицитета, хипотекарни поверилац има предност. У моменту закључења уговора о хипотеци тужилац је био само законити држалац, а не и власник. Власник ствари је могао постати да је своје право својине уписао у јавној књизи по основу члана 33. Закона о основама својинскоправних односа и својину учинио видљивом. Законита државина се због тога не може уподобити нити изједначити са правом својине, чак и у хипотези да је закључени предуговор био пуноважан (а није). Наиме, без обзира на становиште нижестепених судова у другој парници да тај уговор производи правно дејство као главни уговор јер је реализован (садржи предмет продаје и цену), он се не може сматрати ваљаним уговором, зато што је административни акт (одобрење надлежног Министарства) услов за настанак тог уговора (прибављен је после закључења уговора о хипотеци). Напомиње се да је у моменту закључења уговора о хипотеци, уговор о продаји није судски конвалидиран у складу са чланом 4. став 4. Закона о промету тада важећег Закона о промету непокретности већ је конвалидација извршена касније, а та пресуда обавезује само странке у том конкретном спору (нема учинка на трећа лица).

Код таквог чињеничног стања другостепени суд је занемарио правило из члана 168. Закона о извршном поступку (''Службени лист СФРЈ'' 20/78) по коме ''укидање или преиначење решења о извршењу после правноснажности решења о предаји непокретности купцу нема утицаја на његова права стечена по члану 167. Закона''. Иначе, по правилу из члана 167. истог закона ''по положеној цени и по правноснажности решења о досуђењу суд ће донети решење да се непокретност преда купцу и да се по правноснажности тог решења у земљишну књигу упише у његову корист право својине односно одговарајуће право на непокретности...''. Из цитираних одредби произилази да се право својине по извршеној јавној продаји у извршном поступку стиче правноснажноћу решења о досуђењу (упис права својине у јавним књигама је декларативног карактера); да се својина стиче оргинарним путем и да стицалац не може да трпи односно сноси последице постојања трећег лица на тој непокретности. Нико купцу не може успешно оспоравати право које је стекао по основу одлуке о досуђењу у извршном поступку, као што ни сам купац није овлашћен да продају побија услед физичких недостатака ствари или правних недостатака.

Имајући у виду изложено, за стицање права својине купца на јавној продаји, показује се као ирелевантно расправљање о томе да ли је између странака у стварности закључен предуговор или главни уговор, да ли је реализован и да ли је тужилац јачи у праву од хипотекарног повериоца (уговора о хипотеци који је доцније закључен). Правноснажним окончањем извршног поступка и стицањем права својине по основу одлуке државног органа (акта јавне власти) не може се више расправљати о пуноважности уговора о хипотеци, савесности или несавесности јер као што је истакнуто право стицаоца добијено на јавној продаји трећа лица (па самим тим и тужилац) не могу са успехом оспорити.

Тужени-противтужилац је успео у овој парници али у ревизијском поступку није истакао захтев за накнаду трошкова, па је одлучено да свака странка сноси своје трошкове.

На основу члана 416. став 1. и члана 165. ЗПП одлучено је као у изреци.

Председник већа судија

Предраг Трифуновић,с.р.

За тачност отправка

Управитељ писарнице

Марина Антонић